2016年房地產變革后，北京房地產市場需求在觀望兩年后，開始釋放。疫情雖然沒有帶來調控放松，但也沒有抑制住需求的釋放。

2019年北京成交新房商品住宅（不含共有產權房）約3.6萬套，2020年成交約4.4萬套（截止12月10日），對比2017和2018年數據（2.1和2.3萬套），年均增長約1萬余套。不得不承認，這兩年市場的熱銷。

注：調取數據為70年商品住宅，不含共有產權房

另一層面，不可否認的是，價格出現微幅下調情況，今年商品住宅均價不到5.1萬元，而2019年5.4萬元/㎡，2018年5.36萬元/㎡。眾所周知，房屋限價是主要原因，也就是限競房的大量入市。

市場均價5萬元是常態，而超出市場均價的高端市場怎么樣呢？哪些區域是市場主力呢？

兩個維度看，北京單價8萬+項目成交量和單套總價1500萬項目成交量。

單價8萬+項目總體成交減少20% 限競房減少90%

2020年（1-11月）單價8萬+項目成交量環比下降20%，減少412套，其中限競房下降明顯，達到90%。

從總價上看，總價1500萬元+/套項目成交總量減少440套，環比下降17%；限競房和商品住宅成交套數均有不同程度回落。

但是，從項目在售的個數上看，在售高端住宅項目減少并不明顯。截止2020年11月，單價單價8萬+項目成交個數77個，占總在售項目為14%；2019年單價單價8萬+項目80個，占比15%。

區域：豐臺、海淀、朝陽三區域支撐起高端市場
      單價8萬+市場從成交熱力圖上看，豐臺、海淀和朝陽三區連續兩年占據單價單價8萬+高端市場主力區位。
      2019年北京新房單價單價8萬+項目成交熱力圖

2020年（1-11月）北京新房單價單價8萬+項目成交熱力圖

2019年成交主力為豐臺區，成交1046套，占比50.9%，2020年成交主力為朝陽區，成交632套，占比38.4%，主要受市場供應結構影響，導致行政區產生明顯變化。

其中，四、五環之間區域成交連續兩年占據單價單價8萬+高端市場主力位置，且成交占比不斷增加。
      2020年成交套數和成交占比均高于2019年，成交增加179套，環比增加30.3%，成交占比由28.7%提升至46.8%。
      此外，2020年成交被擠壓明顯萎縮的區域為二、三環之間，主要受供應結構影響，2019年佑安府限競房項目開盤入市，由于銷售限價低于同區域商品住宅價格24000元/㎡左右，形成快速去化一房難求的趨勢，從而推高了該區域的成交。

項目：豐臺區高價地新項目集中熱銷
      豐臺區成為2019年高端項目主要成交區域，成交項目多為高價地項目，從成交量上看，明顯屬性集中熱銷的局面。
      2019年，成交套數排名前六名項目全部來自豐臺區，且成交均超百套，排名首位的是豐臺區的佑安府限競房項目，位于二、三環之間區域，成交204套，成交均價83075元/㎡，是2年內唯一進入前10的限競房項。
      其次，泰禾西府大院、泰禾金府大院（新著東方）、華潤昆侖域等高價地項目也是強勁銷售，年成交均在百套以上。
      值得一提的是，同區域同位置的商品住宅項目和限競房項目銷量存在明顯差異，純商品住宅華潤昆侖域比佑安府限競房少成交76套，成交128套，但是價格上卻高出2.4萬元/㎡，成交均價約10萬元/㎡。
      2020年截然相反，豐臺沒有了大量單價8萬+項目上市，市場消化的是朝陽、海淀區域的老項目或區位明顯優越的項目。
      排行前十的單項目成交量上明顯有所收窄。僅有3個項目成交超百套，其中，排名首位的是朝陽區的壹亮馬項目，成交145套，成交均價95183元/㎡。
      此外，2020年成交高端項目中沒有限競房項目上榜。
      2019年北京新房單價單價8萬+項目成交套數排名（TOP10）

2020年北京新房單價單價8萬+項目成交套數排名（TOP10）

總價1500萬+市場
      從總價上看，朝陽區成為市場首位區域，其次為豐臺區和海淀區。
      朝陽區連續兩年占據總價1500萬元+/套高端市場主力位置，雖然成交套數減少，但成交占比卻有所增加。2019年、2020年（1-11月）分別成交854套和820套，占比33.2%和38.5%。

2019年北京新房總價1500萬元/套+項目成交熱力圖

2020年北京新房總價1500萬元/套+項目成交熱力圖

 2019年，成交套數排名前五的項目全部來自豐臺區，且成交均超百套，其中有2個為泰禾集團開發的項目，一個是排名首位的泰禾西府大院項目，位于三、四環之間區域，成交146套，成交金額為30.59億元；
      另外一個是排名第五的泰禾金府大院（新著東方）項目，位于四、五環之間區域，成交105套，成交金額為20.12億元。主要是泰禾集團為了回籠資金，不僅項目提前了入市時間，并相應加快了推盤節奏。
       2020年，成交套數排名前五的項目分別來自朝陽區和海淀區，但僅有2個項目成交超百套。主要受市場供應結構影響而導致的另限競房變化最為顯著，占據排名前十中的3席，比2019年增加2席。
      其中壹亮馬項目2020年成交增加66套，推動成交金額大幅提升；而北京城建世華龍樾項目，成交套數及成交金額均保持平穩暫無變化。
       2019年北京新房總價1500萬元/套+項目成交套數排名（TOP10）

2020年北京新房總價1500萬元/套+項目成交套數排名（TOP10）

 高端市場總量雖然有所下滑，但是重點區域，特別是豐臺三~四環區域明顯被市場認可。
      預計在未來一段時間內，北京新房高端市場依舊延續目前的平穩走勢。至于下個熱點區域在哪里點燃，還得取決于土地供應及項目入市節奏，特別是豪宅密集出地區域，如豐臺區分鐘寺板塊。
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