現(xiàn)象：北京樓市疫控后一路走高，10月突然熄火

10月北京新房商品住宅（含共有產(chǎn)權(quán)房）成交約4500套，環(huán)比下降42%；11月（截止26日）成交約5200套，雖小幅增長，但未達(dá)三季度月均水平6900套。成交金額上，10-11月月均成交金額約296億元，相對(duì)三季度月均372億減少約76億元。

步步登高的云梯突然斷階，北京樓市要熄火嗎？

數(shù)據(jù)來源：e.bjfang.com

為什么？

共有產(chǎn)權(quán)房成交在三季度集中簽約，而10-11月成交量大幅回調(diào)是拉低整體市場走勢(shì)的主因

從結(jié)構(gòu)上看，在售的三類住宅（限競房、純商品房、共有產(chǎn)權(quán)房）表現(xiàn)不一。其拉低最近兩月走勢(shì)的主要原因是共有產(chǎn)權(quán)房的大幅回調(diào)，其次是限競房成交的微幅調(diào)整，主要是10月成交環(huán)比下降20%。而純商品房成交走勢(shì)平穩(wěn)，月成交基本保持在1800套左右運(yùn)行。

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回顧三季度成交量的高峰，可看出主要是通州、朝陽、順義等相對(duì)優(yōu)越城區(qū)的共有產(chǎn)權(quán)房的集中簽約所致。尤其是朝陽區(qū)大量共有產(chǎn)權(quán)房的上市。

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拋開這個(gè)話題，我們看看2020年商品住宅市場到底發(fā)生了哪些主要的變化？

商品住宅價(jià)格平穩(wěn)下調(diào)或到臨界點(diǎn) 支撐市場有序進(jìn)入

從成交額上看，除了共有產(chǎn)權(quán)房量的大幅減少導(dǎo)致的成交金額減少外，純商品房和限競房價(jià)格下調(diào)也是原因之一。

2020年1-11月，純商品房成交均價(jià)月均漲幅為-1%，而限競房月均漲幅為0%，共有產(chǎn)權(quán)房月均漲幅為2%。純商品住宅月均漲幅為負(fù)增長。

從三類住宅的總價(jià)走勢(shì)上也可以看出，純商品住宅和限競房總價(jià)月均走勢(shì)走出一條平穩(wěn)的下滑線。

 

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此外，值得一提的是，純商品房、限競房和共有產(chǎn)權(quán)房在各自的消費(fèi)層平行運(yùn)行，從總價(jià)上可以清晰看出區(qū)隔，純商品房月均總價(jià)在800~1100萬間運(yùn)行，限競房在500萬左右運(yùn)行，而共有產(chǎn)權(quán)房在230萬左右運(yùn)行。

 

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從近一年純商品房和限競房平穩(wěn)的走勢(shì)上，不難看出市場消費(fèi)者，無論是改善型，還是剛需型，都在有序進(jìn)場，似乎表明今年的房價(jià)是市場“愿意”接受的價(jià)格，消費(fèi)者不再持幣觀望。并且，價(jià)格上一手房、二手房兩個(gè)市場已經(jīng)重合，導(dǎo)致部分二手房購買客群向新房市場游動(dòng)。

 

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剛需、剛改客群是主流 其中300~500萬客群增長較快

 

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從2016年930調(diào)控，房地產(chǎn)進(jìn)入新時(shí)期以來，北京房地產(chǎn)市場明顯的變化之一是結(jié)構(gòu)的調(diào)整。

從產(chǎn)品供應(yīng)調(diào)整，90㎡以下戶型占市場主力，近兩年年均供應(yīng)在55%左右；

從價(jià)格上調(diào)整，500萬以下產(chǎn)品成為市場主力（因限競房），特別是300-500萬新房增長明顯，較前兩年翻倍。這兩方面來看，政策在維護(hù)穩(wěn)定的同時(shí)，支持了剛需和剛改人群置業(yè)。

另一層面，市場高端市場從供應(yīng)上，處于低位，需求層也并不激進(jìn)。

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綜合看，如果沒有疫情的影響，2020年新房走勢(shì)是平穩(wěn)的，不會(huì)出現(xiàn)明顯的反差。而這種走勢(shì)正是延續(xù)了2019年的走向。

從中也可看到北京購買力的水平段位，消費(fèi)者承受能力；產(chǎn)品力與消費(fèi)者接受度的關(guān)系；區(qū)位價(jià)格支撐與消費(fèi)者認(rèn)可度的關(guān)系等等。

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