專題二
識路線 知大局，路遙步堅踐行遠
——北京房地產市場發展的背后邏輯分析
“9.30”之后的房地產市場發展遵循的另一線路，是以房地產供給側結構改革為主線，進行供需雙向調節。為什么要進行供給側改革？供給側改革的內容都包括哪些呢？實際進展和成效又如何呢？
中國經濟和房地產發展到新階段，供給側結構改革勢在必行
改革開放三十多年來，中國經濟持續高速增長，成功步入中等收入國家行列，已成為名副其實的經濟大國。但隨著人口紅利衰減、“中等收入陷阱”風險累積、國際經濟格局深刻調整等一系列內因與外因的作用，經濟發展進入“新常態”。
主要經濟指標之間的聯動性出現背離，經濟增長持續下行與CPI持續低位運行，居民收入有所增加而企業利潤率下降，消費上升而投資下降等等。與此同時，宏觀調控層面貨幣政策持續加大力度而效果不彰，投資拉動上急而下徐；中國經濟的結構性分化正趨于明顯。
為適應這種變化，在正視傳統的需求管理還有一定優化提升空間的同時，迫切需要改善供給側環境、優化供給側機制，通過改革制度供給，大力激發微觀經濟主體活力，增強我國經濟長期穩定發展的新動力。
與我國整體體經濟發展形勢發展保持一致，房地產自1997年取消福利分房、住宅商品化后，獲得高速增長。同時也積累了眾多問題和矛盾，供需關系結構性失衡問題突出，迫切需要解決，主要表現在三方面：
同時，為實現房地產市場穩定健康發展的目標，針對需求側的調控已基本無計可施。相反，調控歷史上針對供給的調控次數不多，手段不多，整體力度不大，還有無限空間。從結構看，供給是源頭，如果供給的房屋與市場需要不匹配，房地產市場也無法平穩健康發展。
因此推進房地產供給側改革勢在必行。
自“9.30”起，房地產供給側改革持續發力
“9.30”之后房地產供給側改革力度前所未有，并根據市場變化不斷調整完善，主要體現在以下三方面。
加大供給，調整供應結構，建立購租并舉的住房供應體系
2017年全年成交土地90宗，規劃建筑面積1166.02萬㎡，規劃建筑面積同比增加129.6%。2018年以后，堅持供地量穩定有節奏地輸出。
數據來源：北京房地產供需動態監測研究系統（RDPS）yyt.bjfang.com
從規劃用途來看，住宅占比明顯走高。2017-2020年，規劃住宅面積占全部規劃建筑面積的比例一直在60%以上，2019年甚至達到73%。
反之，商辦用途占比則明顯縮水， 2016年以前，規劃商辦面積占全部建筑面積比例基本在40~50%之間，2016年比例最高53%。2017年以后，商辦占比迅速降到30%以內，最低占比21%。
數據來源：北京房地產供需動態監測研究系統（RDPS）yyt.bjfang.com
……詳見完整版《年報》
積極推進土地制度改革，從源頭上為增供給調結構提供保障
土地是房地產供給的源頭，我國實行城鄉二元土地制度，城鎮房地產開發用地全部來源于國有建設用地，集體建設用地要通過征收轉為國有建設用地，再通過招拍掛和劃撥等方式出讓，才能建設開發為住宅、商辦。
隨著房地產市場發展，房價、地價不斷上漲帶來的增值收益與土地所有者農民關聯不大，農民切身利益未得到充分的保護，土地征收難度越來越大，基于土地征收與轉讓的價格剪刀差的供地模式越來越難以為繼，這也是土地儲備不足，供地逐漸減少的原因。
積極探索集體經營性土地入市，實行同地同權，有利于保護農民利益，切實解決城市開發土地儲備不足的問題。
自2011年始，北京試點項目，積極探索集體經營性用地入市，先后有“鴻坤金融谷”、石榴地產西紅門項目。同時集體經營性建設用地建設租賃住宅、共有產權房也取得重要進展。
截止到2020年底，已有兩宗集體土地建設共有產權房用地成交，分別為河南正商、北投集團競得，可供應共有產權房 24.5萬㎡。
2019年8月26日，《中華人民共和國土地管理法》修證案通過，，相比原版有重大突破，其一，破除集體經營性建設用地進入市場的法律障礙，其二，改革土地征收制度。
隨著《中華人民共和國土地管理法》正式施行，集體土地在利用、出讓、開發方式等方面，還將進行更多的創新，集體土地入市將使長期困擾土地市場收儲困難、土地供應稀缺、地價高等問題從根源上得到有效緩解，使未來土地特別是住宅用地供給得到有效保障。
加強房企投融資管理及資金監管，控制高地價、高房價，防范風險
