專題三
找準細分市場定位，緊跟走向，持續發展
——北京標桿房企案例分析
2020年，中央對房地產長效機制的建立提出了新方面的舉措，對行業發展形成了新的指向。但是，這僅僅是開始，未來還會有更多完善配套的細部的政策出臺。
短期看，在長效機制形成過程中，臨時性的調控手段和正在形成的長效機制將互相配合，把房地產市場運行框定在平穩健康的標尺范圍內。
哪些是短期直接的調控手段，比如供應端的“70/90”限戶型、房屋限價措施，需求端的“五年限售”、限貸款等措施。短效措施是長效機制的緩兵之計，會隨時啟用，長期看，待長效機制完善和有效后會逐漸取消。
北京房地產市場平穩健康運行框架
制圖：天朗房研網
“三條紅線”成房企融資底線
今年，8月20日，住建部、央行等部門召集房企座談會，提出要實施好房地產金融審慎管理制度，增強房地產企業融資的市場化、規則化和透明度，形成房地產企業資金監測和融資管理規則。
對于再融資的房企將按照“三條紅線”作為門檻對其風險進行評估，限制融資行為：
1、 剔除預收款后的資產負債率大于70%；
2、 凈負債率大于100%；
3、 現金短債比小于1.0倍。
根據企業在上述監管指標下的分類，分為四檔。全部“踩線”，為紅色檔，有息負債不得增加；兩項“踩線”，為橙色檔，有息負債規模年增速不得超過5%；一項“踩線”，為黃色檔，有息負債規模年增速可放寬至10%；若全部指標符合監管層要求，為綠色檔，則有息負債規模年增速可放寬至15%。此外，會議對有息負債增速、拿地銷售比和經營性現金流等指標也做了相應要求。
對于房企融資方面的管理程度是中國房地產史前未有的。資金是房企發展的核心資源之一，但高杠桿是行業普遍存在的現象。這一政策出臺，對房企經營模式形成影響和挑戰。
首先，直接結束了房企高杠桿的運作模式。對于高負債的企業，首要的任務就是“降杠桿，降負債”。這不僅僅是簡單的“不借錢、少借錢”就能解決的事情，它直接考量房企整體的運作模式、盈利能力、現金流健康程度等，最終考驗的是房企的核心競爭力。
拿住宅開發業務而言，住宅開發作為房企資金主要回收渠道，房企這方面的競爭力就體現在項目回款速度、溢價水平等，背后是其成本管控能力、市場把握能力、產品創新能力、營銷能力等綜合實力的體現。
就北京市場看，地價高、政府保障房長期供應、住宅限價、產品需求繼續分化等等，都給住宅開發運作帶來不小的壓力。
第二，對房企多元業務擴張和新業務嘗試，形成一定的約束。房企開展新業務嘗試，會更加看重業務帶來的投資收益能力，加強評估，以控制投資風險和資金占用率。
對于盈利能力強、負債率低的房企，會更加有意識的審視限定資金對新業務的嘗試，保障資金的有效利用；甚至有些資金面緊張的房企，會直接砍掉近期看不到盈利模式的新型業務的嘗試，或者等待新興業務市場的成熟，采取穩妥的合作策略。這樣一來，對于行業發展而言，恐怕會重新書畫起跑線，行業整合加速。
第三，房企將積極審視自身資源和優勢，或直接調整自身定位。比如一些在金融資本運作層面比較優秀的房企，可能會直接轉成“金主”，不直接參與項目開發運作，直接以入股的方式進行持續發展。
再比如，行業中一些某一領域的技術能手，也可能直接形成技術入股參與市場等等。行業將形成專業分工更加細，細分領域方面也更加專業化的格局。
另一方面，開發能力有限，品牌影響力有限的小型區域開發商或直接離場，或以其它方式開展業務，盡量避免市場的直接競爭。北京這樣一線城市，正在脫離機會投資者，市場拼奪的成功基本源于綜合實力。
不限價共有產權商品房，限制炒房再起
12月31日，北京對之前公告的海淀2宗和朝陽1宗純商品住宅用地進行了新的競拍規則設定，概括為“限地價，競政府自持商品住宅份額，競高標建設方案”，競政府自持純商品住宅份額還屬首次。
先回顧一下競買規則和此類商品住宅上市限制：
第一步：競地價；
第二步：地價到達上限后，競爭政府持有商品住宅產權份額；
第三步：達預設商品住宅產權份額后，轉入高標準商品住宅建設方案投報程序。
