在2016年調控波砸出深谷后，北京樓市交易量明顯下調了一個波段，規模下臺階了。而今年雖然疫情發生，從數據看影響并不深遠，反而疫控后增強了樓市的反彈力。

再看另一組數據。在市場整體爆棚的情況下，在京的主流房企三季度住宅銷售額達到20億元以上的有21家。從近幾年單季度銷售額看，也是難有的業績水平。

北京三季度開發商銷售業績排名：合作項目按均分統計

“報復性”消費也好、“強反彈力”也好，我們更多關注的是“熱銷”里面有沒有新時期的特點或規律可循？后市如何？

一：疫控后限競房領漲，三季度成交近萬套，優越區域和低總價樓盤領漲

限競房自2018年第二季度上市，最初的一年里一直處于不溫不火的狀態，直到2020年疫控后，猛然暴增。

其中原因之一是高性價比樓盤集中上市。所謂高性價比，即項目區域位置優越（甚至是稀缺）、知名開發商建造、并且價格被限，極具優勢。

比如住宅地塊稀缺的石景山區域、傳統的科技和學區區域海淀、新興價值區域豐臺、大興舊宮區域等，都有大量的品牌新盤上市銷售。

價格上，普遍在5~6萬元的價格，與區域匹配，實屬超值價了，有些區域甚至出現了一二手價格倒掛的現象。

北京疫控后兩季度（第二季度和第三季度）項目銷量榜單

另外，就是近城區低總價樓盤的熱銷。比如“金茂北京國際社區限競房”，位處順義區六環外，主力總價在200~250萬間，對于剛需房或二套房需求客戶具有明顯的吸引力。

金茂北京國際社區限競房成交總價特征

限競房在土地上市時就對價格進行了限制，這兩年中優越區域價格明顯低于區域價值，造成“高性價比”樓盤的集中熱銷。

回歸“限價”的初衷而言，屬于階段性的有效調控措施，直接將房價上漲預期卡死，也硬生生掰彎了北京房價的走勢。

從這點看，“限價”手段是必要的，也是有效的，但不會是長期的，它起到了調節的作用即可，如果過度干預使用，北京房價怕會持續下行，與“穩定”發展就相違背了。

從目前的商品住宅價格看，限競房明顯已經給購房者刷新了認知，房價不會大漲了。同時，也給房企明確了態度，只要房價有無理性上漲苗頭，“限價”手段就隨時可啟動。

二：住宅高價后，“以用為主”觀念逐漸擴散到高端人群

從高端住宅交易上看，交易量明顯不敵去年，套總價1500萬以上住宅前三季度成交量約1244套，與去年同期相比下降22%；

而單價10萬+住宅，成交量同比基本腰斬，前三季度成交274套，下降50%。

純商品住宅（總價1500萬/套以上）高端住宅成交1-3季度對比

純商品住宅（單價10萬/ ㎡ 以上）高端住宅成交1-3季度對比

出現這種情況的原因多雜。其中不能規避的是，90/70的戶型限制和限價政策使高端住宅產品供應量就減少了許多。

調取200㎡以上供應戶型走勢，這兩年一直在減少，2019年供應為4599套，2020年前三季度近為3768套。

北京商品住宅200㎡以上戶型供應年度走勢

另一層面，房價相對前些年明顯處于新高的水平，且房價不漲，北京人口不漲（規劃控制），投資屬性可以說是完全變弱。

對于高端人群而言，可以分為兩種，一種是純高端人群，一直在金字塔上部位置，另一種是新晉高端，也就是新富階層。

這兩類人群在“高房價、不漲價”的環境下，可能會改變消費觀或者說重新審視購房邏輯。

前者純高端人群，原本就居住在相對舒適的改善型住宅中，他們再購置豪宅明顯沒有“剛性”的需求，有一部分是投資需求，或是傳承等續期。

就投資而言，現在這個環境明顯已經使他們謹慎行事，或者說還不如將大筆資金用于其它的投資渠道。

新晉高端人群，他們屬于高端住宅的“剛性”需求，應該是目前購買高端住宅的主力軍，因為他們購買更多的是自己居住。

但是，房價高位，總價高，對于他們而言，也是不小的支出，購房成本明顯增加，而租賃高端住宅也會成為他們一個實現高端居住需求的主要考慮的邏輯。持幣收息，以息養租也是不錯的選擇。

