天朗·年報(bào)專題3之房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展有助于經(jīng)濟(jì)、城市和行業(yè)健康發(fā)展
2021/1/22 3198次 ，來源：天朗房網(wǎng)
專題三
找準(zhǔn)細(xì)分市場(chǎng)定位，緊跟走向，持續(xù)發(fā)展
——北京標(biāo)桿房企案例分析
房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，有助于經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展
房?jī)r(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于居民購(gòu)買力，居民在其它方面的消費(fèi)將受到影響，不易于整體消費(fèi)平衡，從而影響經(jīng)濟(jì)發(fā)展的平衡。
以北京為例，北京城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增速一直處于平緩的狀態(tài)，在8%左右運(yùn)行。而對(duì)比北京新房房?jī)r(jià)的漲速，明顯不是一個(gè)量級(jí)。北京新房商品住宅均價(jià)增速?gòu)?013年到2017年平均漲幅為21%，近兩年才有所放緩。
數(shù)據(jù)說明：數(shù)據(jù)來源北京統(tǒng)計(jì)局，北京房地產(chǎn)供需動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)研究系統(tǒng)（RDPS）yyt.bjfang.com
注：商品住宅均價(jià)口徑不含共有產(chǎn)權(quán)房
對(duì)于城市居民而言，房?jī)r(jià)平穩(wěn)，無論剛需還是改善，未來能實(shí)現(xiàn)購(gòu)買的需求，會(huì)更專注于自身職業(yè)所在行業(yè)領(lǐng)域的深耕，長(zhǎng)遠(yuǎn)看將促進(jìn)其所在行業(yè)的發(fā)展。
而對(duì)于購(gòu)房家庭而言，購(gòu)房總支付量下降，騰出的資金將有助于家庭其它方面消費(fèi)的支出。
另一方面，房?jī)r(jià)不翻滾上漲，資本不會(huì)輕易投機(jī)炒作房地產(chǎn)，將投入到其它有增長(zhǎng)潛能的產(chǎn)業(yè)和行業(yè)，也有助于經(jīng)濟(jì)發(fā)展的平衡。
再有，房地產(chǎn)本身就是高金融杠桿的行業(yè)，對(duì)社會(huì)金融資源的大量占用，不利于其它行業(yè)的資金獲取使用。更重要的是如果房企都盲目擴(kuò)張，大規(guī)模利用金融杠桿，一旦房地產(chǎn)發(fā)生風(fēng)險(xiǎn)，將傳導(dǎo)到金融系統(tǒng)，形成經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。
從最近幾年房地產(chǎn)貸款規(guī)模看，增速有所放緩，但是，新增房地產(chǎn)貸款額占同期各項(xiàng)貸款額比重仍然在三成左右。
數(shù)據(jù)來源：中央人民銀行
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各個(gè)方面都可以說明房地產(chǎn)市場(chǎng)與經(jīng)濟(jì)的直接或間接的連帶關(guān)系，房地產(chǎn)上下游產(chǎn)業(yè)鏈長(zhǎng)，涉及范圍廣，房地產(chǎn)出現(xiàn)問題將影響整個(gè)經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)的穩(wěn)定，所以需要房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。
房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，有助于城市健康發(fā)展
在2017年《做清醒的發(fā)展者——北京房地產(chǎn)將走上與城市發(fā)展相匹配的道路》行業(yè)年報(bào)中，我們以北京城市為例，論述了城市出現(xiàn)的各種城市病，比如房?jī)r(jià)高企、交通擁堵、人口增多且分布不均等方面。從房地產(chǎn)發(fā)展角度思考，房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展將有助于城市的健康發(fā)展。
什么是健康的城市？至少要包括居民安居樂業(yè)、城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展有動(dòng)能、有可持續(xù)發(fā)展的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、環(huán)境優(yōu)美宜居無污染等層面。
對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)健康發(fā)展，是有助于城市健康發(fā)展的，并且起著重要的作用。因?yàn)榉康禺a(chǎn)是承載城市發(fā)展的物理空間，同時(shí)也是承載人們經(jīng)濟(jì)活動(dòng)和城市環(huán)境形成的先決條件。
比如，供應(yīng)端對(duì)商服用地的限定，卡死了“商改住”的操作。在商服用地上市后，真正可以服務(wù)于產(chǎn)業(yè)、商業(yè)等城市功能。對(duì)于商服用地的運(yùn)作模式也發(fā)生了改變，要從實(shí)際用途的角度出發(fā)，來評(píng)估商服用地的價(jià)值，而不是簡(jiǎn)單的“商改住快消模式”。
北京2010-2016年七年間供應(yīng)了“商改住”公寓約1460萬㎡（約21萬套），年均供應(yīng)約208萬㎡（3萬套）。
數(shù)據(jù)來源：北京房地產(chǎn)供需動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)研究系統(tǒng)（RDPS）yyt.bjfang.com
