天朗·年報(bào)專題1之土地市場(chǎng)：不斷優(yōu)化調(diào)整，引導(dǎo)市場(chǎng)健康發(fā)展
2021/1/19 3077次 ，來(lái)源：天朗房網(wǎng)
專題一：
2020疫情突襲 市場(chǎng)逆襲
結(jié)構(gòu)變化悄然沿襲
土地市場(chǎng)：不斷優(yōu)化調(diào)整，引導(dǎo)市場(chǎng)健康發(fā)展
2020年的北京土地市場(chǎng)，在疫情沖擊的大背景下，積極供地，發(fā)揮了穩(wěn)定市場(chǎng)的積極作用。除此之外，土地供應(yīng)格局及供地細(xì)則也出現(xiàn)了現(xiàn)顯著變化，不變的是調(diào)控市場(chǎng)、穩(wěn)定樓市的決心。
2020年共成交經(jīng)營(yíng)性用地58宗，與2019年持平。其中住宅地塊48宗，比2019年減少2宗。2020年住宅地塊成交規(guī)劃建筑總面積為602.9萬(wàn)㎡，同比減少6.1%。
雖然住宅地塊總量有所減少，但成交土地中配建商品住宅面積卻保持增加。
從近四年成交土地規(guī)劃建筑面積細(xì)分用途來(lái)看，2019及2020年成交土地中配建商品住宅（不含共有產(chǎn)權(quán)房、保障房）規(guī)劃建筑面積連續(xù)增加，2020年已達(dá)到442.3萬(wàn)㎡，同比增加了8.2%，幾乎與近幾年供地高峰的2017年持平，且商品住宅規(guī)劃建筑面積所占土地成交總面積比例已達(dá)60.8%，而2017年僅38%。
2020年北京經(jīng)營(yíng)性用地企業(yè)參與競(jìng)買保持理性，年度平均參與企業(yè)競(jìng)買數(shù)為3.6，保持穩(wěn)定，比2019年減少0.2。
另外，2020年土地成交宗地中溢價(jià)率主要集中在10%~30%之間，40%以上溢價(jià)率的僅2宗，土地市場(chǎng)熱度保持的基礎(chǔ)上，企業(yè)競(jìng)拍更加理性。
并且，2020年北京成交住宅用地中，僅有2宗土地達(dá)到價(jià)格上限成交，進(jìn)入競(jìng)自持階段。
2020年北京住宅地供應(yīng)的最大特征，莫過(guò)于大規(guī)模“不限價(jià)”。2020年內(nèi)，北京土地市場(chǎng)共計(jì)公告44宗住宅地塊，除1宗純共有產(chǎn)權(quán)房、1宗共有產(chǎn)權(quán)+“不限價(jià)”商品住宅混合地塊、以及35宗純“不限價(jià)”商品住宅用地外，年內(nèi)僅公告7宗限競(jìng)房地塊。
2020年北京公告限價(jià)及不限價(jià)商品住宅用地分布圖：
由于前幾年限競(jìng)房、共有產(chǎn)權(quán)房的大量供應(yīng)，以及產(chǎn)品同質(zhì)化現(xiàn)象嚴(yán)重，去化艱難導(dǎo)致庫(kù)存大量積壓。2020年疫情沖擊市場(chǎng)活躍度下降，北京限競(jìng)房、共有產(chǎn)權(quán)房供地的減少，也是土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)順應(yīng)市場(chǎng)需求在進(jìn)行調(diào)整。
雖然“限價(jià)”明顯松動(dòng)，但嚴(yán)格控制高價(jià)地塊未改變，不允許出現(xiàn)高溢價(jià)率地塊。2020年土地成交宗地中溢價(jià)率主要集中在10%~30%之間，40%以上溢價(jià)率的僅2宗。并且，熱點(diǎn)地塊如東壩限競(jìng)房地塊，舉牌3手便競(jìng)自持商品住宅面積，控制溢價(jià)率在3.5%。可見，雖然限價(jià)松動(dòng)，但土地價(jià)格還在嚴(yán)控。
在延續(xù)“不限價(jià)”的同時(shí)，北京也開始了各種新的嘗試。針對(duì)“不限價(jià)”地塊，北京也將在2021年首次嘗試推出一種新型的“共有產(chǎn)權(quán)”商品房。
2020年的最后一天，北京市規(guī)劃和自然資源委發(fā)布了《關(guān)于北京市海淀區(qū)海淀鎮(zhèn)樹村棚戶區(qū)改造B-1南地塊R2二類居住用地等3宗地塊國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓補(bǔ)充公告》，修改了海淀樹村和朝陽(yáng)區(qū)金盞鄉(xiāng)小店村3個(gè)地塊的競(jìng)買規(guī)則，試點(diǎn)施行“限地價(jià)、競(jìng)政府持有商品住宅產(chǎn)權(quán)份額、競(jìng)高標(biāo)準(zhǔn)商品住宅建設(shè)方案”的掛牌方式。
北京土拍市場(chǎng)首次采用“三競(jìng)”的方式進(jìn)行供地，主要適用目標(biāo)為高品質(zhì)地塊，避免因地價(jià)過(guò)高而帶來(lái)房?jī)r(jià)的波動(dòng)，抑制開發(fā)商高價(jià)拿地，起到抑制高地價(jià)的作用，這也是北京貫徹“房住不炒”的舉措，在提供多類型產(chǎn)品的同時(shí)，也抑制投資行為的出現(xiàn)。
2020年北京住宅地塊供應(yīng)的另一個(gè)明顯特點(diǎn)，是90/70政策細(xì)則發(fā)生了變動(dòng)，表述口徑由“套型建筑面積”改為“套內(nèi)建筑面積”。10月19日公告的昌平區(qū)沙河鎮(zhèn)七里渠南北村土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目CP00-1804-0002地塊為首個(gè)執(zhí)行該政策的地塊。
實(shí)際上，新90/70政策的執(zhí)行，是對(duì)2016年的“930新政“兼顧滿足改善性住房需求”的落實(shí)。另外，給限競(jìng)房的限制條件適當(dāng)“松綁”，優(yōu)化市場(chǎng)中小套型同質(zhì)化嚴(yán)重的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，使其逐漸趨向合理。
整體而言，2020年在疫情影響背景下，北京土地市場(chǎng)做出積極調(diào)整，通過(guò)發(fā)布供地計(jì)劃、調(diào)整供地節(jié)奏、增加優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)、調(diào)整宗地細(xì)部執(zhí)行政策等多種手段，帶動(dòng)土地市場(chǎng)保持熱度與理性。
另外，目前北京土地市場(chǎng)調(diào)控仍然嚴(yán)格，雖然具體政策會(huì)跟隨市場(chǎng)需求的變化而變化，但在“房住不炒”原則下，北京的土地政策還會(huì)長(zhǎng)期趨緊，北京房地產(chǎn)市場(chǎng)的未來(lái)預(yù)期也偏向平穩(wěn)。
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