在2035規劃中，大興和房山都是承接中心城區適宜功能和人口疏解的重點地區。但是，從房地產開發和市場看，卻走出了兩個完全不同的景象。

區域房價和交易規模明顯兩個量級

今年前三季度，大興商品住宅均價48517元/㎡，房山區商品住宅均價35354元/㎡，區域價差約13000元，100㎡房子相差130萬。

前三季度大興住宅成交套數6892套，房山區成交1907套，相差3.6倍。

但結構上，兩區域均限競房引領主流，且主力需求均集中在三居

從結構上看，限競房均為大興和房山區成交主力，分別占比為91%、77%。

數據來源：北京房地產供需動態監測研究系統www.bjfang.com

從戶型上看，三居室戶型成為兩區的主要成交主力，其次為兩居室。其中，大興區域三居和兩居供銷規模相對較大。

2020年1-9月兩區域成交戶型結構：

2020年1-9月兩區域供應戶型結構：

內部空間特征明顯 大興全面發力多點開花 房山價值高地明顯

大興：亦莊和瀛海板塊成交位居頭部；價格上南苑、舊宮、黃村和瀛海均處于高位，達5萬元以上。

數據來源：北京房地產供需動態監測研究系統www.bjfang.com

2020年1-9月大興區亦莊板塊商品住宅成交量排名：

房山：青龍湖、長陽板塊熱銷；價格上長陽區域脫穎而出，在4萬元以上。

數據來源：北京房地產供需動態監測研究系統www.bjfang.com

2020年1-9月房山長陽板塊成交套數排名：

數據來源：北京房地產供需動態監測研究系統www.bjfang.com

大興后勁兒十足 房山價值有待挖潛

從存量上看，大興區域相對存量規模大，但是從去化速度預估看，明顯比房山區域要更樂觀一些，大興上市存量商品住宅去化周期約20個月，房山區去化周期將需要47個月。

從土地市場上看，大興區住宅用地成交規模一直處于平穩的走勢，具有一定規模量；而房山區域近幾年成交住宅用地量相對低位。

 

2020年前三季度，大興成交6宗住宅用地，總規劃建面51.05萬㎡；房山今年成交3宗住宅用地，總規劃建面38.71萬㎡。

2020年大興、房山成交土地分布：

數據來源：北京房地產供需動態監測研究系統www.bjfang.com

從目前看，新機場、傳統的科創產業、醫藥產業基地、南中軸文化發展帶等都成為大興區域的硬核發展動力，也造就了今天大興房地產市場如火如荼的發展。給區域價值不斷提升，不斷升級。可以說大興已經處于一個蓬勃發展的階段。

2035規劃中大興功能定位：“面向京津冀的協同發展示范區；科技創新引領區；首都國際交往新門戶；城鄉發展深化改革先行區。”

房山區域而言，由于功能定位不同和區域地域位置的特點，房地產發展相對受限條件更多。但是，房山自身的獨特的區域價值仍有待挖掘和更好地釋放。

2035規劃中房山功能定位：“首都西南部重點生態保育及區域生態治理協作區；京津冀區域京保石發展軸上的重要節點；科技金融創新轉型發展示范區；歷史文化和地質遺跡相融合的國際旅游休閑區。”