另一角度看，自2017年3月“限商辦”政策出臺(tái)后，北京上市的商服用地明顯沒有了之前的熱度，2018-2020年成交的含商服用地的77宗土地中，44宗地塊均以底價(jià)成交，大部分競(jìng)買企業(yè)只有1-2家。
從參與企業(yè)看，很多非地產(chǎn)類企業(yè)，即其它產(chǎn)業(yè)中的企業(yè)開始進(jìn)入市場(chǎng)購(gòu)置商服用地。比如教育類中公教育、學(xué)而思教育，電商巨頭京東，科技領(lǐng)先企業(yè)小米，銀河證券中國(guó)中證等。
說明供應(yīng)商服類用地正在與城市功能需要相匹配，真正把土地供應(yīng)到市場(chǎng)需求末端，且得到了有效運(yùn)用。商服用地以低價(jià)的水平進(jìn)入到其它經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)，直接支持了他們更好的發(fā)展。
再比如，住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整、房?jī)r(jià)平穩(wěn)，從根本上解決城市人居住問題。
另一方面，從價(jià)格上直接扼殺了房?jī)r(jià)的持續(xù)走高。以限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)的方式從土地供應(yīng)端就卡住了房?jī)r(jià)上漲，直接解決了“高房?jī)r(jià)”的城市病。
數(shù)據(jù)來源：北京房地產(chǎn)供需動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)研究系統(tǒng)（RDPS）yyt.bjfang.com
構(gòu)建“租購(gòu)并舉”政策的逐步完善，也將解決城市人居問題，讓來到城市的人住得上房、買得起房，從而保障居民能安居樂業(yè)，留在城市，建設(shè)城市，為城市各方面發(fā)展作積極貢獻(xiàn)。
另外，房?jī)r(jià)不再翻滾上漲，扼殺“投資炒房”成為主流思想，使人們更好地投入到有意義的工作中去。
綜上，房地產(chǎn)市場(chǎng)各個(gè)層面健康發(fā)展都與城市健康發(fā)展緊緊貼合，息息相關(guān)。
房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，有助于行業(yè)健康發(fā)展
從長(zhǎng)期看和對(duì)比世界其他國(guó)家看，中國(guó)房地產(chǎn)未來還有很大發(fā)展空間，房地產(chǎn)行業(yè)還會(huì)繼續(xù)前行。只是經(jīng)濟(jì)和城市發(fā)展階段不同，對(duì)行業(yè)的要求和定位不同。
目前，政策通過供需兩端調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)，使其平穩(wěn)健康規(guī)范發(fā)展，實(shí)質(zhì)上是有助于房地產(chǎn)行業(yè)自身的健康發(fā)展的。
比如土地持續(xù)平穩(wěn)供應(yīng)，將給房企帶來更多的選擇，更好地審視土地的實(shí)際價(jià)值，不會(huì)盲目爭(zhēng)奪土地資源。
數(shù)據(jù)來源：北京房地產(chǎn)供需動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)研究系統(tǒng)（RDPS）yyt.bjfang.com
持續(xù)供地，導(dǎo)致房屋持續(xù)供應(yīng)。
另一層面，房?jī)r(jià)平穩(wěn)，供需趨向平衡，且投資投機(jī)需求消失，市場(chǎng)釋放有效需求，更有助于房企對(duì)于市場(chǎng)真實(shí)需求的把握，修正自身的產(chǎn)品策略、營(yíng)銷策略，乃至企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略等。房企將注意力和資源放到產(chǎn)品服務(wù)上，將不斷提升行業(yè)整體的口碑，增強(qiáng)市場(chǎng)信心。
以調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)的方式，調(diào)整供需平衡，共有產(chǎn)權(quán)房、限競(jìng)房、純商品住宅三類房協(xié)調(diào)供應(yīng)。比如2020年在供應(yīng)一波限競(jìng)房、共有產(chǎn)權(quán)房后，適當(dāng)供應(yīng)不限價(jià)高端住宅地塊，以調(diào)節(jié)不同層次的供需。對(duì)于行業(yè)而言，也是一種市場(chǎng)細(xì)分，房企可以根據(jù)自身的資源和優(yōu)勢(shì)，致力于某一細(xì)分領(lǐng)域的發(fā)展。
另一方面，“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”之下，行業(yè)整體進(jìn)入“快開發(fā)，快周轉(zhuǎn)”階段。以北京近兩年成交土地為例，從拿地到開工時(shí)間，項(xiàng)目平均間隔時(shí)間僅7個(gè)月，從開工到批預(yù)售許可證時(shí)間僅2-3個(gè)月，也就是北京從拿地到項(xiàng)目上市銷售，基本在9-10個(gè)月，而從趨勢(shì)看，周期還在縮窄。
數(shù)據(jù)來源：北京房地產(chǎn)供需動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)研究系統(tǒng)（RDPS）yyt.bjfang.com
數(shù)據(jù)說明：2019-2020年成交土地且已經(jīng)批銷售許可證的項(xiàng)目
而這種快開發(fā)和快周轉(zhuǎn)是需要項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)能力、資源運(yùn)用能力和產(chǎn)品研發(fā)能力等綜合支持的，對(duì)房企的要求更高了，就會(huì)淘汰一些投機(jī)性的房企或綜合力相對(duì)弱的房企，他們的退出同樣騰出了一些市場(chǎng)空間。
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