有了供地保障，還要經過房企開發才能形成市場房屋供給。但是，在開發環節也存在明顯的問題，房企高杠桿、高負債的開發運作模式較普遍。
據市場機構統計，2019年，80家代表性房企平均融資成本7.5%，不少高杠桿房企境外發債利率長期在10%以上。這意味著，每年房價上漲的幅度需要高于利息的資本化率，否則高融資成本很難維系。
在“房住不炒”和“三穩”基調下，原本依賴房價持續快速上漲的高杠桿、高負債模式面臨較大風險。同時，房地產業過度融資，還擠占其他產業信貸資源，個人住房消費貸款的持續增長，也擠占其它消費需求，不利于當于實體經濟的發展和整個國民經濟健康發展。
為了抑制過高的房價和企業杠桿率，自2018年開始逐步收緊地產公司的信貸，2020年，針對房企投融資管理及資金監管的政策密集出臺，力度之大前所未有。
“三道紅線”，強制要求房企降低負債率，限制房企的融資規模。
為防止房企通過信托等非標方式融資，或者名股實債等途徑融資補血，銀保臨會先后又發布了兩條新政，《關于開展新一輪房地產信托業務專項排查的通知》和《關于保險資金財務性股權投資有關事項的通知》。
2020年的最后一天，央行、銀保監會發布《關于建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知》。主要內容，綜合考慮銀行業金融機構的資產規模、機構類型等因素，設置房地產貸款余額占比和個人住房貸款余額占比兩個上限。
實施好房地產金融審慎管理制度，增強房地產企業融資的市場化、規則化和透明度，有利于房地產企業形成穩定的金融政策預期，合理安排經營活動和融資行為，增強自身抗風險能力，也有利于推動房地產行業長期穩健運行。
城市發展作用房地產，“2035規劃”是深層次的供需調節
房地產是一個城市存在和運行的載體，這是它最本質的特征，載體的發展一定依托于載體之上的那個東西，因此房地產的發展與城市整體發展息息相關。
北京“2035規劃”出臺，全面引領城市發展，城市發展的方方面面正在并將繼續發生變化。包括影響房地產發展的人口、產業、空間布局等要素。在此背景下，房地產供需必然迎來最深層次的調節。
居住人口的變化，致使住房需求總量及結構發生改變
人隨功能走、人隨產業走，隨著疏解非首都功能取得成效，生活成本逐漸提高，北京市常住人口增長速度已經呈減少態勢。自“2035規劃“正式出臺后的2017年起，連續三年人口都是負增長。
這也就意味著，在“房住不炒”的房地產發展根本原則下，因投資需求、新增人口不斷涌入而導致的住房需求膨脹，房地產一路高歌猛進的歷史不會再現，住房市場發展后勁不足。事實上，從北京房地產成交量走勢來看，已經進入下行甬道。
在住房需求總量呈減少趨勢的背景下，居住人口分布的變化，將導致住房需求區域結構的變化。
……………………
城市發展格局調整，影響房地產供給結構和布局
隨著規劃實施，“一核一主一副，兩軸多點一區”空間布局的優化調整，房地產供給結構呈現明顯區域性特征。
四環內少量供應，以棚改和租賃住宅為主……
四環之外的中心城區將適度增加住宅供應，產品類型呈現多元化……
新城是未來住宅供應主力區域，產品以商品住宅為主……
在“產城融合”、“職住平衡”等發展調性下，面向產業園區人才的住宅將加大供應……
人口老齡化，養老地產興起……。
以2016年“9.30”政策調控為標志，北京房地產市場調控線路發生根本扭轉。
一方面，在房住不炒定位基礎上，著力于建立和實施促進房地產市場平穩發展的長效機制，區別歷史階段性、短期化、治痛點調控方式。
另一方面，加強以供給側改革為主線的供需雙向調控，加大供應，調整供應結構；加強房企投融資管理，優化開發經營模式；通過城市規劃引領城市發展，進而深層次地調節房地產供需。
政策調控線路非常清晰且嚴格執行，并在不斷踐行中細化、調整、完善。在此背景下，房地產市場已逐漸走向平穩健康發展的軌道。野蠻生長、高速增長的紅利期已過，行業發展將步入正軌。
當前，我國城鎮化進入了中高級發展階段，將步入以城市群和都市圈為主體空間形態的新格局，同時聚集城市內涵發展的城市更新將興起，房地產仍有空間大有可為。在轉型時期，大浪淘沙，一批企業終將被淘汰，只有及時認清形勢，積極修煉內功的企業，才能贏得一席之地。
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