天朗·年報(bào)專題1之純商品住宅：蓄勢(shì)待發(fā)，將回歸市場(chǎng)主力
2021/1/19 3010次 ，來(lái)源：天朗房網(wǎng)
專題一：
2020疫情突襲 市場(chǎng)逆襲
結(jié)構(gòu)變化悄然沿襲
純商品住宅：蓄勢(shì)待發(fā)，將回歸市場(chǎng)主力
近兩年，土地市場(chǎng)供應(yīng)格局轉(zhuǎn)變，純商品住宅供地增加，供應(yīng)量、成交量比重也達(dá)到30%左右，預(yù)示著純商品住宅市場(chǎng)主力地位也將重新回歸。
2020年北京純商品住宅新增供應(yīng)量為2.24萬(wàn)套，同比大幅增加56.1%。同時(shí)，純商品住宅新增供應(yīng)量比重達(dá)到30.9%，同比增加9.5個(gè)百分點(diǎn)。
2020年純商品住宅成交量達(dá)到1.7萬(wàn)套，同比增加19.1%。純商品住宅市場(chǎng)成交份額也增加了2.9個(gè)百分點(diǎn)，由2019年的25.9%，增加到28.8%。
市場(chǎng)成交均價(jià)則出現(xiàn)一定降幅，2020年均價(jià)5.78萬(wàn)元/㎡，同比下降6.3%。
2020年北京純商品住宅成交均價(jià)出現(xiàn)6.3%的降幅，主要受成交區(qū)域外擴(kuò)影響。
從環(huán)線來(lái)看，二三環(huán)之間及三四環(huán)之間成交套數(shù)同比分別明顯減少33.6%和14.9%，而五六環(huán)之間和六環(huán)外則分別增加17.5%和31.3%。
另外，從行政區(qū)成交特征來(lái)看，成交主力區(qū)域也由2019年的豐臺(tái)區(qū)轉(zhuǎn)移到2020年的通州區(qū)，且豐臺(tái)區(qū)成交1609套，成交套數(shù)明顯減少了23.6%。而四個(gè)遠(yuǎn)郊區(qū)成交量則均大幅增加，其中密云成交量已達(dá)到1077套。
2020年各環(huán)線純商品住宅成交量?jī)r(jià)及同比變化表：
2020年北京純商品住宅成交總量明顯增加19.1%，其中高端住宅成交量基本保持穩(wěn)定。
單價(jià)8萬(wàn)+純商品住宅共計(jì)成交1995套，同比小幅增加8.6%。其中成交主力為朝陽(yáng)區(qū)，成交710套，占比35.6%。此外海淀、豐臺(tái)分別成交622和569套，占比分別為31.2%和28.5%，三區(qū)域共計(jì)占比95.3%。
從總價(jià)上看，2020年1500萬(wàn)元+共計(jì)成交2175套，同比微幅減少1.3%，保持穩(wěn)定。其中以朝陽(yáng)區(qū)為首位，成交687套，占比31.6%，其次為海淀區(qū)和豐臺(tái)區(qū)，各成交602和324套，占比分別為27.7%和14.9%，三區(qū)合計(jì)占比74.2%。
朝陽(yáng)區(qū)連續(xù)兩年占據(jù)總價(jià)1500萬(wàn)元+/套高端市場(chǎng)主力位置，海淀區(qū)成交量迅速上升，占據(jù)第二位，頤和金茂府、融創(chuàng)香山壹號(hào)院等新項(xiàng)目入市均取得不錯(cuò)銷量。
2020年總價(jià)1500萬(wàn)+純商品住宅成交套數(shù)熱力分布：
自2019年以來(lái)，北京 “不限價(jià)”住宅地塊供應(yīng)明顯增多，供地格局反轉(zhuǎn)，至2020年，43宗商品住宅用地中（不含共有產(chǎn)權(quán)房用地）不限價(jià)地塊已達(dá)到36宗，而限價(jià)地塊僅7宗。
另外從區(qū)域來(lái)看，未來(lái)高端住宅市場(chǎng)供應(yīng)量將增加。2020年已成交五環(huán)內(nèi)不限價(jià)商品住宅地塊7宗，包括豐臺(tái)分鐘寺3宗、豐臺(tái)盧溝橋2宗、海淀四季青2宗，而2019年五環(huán)內(nèi)僅成交2宗。核心區(qū)域地塊的增多，也將對(duì)未來(lái)高端住宅市場(chǎng)供應(yīng)量進(jìn)行一定擴(kuò)充。
2020年五環(huán)內(nèi)不限價(jià)商品住宅用地成交分布：
綜合土地供應(yīng)形勢(shì)的轉(zhuǎn)變和2020年已經(jīng)展現(xiàn)的新房市場(chǎng)供應(yīng)格局的變化，2021年起，純商品住宅市場(chǎng)將逐漸回歸市場(chǎng)主力。隨著地塊不斷入市，未來(lái)北京純商品住宅市場(chǎng)供應(yīng)量將出現(xiàn)一定程度的增加，市場(chǎng)成交量也將穩(wěn)步回升。
而價(jià)格方面，受優(yōu)質(zhì)區(qū)域地塊入市拉動(dòng)，純商品住宅均價(jià)將出現(xiàn)小幅上漲。然而，北京房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控力度始終未松動(dòng)，調(diào)控靈活性也在增強(qiáng)，或?qū)⒊霈F(xiàn)更多的手段與機(jī)制，保持市場(chǎng)價(jià)格的穩(wěn)定，海淀玉樹村等地塊新型“共有產(chǎn)權(quán)商品住宅”即是有益的嘗試。
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