專題一：

      2020疫情突襲 市場(chǎng)逆襲

      結(jié)構(gòu)變化悄然沿襲 

限競(jìng)房：大量去化背后高性價(jià)比在支撐，市場(chǎng)依然承壓

2020年的北京限競(jìng)房市場(chǎng)，支撐了全市新房商品住宅超過(guò)一半的市場(chǎng)份額，成交比重達(dá)到52%，成交套數(shù)也達(dá)到3.07萬(wàn)套，同比明顯增加48.5%，是自2018年限競(jìng)房入市以來(lái)成交量、成交比重最高的一年。

然而，限競(jìng)房供地的大量減少，說(shuō)明限競(jìng)房“平穩(wěn)房?jī)r(jià)”的目的達(dá)成，是否預(yù)示未來(lái)限競(jìng)房將消退？

• 2020年限競(jìng)房市場(chǎng)份額過(guò)半，成交量大幅增加48.5%

2020年全年，北京限競(jìng)房年度供應(yīng)量3.18萬(wàn)套，同比雖減少11.4%，但仍保持3萬(wàn)套以上的供應(yīng)規(guī)模。全年成交3.07萬(wàn)套，同比大幅增加48.5%，為限競(jìng)房自入市以來(lái)成交量最高的一年。且成交份額占新房商品住宅市場(chǎng)的52%，同比增加14.5個(gè)百分點(diǎn)。

另外，限競(jìng)房成交均價(jià)整體穩(wěn)中有降，2020年度整體均價(jià)為4.75萬(wàn)元/㎡，同比微幅下降2.1%。

北京限競(jìng)房市場(chǎng)供銷量及成交均價(jià)年度數(shù)據(jù)：

• 優(yōu)質(zhì)區(qū)域及高性價(jià)比項(xiàng)目大量去化

從區(qū)域來(lái)看，2020年西北旺、采育、長(zhǎng)陽(yáng)、奧北別墅區(qū)、順義新城等板塊限競(jìng)房成交量大幅增加，同比增幅在6倍以上。

這些板塊普遍具有區(qū)域位置佳，臨近地鐵，或項(xiàng)目均價(jià)優(yōu)勢(shì)明顯，甚至低于周邊二手房及純商品住宅價(jià)格，或產(chǎn)品設(shè)計(jì)合理，舒適性高等特點(diǎn)。典型項(xiàng)目包括西山錦繡府、招商臻瓏府、萬(wàn)橡悅府、中海寰宇時(shí)代等。

2020年限競(jìng)房板塊成交套數(shù)增幅排名（前10名）：

 

• 市場(chǎng)整體依然承壓，偏遠(yuǎn)及項(xiàng)目扎堆區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)性強(qiáng)

雖然2020年北京限競(jìng)房得以大量去化，是自2018年6月北京限競(jìng)房入市以來(lái)成交量最高的一年，總體去化率由2019年末的41.3%，提高到60.2%。但總?cè)セ讲⒉焕硐耄杂薪某桑s3.65萬(wàn)套尚未銷售（上市存量）。

我們?cè)龠x取銷售證發(fā)證日期超過(guò)12個(gè)月，但去化率仍低于70%的項(xiàng)目進(jìn)行綜合分析。從區(qū)域來(lái)看，這些項(xiàng)目全部位于五環(huán)外，包括平谷、延慶等遠(yuǎn)郊區(qū)項(xiàng)目。另外，也包括大興采育、燕房等偏遠(yuǎn)板塊項(xiàng)目。

另外，處于像順義天竺-空港、青龍湖、良鄉(xiāng)、亦莊等限競(jìng)房項(xiàng)目扎堆區(qū)域的項(xiàng)目，項(xiàng)目性價(jià)比低或同質(zhì)化嚴(yán)重，也遭遇明競(jìng)爭(zhēng)威脅。

從產(chǎn)品來(lái)看，這部分項(xiàng)目在位置偏遠(yuǎn)基礎(chǔ)上，套型面積偏小，90%以內(nèi)戶型占比達(dá)到65%，與市場(chǎng)需求不匹配。

含有去化率低于70%且發(fā)證超過(guò)一年以上的銷售證限競(jìng)房項(xiàng)目位置分布圖：

• 供地影響未來(lái)限競(jìng)房供應(yīng)將大規(guī)模萎縮，但并不意味徹底退出

近幾年供地中對(duì)商品住宅的限價(jià)越來(lái)越少，限競(jìng)房是2016年“930新政”調(diào)控中平穩(wěn)房?jī)r(jià)的手段，“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”是近幾年北京樓市調(diào)控的重要一環(huán)，為平抑北京房?jī)r(jià)，穩(wěn)定北京房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)揮了重要作用。

截止2020年12月底，北京限競(jìng)房總?cè)セ蕿?0.2%，上市存量仍有3.65萬(wàn)套。

另外，已入市限競(jìng)房后續(xù)未上市規(guī)模約200萬(wàn)㎡，預(yù)計(jì)未來(lái)將提供2萬(wàn)套限競(jìng)房。

潛在供應(yīng)規(guī)模不多,未入市限競(jìng)房地塊僅8宗，總規(guī)劃建筑面積約91.26萬(wàn)㎡，預(yù)計(jì)將提供限競(jìng)房8000余套。

綜合上市存量、未批證項(xiàng)目及未入市土地，未來(lái)限競(jìng)房仍保有一定規(guī)模，市場(chǎng)消化這些房源還需要一定時(shí)間，因此近兩年北京減少了限房?jī)r(jià)地塊的供應(yīng)，這符合正常的調(diào)控節(jié)奏。

未入市（未批銷售證）限競(jìng)房地塊分布圖：

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