專題三
找準細分市場定位，緊跟走向，持續發展
——北京標桿房企案例分析
房地產市場平穩健康發展，有助于經濟健康發展
房價遠遠高于居民購買力，居民在其它方面的消費將受到影響，不易于整體消費平衡，從而影響經濟發展的平衡。
以北京為例，北京城鎮居民人均可支配收入增速一直處于平緩的狀態，在8%左右運行。而對比北京新房房價的漲速，明顯不是一個量級。北京新房商品住宅均價增速從2013年到2017年平均漲幅為21%，近兩年才有所放緩。
數據說明：數據來源北京統計局，北京房地產供需動態監測研究系統（RDPS）yyt.bjfang.com
注：商品住宅均價口徑不含共有產權房
對于城市居民而言，房價平穩，無論剛需還是改善，未來能實現購買的需求，會更專注于自身職業所在行業領域的深耕，長遠看將促進其所在行業的發展。
而對于購房家庭而言，購房總支付量下降，騰出的資金將有助于家庭其它方面消費的支出。
另一方面，房價不翻滾上漲，資本不會輕易投機炒作房地產，將投入到其它有增長潛能的產業和行業，也有助于經濟發展的平衡。
再有，房地產本身就是高金融杠桿的行業，對社會金融資源的大量占用，不利于其它行業的資金獲取使用。更重要的是如果房企都盲目擴張，大規模利用金融杠桿，一旦房地產發生風險，將傳導到金融系統，形成經濟系統性風險。
從最近幾年房地產貸款規模看，增速有所放緩，但是，新增房地產貸款額占同期各項貸款額比重仍然在三成左右。
數據來源：中央人民銀行
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各個方面都可以說明房地產市場與經濟的直接或間接的連帶關系，房地產上下游產業鏈長，涉及范圍廣，房地產出現問題將影響整個經濟系統的穩定，所以需要房地產市場平穩健康發展。
房地產市場平穩健康發展，有助于城市健康發展
在2017年《做清醒的發展者——北京房地產將走上與城市發展相匹配的道路》行業年報中，我們以北京城市為例，論述了城市出現的各種城市病，比如房價高企、交通擁堵、人口增多且分布不均等方面。從房地產發展角度思考，房地產市場平穩健康發展將有助于城市的健康發展。
什么是健康的城市？至少要包括居民安居樂業、城市經濟發展有動能、有可持續發展的經濟結構、環境優美宜居無污染等層面。
對于房地產市場的平穩健康發展，是有助于城市健康發展的，并且起著重要的作用。因為房地產是承載城市發展的物理空間，同時也是承載人們經濟活動和城市環境形成的先決條件。
比如，供應端對商服用地的限定，卡死了“商改住”的操作。在商服用地上市后，真正可以服務于產業、商業等城市功能。對于商服用地的運作模式也發生了改變，要從實際用途的角度出發，來評估商服用地的價值，而不是簡單的“商改住快消模式”。
北京2010-2016年七年間供應了“商改住”公寓約1460萬㎡（約21萬套），年均供應約208萬㎡（3萬套）。
數據來源：北京房地產供需動態監測研究系統（RDPS）yyt.bjfang.com
另一角度看，自2017年3月“限商辦”政策出臺后，北京上市的商服用地明顯沒有了之前的熱度，2018-2020年成交的含商服用地的77宗土地中，44宗地塊均以底價成交，大部分競買企業只有1-2家。
從參與企業看，很多非地產類企業，即其它產業中的企業開始進入市場購置商服用地。比如教育類中公教育、學而思教育，電商巨頭京東，科技領先企業小米，銀河證券中國中證等。
說明供應商服類用地正在與城市功能需要相匹配，真正把土地供應到市場需求末端，且得到了有效運用。商服用地以低價的水平進入到其它經濟產業，直接支持了他們更好的發展。
再比如，住房供應結構調整、房價平穩，從根本上解決城市人居住問題。
另一方面，從價格上直接扼殺了房價的持續走高。以限房價、競地價的方式從土地供應端就卡住了房價上漲，直接解決了“高房價”的城市病。
數據來源：北京房地產供需動態監測研究系統（RDPS）yyt.bjfang.com
構建“租購并舉”政策的逐步完善，也將解決城市人居問題，讓來到城市的人住得上房、買得起房，從而保障居民能安居樂業，留在城市，建設城市，為城市各方面發展作積極貢獻。
另外，房價不再翻滾上漲，扼殺“投資炒房”成為主流思想，使人們更好地投入到有意義的工作中去。
綜上，房地產市場各個層面健康發展都與城市健康發展緊緊貼合，息息相關。
房地產市場平穩健康發展，有助于行業健康發展
從長期看和對比世界其他國家看，中國房地產未來還有很大發展空間，房地產行業還會繼續前行。只是經濟和城市發展階段不同，對行業的要求和定位不同。
目前，政策通過供需兩端調控房地產市場，使其平穩健康規范發展，實質上是有助于房地產行業自身的健康發展的。
比如土地持續平穩供應，將給房企帶來更多的選擇，更好地審視土地的實際價值，不會盲目爭奪土地資源。
數據來源：北京房地產供需動態監測研究系統（RDPS）yyt.bjfang.com
持續供地，導致房屋持續供應。
另一層面，房價平穩，供需趨向平衡，且投資投機需求消失，市場釋放有效需求，更有助于房企對于市場真實需求的把握，修正自身的產品策略、營銷策略，乃至企業發展戰略等。房企將注意力和資源放到產品服務上，將不斷提升行業整體的口碑，增強市場信心。
以調整供應結構的方式，調整供需平衡，共有產權房、限競房、純商品住宅三類房協調供應。比如2020年在供應一波限競房、共有產權房后，適當供應不限價高端住宅地塊，以調節不同層次的供需。對于行業而言，也是一種市場細分，房企可以根據自身的資源和優勢，致力于某一細分領域的發展。
另一方面，“穩地價、穩房價、穩預期”之下，行業整體進入“快開發，快周轉”階段。以北京近兩年成交土地為例，從拿地到開工時間，項目平均間隔時間僅7個月，從開工到批預售許可證時間僅2-3個月，也就是北京從拿地到項目上市銷售，基本在9-10個月，而從趨勢看，周期還在縮窄。
數據來源：北京房地產供需動態監測研究系統（RDPS）yyt.bjfang.com
數據說明：2019-2020年成交土地且已經批銷售許可證的項目
而這種快開發和快周轉是需要項目運營能力、資源運用能力和產品研發能力等綜合支持的，對房企的要求更高了，就會淘汰一些投機性的房企或綜合力相對弱的房企，他們的退出同樣騰出了一些市場空間。
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