專題一：
2020疫情突襲 市場逆襲
結構變化悄然沿襲
限競房：大量去化背后高性價比在支撐，市場依然承壓
2020年的北京限競房市場，支撐了全市新房商品住宅超過一半的市場份額，成交比重達到52%，成交套數也達到3.07萬套，同比明顯增加48.5%，是自2018年限競房入市以來成交量、成交比重最高的一年。
然而，限競房供地的大量減少，說明限競房“平穩房價”的目的達成，是否預示未來限競房將消退？
2020年全年，北京限競房年度供應量3.18萬套，同比雖減少11.4%，但仍保持3萬套以上的供應規模。全年成交3.07萬套，同比大幅增加48.5%，為限競房自入市以來成交量最高的一年。且成交份額占新房商品住宅市場的52%，同比增加14.5個百分點。
另外，限競房成交均價整體穩中有降，2020年度整體均價為4.75萬元/㎡，同比微幅下降2.1%。
北京限競房市場供銷量及成交均價年度數據：
從區域來看，2020年西北旺、采育、長陽、奧北別墅區、順義新城等板塊限競房成交量大幅增加，同比增幅在6倍以上。
這些板塊普遍具有區域位置佳，臨近地鐵，或項目均價優勢明顯，甚至低于周邊二手房及純商品住宅價格，或產品設計合理，舒適性高等特點。典型項目包括西山錦繡府、招商臻瓏府、萬橡悅府、中海寰宇時代等。
2020年限競房板塊成交套數增幅排名（前10名）：
雖然2020年北京限競房得以大量去化，是自2018年6月北京限競房入市以來成交量最高的一年，總體去化率由2019年末的41.3%，提高到60.2%。但總去化水平并不理想，仍有近四成，約3.65萬套尚未銷售（上市存量）。
我們再選取銷售證發證日期超過12個月，但去化率仍低于70%的項目進行綜合分析。從區域來看，這些項目全部位于五環外，包括平谷、延慶等遠郊區項目。另外，也包括大興采育、燕房等偏遠板塊項目。
另外，處于像順義天竺-空港、青龍湖、良鄉、亦莊等限競房項目扎堆區域的項目，項目性價比低或同質化嚴重，也遭遇明競爭威脅。
從產品來看，這部分項目在位置偏遠基礎上，套型面積偏小，90%以內戶型占比達到65%，與市場需求不匹配。
含有去化率低于70%且發證超過一年以上的銷售證限競房項目位置分布圖：
近幾年供地中對商品住宅的限價越來越少，限競房是2016年“930新政”調控中平穩房價的手段，“限房價、競地價”是近幾年北京樓市調控的重要一環，為平抑北京房價，穩定北京房地產市場發揮了重要作用。
截止2020年12月底，北京限競房總去化率為60.2%，上市存量仍有3.65萬套。
另外，已入市限競房后續未上市規模約200萬㎡，預計未來將提供2萬套限競房。
潛在供應規模不多,未入市限競房地塊僅8宗，總規劃建筑面積約91.26萬㎡，預計將提供限競房8000余套。
綜合上市存量、未批證項目及未入市土地，未來限競房仍保有一定規模，市場消化這些房源還需要一定時間，因此近兩年北京減少了限房價地塊的供應，這符合正常的調控節奏。
未入市（未批銷售證）限競房地塊分布圖：
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