專題三
找準(zhǔn)細(xì)分市場定位，緊跟走向，持續(xù)發(fā)展
——北京標(biāo)桿房企案例分析
2020年，中央對(duì)房地產(chǎn)長效機(jī)制的建立提出了新方面的舉措，對(duì)行業(yè)發(fā)展形成了新的指向。但是，這僅僅是開始，未來還會(huì)有更多完善配套的細(xì)部的政策出臺(tái)。
短期看，在長效機(jī)制形成過程中，臨時(shí)性的調(diào)控手段和正在形成的長效機(jī)制將互相配合，把房地產(chǎn)市場運(yùn)行框定在平穩(wěn)健康的標(biāo)尺范圍內(nèi)。
哪些是短期直接的調(diào)控手段，比如供應(yīng)端的“70/90”限戶型、房屋限價(jià)措施，需求端的“五年限售”、限貸款等措施。短效措施是長效機(jī)制的緩兵之計(jì)，會(huì)隨時(shí)啟用，長期看，待長效機(jī)制完善和有效后會(huì)逐漸取消。
北京房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康運(yùn)行框架
制圖：天朗房研網(wǎng)
“三條紅線”成房企融資底線
今年，8月20日，住建部、央行等部門召集房企座談會(huì)，提出要實(shí)施好房地產(chǎn)金融審慎管理制度，增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)融資的市場化、規(guī)則化和透明度，形成房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)測和融資管理規(guī)則。
對(duì)于再融資的房企將按照“三條紅線”作為門檻對(duì)其風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行評(píng)估，限制融資行為：
1、 剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率大于70%；
2、 凈負(fù)債率大于100%；
3、 現(xiàn)金短債比小于1.0倍。
根據(jù)企業(yè)在上述監(jiān)管指標(biāo)下的分類，分為四檔。全部“踩線”，為紅色檔，有息負(fù)債不得增加；兩項(xiàng)“踩線”，為橙色檔，有息負(fù)債規(guī)模年增速不得超過5%；一項(xiàng)“踩線”，為黃色檔，有息負(fù)債規(guī)模年增速可放寬至10%；若全部指標(biāo)符合監(jiān)管層要求，為綠色檔，則有息負(fù)債規(guī)模年增速可放寬至15%。此外，會(huì)議對(duì)有息負(fù)債增速、拿地銷售比和經(jīng)營性現(xiàn)金流等指標(biāo)也做了相應(yīng)要求。
對(duì)于房企融資方面的管理程度是中國房地產(chǎn)史前未有的。資金是房企發(fā)展的核心資源之一，但高杠桿是行業(yè)普遍存在的現(xiàn)象。這一政策出臺(tái)，對(duì)房企經(jīng)營模式形成影響和挑戰(zhàn)。
首先，直接結(jié)束了房企高杠桿的運(yùn)作模式。對(duì)于高負(fù)債的企業(yè)，首要的任務(wù)就是“降杠桿，降負(fù)債”。這不僅僅是簡單的“不借錢、少借錢”就能解決的事情，它直接考量房企整體的運(yùn)作模式、盈利能力、現(xiàn)金流健康程度等，最終考驗(yàn)的是房企的核心競爭力。
拿住宅開發(fā)業(yè)務(wù)而言，住宅開發(fā)作為房企資金主要回收渠道，房企這方面的競爭力就體現(xiàn)在項(xiàng)目回款速度、溢價(jià)水平等，背后是其成本管控能力、市場把握能力、產(chǎn)品創(chuàng)新能力、營銷能力等綜合實(shí)力的體現(xiàn)。
就北京市場看，地價(jià)高、政府保障房長期供應(yīng)、住宅限價(jià)、產(chǎn)品需求繼續(xù)分化等等，都給住宅開發(fā)運(yùn)作帶來不小的壓力。
第二，對(duì)房企多元業(yè)務(wù)擴(kuò)張和新業(yè)務(wù)嘗試，形成一定的約束。房企開展新業(yè)務(wù)嘗試，會(huì)更加看重業(yè)務(wù)帶來的投資收益能力，加強(qiáng)評(píng)估，以控制投資風(fēng)險(xiǎn)和資金占用率。
