專題二
識路線 知大局，路遙步堅踐行遠
——北京房地產市場發展的背后邏輯分析
自2005年開始房地產調控以來，都將“促進房地產市場平穩健康發展”作為調控目標，但結果卻事與愿違，不盡人意。
“9.30”開啟的房地產調控明確提出建立和實施房地產長效機制，跟歷史調控相比，長效機制有什么特別之處？其內涵和內容到底是什么呢？實際進展和成效又如何呢？
歷史調控一直在促增長與保民生之間左右搖擺，缺乏連續性和穩定性
自2005年3月“國八條”開始，至2016年“9.30”政策出臺，北京房地產調控明顯分為四個階段。
第一輪調控：2005年~2008年8月，調控內容以規范市場為主，意圖打擊投資需求，同時調整供應結構，土地供應實行政府壟斷。
第二輪調控：2008年9月~2009年9月，主要內容包括下調利率、放寬房貸、二套房優惠、減免二手房交易稅費等，刺激購房需求增長。
第三輪調控：2010~2014年8月，限購開始并不斷加碼，房貸收緊，二手房交易稅費加重，大力抑制需求端。
第四輪調控：2014年9月~2016年8月，降準降息，全面松綁首套、二套房認定標準，降低二套房首付，放松公積金，減免稅費等，刺激需求。
從具體內容來看，也反復無常，呈現短期化特征。以二手房交易營業稅免征為例，在2年和5年不斷跳來跳去。
房地產肩負促經濟增長和解決廣大人民群眾基本居住條件的責任，所以每當經濟形勢變化或房價過快上漲，都會使政府出臺或刺激或抑制房地產發展的調控政策。這就客觀上使得“9.30”之前的歷次房地產調控呈現階段性、短期性特征，缺乏連續性和穩定性。
在房地產政策影響下，房地產市場也呈現明顯周期性波動特征，市場下行——緩慢復蘇——持續上行——市場下行，周而復始。
“9.30”后重新定位房地產，“房住不炒”為構建房地產長效機制奠定基礎
2016年中央經濟工作會議，首次提到：要堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，此后一直到2020年中央經濟工作會議，在國家關于房地產的會議、政策、文件等，都始終強調并堅持“房住不炒”的房地產定位。
“房住不炒”實際上包含兩個含義，一是，強調居住屬性，堅決打擊并抑制投資需求。二是，回歸消費屬性，不將房地產作為短期刺激經濟發展的手段。
自2016年“9.30”開始，打擊和抑制房地產投資需求的政策陸續出臺，不斷深化，不留死角。限貸不斷收緊，認房又認貸，提升二套房的首付比例；離婚一年內貸款買房一律算二套，限制通過假離婚突破貸款政策。限購加碼，非京籍在京購房納稅從5年變連繳60個月。限商，禁止個人投資商住公寓。限售，限競房五年后方可二手交易，延長投資回收期。
2018、2019經濟持續低迷，2020年疫情重創國民經濟，一些地方政府試圖走上松綁房地產政策、刺激經濟發展的老路，調控主要集中在放松限售、放松限購上，結果多半被叫停，淪為一日游。
在此背景下，中共中央政治局會議、中央人民銀行等先后正式表態，不將房地產作為短期刺激經濟的手段。由此見中央政府對于經濟增長解綁房地產的決心，重回“提振房地產刺激經濟的老路”絕無可能。
在明確了房地產“房住不炒”的定位后，房地產發展也就有了根本性準則，構建房地產長效機制才成為可能，并不斷完善和實施。
調控深入，房地產長效機制框架和內容逐漸清晰
我們一直在提房地產長效機制，那么什么是長效機制？包含哪些內容呢？房地產長效機制的最早在2011年提出，官方對房地產長效機制進行系統闡述則是2014年3月出臺的《國家新型城鎮化規劃（2014－2020年）》，具體內容為“調整完善住房、土地、財稅、金融等方面政策，共同構建房地產市場調控長效機制”。
2016年12月召開的中央經濟工作會議提出：要堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，綜合運用金融、土地、財稅、投資、立法等手段，加快研究建立符合國情、適應市場規律的基礎性制度和長效機制，既抑制房地產泡沫，又防止大起大落。
此后，房地長效機制成為房地產調控政策的主要內容，在歷次房地產相關的會議上均被提及。隨著房地產調控的深入，房地產長效機制不斷推進，其框架和內容逐漸清晰，綜合各方面表述，房地產長效機制主要包括以下內容：
因此房地產長效機制，首先應當是指導房地產發展一系列、一整套的制度體系，其次還包括制度建設、制度運行過程中參與各方責任劃分和運轉方式的流程規范設定。
房地產長效機制穩步推進實施，取得階段性成果
自2006年12月起，隨著政策調控不斷出臺，房地產長效機制也穩步推進，并取得階段性成果，具體體現在以下幾方面：
住房制度2016年始至2020年底，全國及北京先后出臺十多個關于租賃住宅的重要政策，對加快發展住宅租賃市場、企業自持商品住宅管理、集體土地建設租賃住宅、存量商辦廠房改建出租型公寓等都有明確管理執行辦法，同時也對發展住宅租賃市場的資金問題給予了解決方。并針對租賃市場亂象、行業規范出臺了具體的辦法。
與此同時還出臺了《北京市共有產權住房管理暫行辦法》、《關于加強限房價項目銷售管理的通知》，對可購型住宅銷售管理進行規范。經過幾年制度建設及不斷踐行，目前已初步形成多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度。
土地制度
土地制度最大的變革是重新修訂了《中華人民共和國土地管理法》，允許集體經營性建設用地，通過出讓、出租等方式交由集體經濟組織以外的單位或者個人直接使用。同時，使用者取得集體經營性建設用地使用權后還可以轉讓、互換或者抵押。新土地管理法破除了集體經營性建設用地進入市場的法律障礙，這意味著房地產供給將從源頭上得到保障和改善。
財稅制度
關于房地產稅收政策也在原有基礎上進行補充完善，修訂了契稅法、個人所得稅法，并推行了營改增，同時備受矚目的房產稅也在穩步推進。2020年12月，財政部部長劉昆在《人民日報》上發文稱，按照“立法先行、充分授權、分步推進”的原則，積極穩妥推進房地產稅立法和改革。
金融制度
自9.30之后，金融方面的變革可謂是風云巨變，除了在個人住房消費貸款等政策繼續調整深化外，著重加強了針對房企的投融資管理和資金監管。2020年明確提出實施房地產金融審慎管理制度，增強房地產企業融資的市場化、規則化和透明度。
先后有“三道紅線”、嚴控房地產貸款占比等重磅政策推出。重在增強房地產企業融資的市場化、規則化和透明度，改善企業經營，消弱高杠桿、高負債開發模式對高地價高房價的推動作用，并防范金融風險
行業管理機制除了基礎性制度建立外，在保障制度制訂及執行的行業管理方面也有重大進展，逐漸明確了“分類調整”、“因城施策”的調控思路，強化落實城市主體責任，同時在市場監測、預警預報制度、住房信息的聯網制度等方面做了很多工作，為正確施政提供基礎條件，并建立了中央政府的約談、問責、考核制度。正在朝健全政策協同機制、部省市聯動機制、監測預警機制、市場監管機制和輿論引導機制等奮進。
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