天朗·年報專題1之土地市場：不斷優(yōu)化調整，引導市場健康發(fā)展
2021/1/19 3098次 ，來源：天朗房網(wǎng)
專題一：
2020疫情突襲 市場逆襲
結構變化悄然沿襲
土地市場：不斷優(yōu)化調整，引導市場健康發(fā)展
2020年的北京土地市場，在疫情沖擊的大背景下，積極供地，發(fā)揮了穩(wěn)定市場的積極作用。除此之外，土地供應格局及供地細則也出現(xiàn)了現(xiàn)顯著變化，不變的是調控市場、穩(wěn)定樓市的決心。
2020年共成交經營性用地58宗，與2019年持平。其中住宅地塊48宗，比2019年減少2宗。2020年住宅地塊成交規(guī)劃建筑總面積為602.9萬㎡，同比減少6.1%。
雖然住宅地塊總量有所減少，但成交土地中配建商品住宅面積卻保持增加。
從近四年成交土地規(guī)劃建筑面積細分用途來看，2019及2020年成交土地中配建商品住宅（不含共有產權房、保障房）規(guī)劃建筑面積連續(xù)增加，2020年已達到442.3萬㎡，同比增加了8.2%，幾乎與近幾年供地高峰的2017年持平，且商品住宅規(guī)劃建筑面積所占土地成交總面積比例已達60.8%，而2017年僅38%。
2020年北京經營性用地企業(yè)參與競買保持理性，年度平均參與企業(yè)競買數(shù)為3.6，保持穩(wěn)定，比2019年減少0.2。
另外，2020年土地成交宗地中溢價率主要集中在10%~30%之間，40%以上溢價率的僅2宗，土地市場熱度保持的基礎上，企業(yè)競拍更加理性。
并且，2020年北京成交住宅用地中，僅有2宗土地達到價格上限成交，進入競自持階段。
2020年北京住宅地供應的最大特征，莫過于大規(guī)模“不限價”。2020年內，北京土地市場共計公告44宗住宅地塊，除1宗純共有產權房、1宗共有產權+“不限價”商品住宅混合地塊、以及35宗純“不限價”商品住宅用地外，年內僅公告7宗限競房地塊。
2020年北京公告限價及不限價商品住宅用地分布圖：
由于前幾年限競房、共有產權房的大量供應，以及產品同質化現(xiàn)象嚴重，去化艱難導致庫存大量積壓。2020年疫情沖擊市場活躍度下降，北京限競房、共有產權房供地的減少，也是土地供應結構順應市場需求在進行調整。
雖然“限價”明顯松動，但嚴格控制高價地塊未改變，不允許出現(xiàn)高溢價率地塊。2020年土地成交宗地中溢價率主要集中在10%~30%之間，40%以上溢價率的僅2宗。并且，熱點地塊如東壩限競房地塊，舉牌3手便競自持商品住宅面積，控制溢價率在3.5%。可見，雖然限價松動，但土地價格還在嚴控。
在延續(xù)“不限價”的同時，北京也開始了各種新的嘗試。針對“不限價”地塊，北京也將在2021年首次嘗試推出一種新型的“共有產權”商品房。
2020年的最后一天，北京市規(guī)劃和自然資源委發(fā)布了《關于北京市海淀區(qū)海淀鎮(zhèn)樹村棚戶區(qū)改造B-1南地塊R2二類居住用地等3宗地塊國有建設用地使用權出讓補充公告》，修改了海淀樹村和朝陽區(qū)金盞鄉(xiāng)小店村3個地塊的競買規(guī)則，試點施行“限地價、競政府持有商品住宅產權份額、競高標準商品住宅建設方案”的掛牌方式。
北京土拍市場首次采用“三競”的方式進行供地，主要適用目標為高品質地塊，避免因地價過高而帶來房價的波動，抑制開發(fā)商高價拿地，起到抑制高地價的作用，這也是北京貫徹“房住不炒”的舉措，在提供多類型產品的同時，也抑制投資行為的出現(xiàn)。
2020年北京住宅地塊供應的另一個明顯特點，是90/70政策細則發(fā)生了變動，表述口徑由“套型建筑面積”改為“套內建筑面積”。10月19日公告的昌平區(qū)沙河鎮(zhèn)七里渠南北村土地一級開發(fā)項目CP00-1804-0002地塊為首個執(zhí)行該政策的地塊。
實際上，新90/70政策的執(zhí)行，是對2016年的“930新政“兼顧滿足改善性住房需求”的落實。另外，給限競房的限制條件適當“松綁”，優(yōu)化市場中小套型同質化嚴重的產品結構，使其逐漸趨向合理。
整體而言，2020年在疫情影響背景下，北京土地市場做出積極調整，通過發(fā)布供地計劃、調整供地節(jié)奏、增加優(yōu)質地塊供應、調整宗地細部執(zhí)行政策等多種手段，帶動土地市場保持熱度與理性。
另外，目前北京土地市場調控仍然嚴格，雖然具體政策會跟隨市場需求的變化而變化，但在“房住不炒”原則下，北京的土地政策還會長期趨緊，北京房地產市場的未來預期也偏向平穩(wěn)。
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