對(duì)于盈利能力強(qiáng)、負(fù)債率低的房企，會(huì)更加有意識(shí)的審視限定資金對(duì)新業(yè)務(wù)的嘗試，保障資金的有效利用；甚至有些資金面緊張的房企，會(huì)直接砍掉近期看不到盈利模式的新型業(yè)務(wù)的嘗試，或者等待新興業(yè)務(wù)市場的成熟，采取穩(wěn)妥的合作策略。這樣一來，對(duì)于行業(yè)發(fā)展而言，恐怕會(huì)重新書畫起跑線，行業(yè)整合加速。
第三，房企將積極審視自身資源和優(yōu)勢，或直接調(diào)整自身定位。比如一些在金融資本運(yùn)作層面比較優(yōu)秀的房企，可能會(huì)直接轉(zhuǎn)成“金主”，不直接參與項(xiàng)目開發(fā)運(yùn)作，直接以入股的方式進(jìn)行持續(xù)發(fā)展。
再比如，行業(yè)中一些某一領(lǐng)域的技術(shù)能手，也可能直接形成技術(shù)入股參與市場等等。行業(yè)將形成專業(yè)分工更加細(xì)，細(xì)分領(lǐng)域方面也更加專業(yè)化的格局。
另一方面，開發(fā)能力有限，品牌影響力有限的小型區(qū)域開發(fā)商或直接離場，或以其它方式開展業(yè)務(wù)，盡量避免市場的直接競爭。北京這樣一線城市，正在脫離機(jī)會(huì)投資者，市場拼奪的成功基本源于綜合實(shí)力。
不限價(jià)共有產(chǎn)權(quán)商品房，限制炒房再起
12月31日，北京對(duì)之前公告的海淀2宗和朝陽1宗純商品住宅用地進(jìn)行了新的競拍規(guī)則設(shè)定，概括為“限地價(jià)，競政府自持商品住宅份額，競高標(biāo)建設(shè)方案”，競政府自持純商品住宅份額還屬首次。
先回顧一下競買規(guī)則和此類商品住宅上市限制：
第一步：競地價(jià)；
第二步：地價(jià)到達(dá)上限后，競爭政府持有商品住宅產(chǎn)權(quán)份額；
第三步：達(dá)預(yù)設(shè)商品住宅產(chǎn)權(quán)份額后，轉(zhuǎn)入高標(biāo)準(zhǔn)商品住宅建設(shè)方案投報(bào)程序。
商品住宅上市后限制：
第一點(diǎn)：出售年限，首次購房人購房后5年內(nèi)不得出售。
第二點(diǎn)：產(chǎn)權(quán)分割，首次出售，購房人只取得房屋部分產(chǎn)權(quán)；二次出售，購房者獲得100%房屋產(chǎn)權(quán)。
第三點(diǎn)：貨值收益，首次出售，購房人持有產(chǎn)權(quán)部分的總價(jià)即是開發(fā)商獲得的房屋全部收入，政府持有部分成本由開發(fā)商承擔(dān)，收益在房屋二次出售時(shí)收回。
第四點(diǎn)：價(jià)格控制，商品房預(yù)售價(jià)格要接受政府指導(dǎo)，報(bào)價(jià)不得“明顯高于周邊在售項(xiàng)目價(jià)格”，也就是說開發(fā)商賣期房價(jià)格不能過高，不然不批證。
第五點(diǎn)：房屋出租，出租收益歸購房人所有。
第六點(diǎn)：二次交易，房屋二次交易時(shí)，產(chǎn)權(quán)為100%產(chǎn)權(quán)交易，二手房購房人需要支付全部房款，即原房屋個(gè)人產(chǎn)權(quán)部分價(jià)格和政府持有產(chǎn)權(quán)價(jià)格，個(gè)人產(chǎn)權(quán)價(jià)格同交易時(shí)市場價(jià)格，政府持有產(chǎn)權(quán)價(jià)格為新房出售時(shí)價(jià)格。
第七點(diǎn)：房屋抵押，購房人只可抵押擁有的房屋產(chǎn)權(quán)份額。
在明確了這類住宅的原則后，我們舉例說明對(duì)房企、消費(fèi)者的影響。
以海淀區(qū)海淀鎮(zhèn)樹村棚戶區(qū)改造B-1南地塊為例，位置北五環(huán)外海淀上地板塊，產(chǎn)業(yè)交通配套城市高端，容積率1.72，限高18米，典型的高端住宅樣本地塊。周邊房價(jià)在8萬+的水平。
海淀區(qū)海淀鎮(zhèn)樹村棚戶區(qū)改造B-1南地塊經(jīng)濟(jì)指標(biāo)與地價(jià)上限假設(shè)