商品住宅上市后限制：
第一點：出售年限，首次購房人購房后5年內不得出售。
第二點：產權分割，首次出售，購房人只取得房屋部分產權；二次出售，購房者獲得100%房屋產權。
第三點：貨值收益，首次出售，購房人持有產權部分的總價即是開發商獲得的房屋全部收入，政府持有部分成本由開發商承擔，收益在房屋二次出售時收回。
第四點：價格控制，商品房預售價格要接受政府指導，報價不得“明顯高于周邊在售項目價格”，也就是說開發商賣期房價格不能過高，不然不批證。
第五點：房屋出租，出租收益歸購房人所有。
第六點：二次交易，房屋二次交易時，產權為100%產權交易，二手房購房人需要支付全部房款，即原房屋個人產權部分價格和政府持有產權價格，個人產權價格同交易時市場價格，政府持有產權價格為新房出售時價格。
第七點：房屋抵押，購房人只可抵押擁有的房屋產權份額。
在明確了這類住宅的原則后，我們舉例說明對房企、消費者的影響。
以海淀區海淀鎮樹村棚戶區改造B-1南地塊為例，位置北五環外海淀上地板塊，產業交通配套城市高端，容積率1.72，限高18米，典型的高端住宅樣本地塊。周邊房價在8萬+的水平。
海淀區海淀鎮樹村棚戶區改造B-1南地塊經濟指標與地價上限假設
從上表看，如果地價上限達到50%，樓面價將達到10萬元/㎡，超過周邊房價，基本不太可能設定為50%的上限。如果按照30%地價上限看，經營樓面價為8.7萬元/㎡，激進一些的話，很有可能出現。
地價上限是一個層面，另一層面我們看競自持情況。假設地塊能競爭到自持部分，我們以最終政府10%自持為例，分析一下對各方面的影響。
如果該地塊商品住宅首次出售價格為9萬元/㎡，以單套房屋面積100㎡為例，房屋應付總價為900萬元，首次購房人應支付810萬元，政府自持10%部分價值為90萬元，此部分收益暫時不能回收，要等五年后等額收回。
如果此部分轉嫁給購房人身上，相當于單平米房價至少要上漲10%，這樣的情況基本不成立，一是因為房價由政府管控，如上面說的“明顯高于市場價格”不批預售許可證，二是購房人也不會輕易接受如此高價，承擔更多風險。
再看二次交易情況，當房屋取證滿5年后出售，假設市場房價上漲10%，達到10萬元/㎡，100㎡房屋市場實際總價應為1000萬元，但是，受到政府自持的限制，實際可成交的價格應為990萬元，政府自持部分并未漲價。如果購房人想用90%的產權份額也就是90㎡賣到1000萬元，相當于單價要達到11.1萬元/㎡，高于市場10%，基本不可能成交。
海淀區海淀鎮樹村棚戶區改造B-1南地塊（假設房屋100㎡為例，政府自持10%）
所以，綜上案例可以分析出對開發商、消費者和市場的影響：
開發商影響：如果競爭到政府自持比例，那么必然要承擔政府自持部分的成本價格，收益部分在二次交易時兌現，時間不定。當然，還有另一方面考慮，開發商降低利潤預期，將這類商品住宅按照類似共有產權房（低利潤）來干。
消費者影響：可以以相對平穩的價格來購置此類房屋。但是想炒房基本不可能，起碼在5年內是不可能的。更適合自住。
市場影響：此類房屋在后續交易操作中相對復雜，對投機行為是一種限制，從需求端在平穩市場房價，防止炒作上漲。
這也正是政府對此類商品住宅調控的意圖。哪類商品住宅，不限價、不限戶型的改善類商品住宅。也就是說這幾年供應限價限戶型（70/90）產品，后續供應不限價、不限戶型的改善類住宅，同樣會保證房地產市場的平穩運行，而辦法是有很多的。
從2020年出臺的政策、機制還有一些舉措看，明顯看到了調控的決心。而正如我們看到的，政策還在持續調整，機制還在逐步完善，未來還有更多我們預想不到的政策會出臺，最后甚至調控不再簡單對價格調整，而是形成標準科學的成熟的行業標準和運行機制。
行業是在這種適應中，一邊關注政策走向，一邊關注市場變化，不斷調整策略，提升核心競爭力，迎接一次一次宏觀和市場帶來的挑戰。
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