一．2016年4月北京房地產市場綜述
（一）【京房時訊】4月商品住宅成交總量環比基本持平，高于今年月均24.82%，商改住成交暴漲，二手房降溫
【政策環境背景】2016年樓市以去庫存為主，政府出臺了一系列利好政策，促進購房需求進一步釋放。4月26日，財政部、國家稅務總局發布《關于營改增后契稅 房產稅 土地增值稅 個人所得稅計稅依據問題的通知》，通知規定，5月1日營改增后，均按不含增值稅的價格和收入來確定契稅、房產稅、土地增值稅、個人所得稅等四個稅種的計稅依據。營改增長遠來看對房地產業整體發展有利，可以促使產業形成更好的良性循環，同時也不會對房價帶來明顯沖擊。另外，營改增對房地產開發企業有利，可以促進行業細分、專業化經營。
4月北京新房商品住宅市場繼續延續一季度的向好形式，成交量、成交均價繼續上漲，共成交5257套，環比增加20.9%，同比增加41.5%；成交均價環比上漲2.5%；在“通州商住將限購”消息影響下，成交量出現暴漲局面，成交逼近萬套，且創歷史新高；二手住宅本月成交規模環比雖減少，但處于近三年來單月次高值，共成交26374套，環比減少17.6%。
【住宅整體市場】4月，北京商品住宅整體市場成交規模環比基本持平。4月北京商品住宅(含普通住宅、自住型商品房、商改住、別墅) 及二手住宅共成交41468套，環比微幅減少0.4%，同比大幅增加75.9%。
北京商品住宅總成交量月度走勢圖:

【新房純商品住宅（70年產權）】具體來看，剔除自住型商品房，北京新房純商品住宅(70年產權)共成交5257套, 環比增加20.9%，同比增加41.5%；成交均價為36127元/平方米，環比小幅上漲2.5%，同比明顯上漲20.6%，項目小幅上漲現象較為普遍，高端項目集中成交也是全市均價上漲的主要因素。本月新增供應量環比巨幅增加，共新增2547套，創今年新高。
在成交規模、新增供應規模增加的情況下，可售存量創近兩年新低，存量套數為49930套，環比減少5.1%，可售去化強度有所提升。二手住宅共成交26374套，環比減少17.6%，但同比仍大幅增加53.4%，高于今年月均成交量7.8%。
【商改住（40、50年產權）】4月，商改住(40、50年產權)成交量大幅增加，在供應規模減少的情況下，可售存量環比明顯減少，可售去化強度明顯提升，市場去化表現向好。4月商改住成交量高達9721套，達近幾年最高值，環比大幅增加107.4%，主要受東亞·尚品臺湖和東亞印象臺湖（東亞環球國際）兩個項目集中網簽影響。新增供應3560套，環比減少51.3%，但同比巨幅增加527.9%。
截止到2016 年4月底，全市商改住可售存量46729套，環比明顯減少11.6%。可售去化強度為17.22%，環比增加9.09個百分點。

（二）4月北京房地產細分市場指標概覽

1.（70年產權）商品住宅市場
（1）純新房商品住宅
（2）二手住宅
（3）自住型商品房）
2.（40、50年產權）商改住市場
3.土地市場

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（三）小結
今年以來，全市商品住宅形勢整體平穩向好，本月商品住宅成交總規模環比基本持平，但同比大幅增加75.9%。新房純商品住宅市場成交量價齊升，新增供應增加，存量繼續減少，不足五萬套，創近兩年新低；自通州定位為“北京副中心”以來，通州區產品一度成為投資熱點，近期盛傳“通州商住產品將限購”，引發通州商住項目成交量暴漲，本月成交9721套，且創歷史新高；二手住宅自上月成交量觸頂后略有降溫，但整體仍保持高位。
北京樓市在政策整體寬松的大背景下，預計樓市有望繼續延續成交量上升勢頭。從細分市場表現來看，預計未來幾個月整體成交規模、可售去化強度水平將有所提升，可售存量有望得到去化。

二.附表
附表索引
附表明細

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