從上表看，如果地價(jià)上限達(dá)到50%，樓面價(jià)將達(dá)到10萬元/㎡，超過周邊房價(jià)，基本不太可能設(shè)定為50%的上限。如果按照30%地價(jià)上限看，經(jīng)營樓面價(jià)為8.7萬元/㎡，激進(jìn)一些的話，很有可能出現(xiàn)。
地價(jià)上限是一個(gè)層面，另一層面我們看競自持情況。假設(shè)地塊能競爭到自持部分，我們以最終政府10%自持為例，分析一下對(duì)各方面的影響。
如果該地塊商品住宅首次出售價(jià)格為9萬元/㎡，以單套房屋面積100㎡為例，房屋應(yīng)付總價(jià)為900萬元，首次購房人應(yīng)支付810萬元，政府自持10%部分價(jià)值為90萬元，此部分收益暫時(shí)不能回收，要等五年后等額收回。
如果此部分轉(zhuǎn)嫁給購房人身上，相當(dāng)于單平米房價(jià)至少要上漲10%，這樣的情況基本不成立，一是因?yàn)榉績r(jià)由政府管控，如上面說的“明顯高于市場價(jià)格”不批預(yù)售許可證，二是購房人也不會(huì)輕易接受如此高價(jià)，承擔(dān)更多風(fēng)險(xiǎn)。
再看二次交易情況，當(dāng)房屋取證滿5年后出售，假設(shè)市場房價(jià)上漲10%，達(dá)到10萬元/㎡，100㎡房屋市場實(shí)際總價(jià)應(yīng)為1000萬元，但是，受到政府自持的限制，實(shí)際可成交的價(jià)格應(yīng)為990萬元，政府自持部分并未漲價(jià)。如果購房人想用90%的產(chǎn)權(quán)份額也就是90㎡賣到1000萬元，相當(dāng)于單價(jià)要達(dá)到11.1萬元/㎡，高于市場10%，基本不可能成交。
海淀區(qū)海淀鎮(zhèn)樹村棚戶區(qū)改造B-1南地塊（假設(shè)房屋100㎡為例，政府自持10%）
所以，綜上案例可以分析出對(duì)開發(fā)商、消費(fèi)者和市場的影響：
開發(fā)商影響：如果競爭到政府自持比例，那么必然要承擔(dān)政府自持部分的成本價(jià)格，收益部分在二次交易時(shí)兌現(xiàn)，時(shí)間不定。當(dāng)然，還有另一方面考慮，開發(fā)商降低利潤預(yù)期，將這類商品住宅按照類似共有產(chǎn)權(quán)房（低利潤）來干。
消費(fèi)者影響：可以以相對(duì)平穩(wěn)的價(jià)格來購置此類房屋。但是想炒房基本不可能，起碼在5年內(nèi)是不可能的。更適合自住。
市場影響：此類房屋在后續(xù)交易操作中相對(duì)復(fù)雜，對(duì)投機(jī)行為是一種限制，從需求端在平穩(wěn)市場房價(jià)，防止炒作上漲。
這也正是政府對(duì)此類商品住宅調(diào)控的意圖。哪類商品住宅，不限價(jià)、不限戶型的改善類商品住宅。也就是說這幾年供應(yīng)限價(jià)限戶型（70/90）產(chǎn)品，后續(xù)供應(yīng)不限價(jià)、不限戶型的改善類住宅，同樣會(huì)保證房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)運(yùn)行，而辦法是有很多的。
從2020年出臺(tái)的政策、機(jī)制還有一些舉措看，明顯看到了調(diào)控的決心。而正如我們看到的，政策還在持續(xù)調(diào)整，機(jī)制還在逐步完善，未來還有更多我們預(yù)想不到的政策會(huì)出臺(tái)，最后甚至調(diào)控不再簡單對(duì)價(jià)格調(diào)整，而是形成標(biāo)準(zhǔn)科學(xué)的成熟的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)和運(yùn)行機(jī)制。
行業(yè)是在這種適應(yīng)中，一邊關(guān)注政策走向，一邊關(guān)注市場變化，不斷調(diào)整策略，提升核心競爭力，迎接一次一次宏觀和市場帶來的挑戰(zhàn)。
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