對于高端人群，購房成本相對變高，投資屬性變弱或者風險加強，就削弱了他們的購房意愿，甚至改變了購房觀念，因為資本逐利的本質更強。

三：優質區域共有產權房開售，無房剛需爭搶購置，區域表現差異明顯

共有產權房在三季度的貢獻值僅次于限競房，成交量近6千套。

北京共有產權房供銷量價季度走勢

但是，共有產權房在北京的銷售中呈現了兩極分化的特征，一邊搶著買，一邊無人問津。

一方面，在市場整體價格低迷的時期，當共有產權房總價與限競房、二手房，甚至新房純商品住宅相差不多的時候，共有產權房因“交易封閉、產權共有”等特點，明顯會被“曬”于一旁。

另一方面，區域差異化特點明顯，六環內城區優質區域的共有產權房基本屬于“爭搶”范圍，而稍微遠一點的區域就會出現尷尬局面。

從北京前三季度成交的共有產權房項目排名中也可看出，朝陽、石景山、通州、順義、門頭溝等近城區的區域銷售均較為樂觀。

北京前三季度共有產權房成交300套以上項目排名

對于房企而言，共有產權房的地能不能拿，項目能不能干？當然可以。

但是，要對地塊的區域有深入的研究，對所在版塊有深入研究，特別是周邊房價和購買力有深入的研究，才能有十足的把握“不愁賣”，否則會進入到區域大范圍的商品房競爭，沒有了獨特性。

畢竟無房戶屬于真正的剛需，購房錢更是來之不易，他們會更加充分的利用好每一分錢和做好每一個購房決策的。

……

后市而言，可以推斷出一些情況

一：房價走勢會怎樣？

在限競房、共有產權房為主的調控期里，商品住宅的價格被抑制成了穩步下調走勢。從下圖可以看出，純商品住宅和限競房今年的價格明顯比去年下調了一個波段。

房價或將維持目前走勢，機會在高端住宅的上市

首先，限競房正在逐步退場，后續會消化存量，存量約有6.77萬套房源，約121萬㎡。從存量上看，未來競爭還會更加激烈。

未上市限競房地塊：截止2020年三季度末，僅剩15宗限競房土地尚未入市

另外，不限價地塊雖然會逐步上市，但是有近兩年的“房價普及”，消費者明顯已經形成價格認知，房價過度上漲，恐怕很難被市場接受。

而從存量和潛在供應上看，市場未來至少有7.4萬套純商品住宅上市，也屬于不小的供應量。

值得期待的是不限價地塊中的低密地塊或者優質區域的地塊，是否能生產出高質量的住宅產品，以提升產品價格。

2020年1~3季度全市成交住宅經營性用地分布圖：紅色塊為經營樓面價超過4萬元地塊

二：房企競爭會怎樣？

本輪熱銷房企而言，他們在近兩年的開發運作中積攢了成功挖金的秘訣，成為他們后續在京拿地的信心，必將積極入市拿地，積極操盤運作。

而在本輪遇到阻力的房企，或將改變思路。與銷售優秀的房企合作，取經？或轉讓清倉，持幣待戰？……

寫在最后

從大趨勢看，購房者已經不再觀望，已經開始積極入市。但是，購房者已經不再是“小白”，高額的購房成本情況下，購房者決策邏輯更加嚴謹，通俗說更加挑剔，消費升級的概念在北京樓市也將被印證。

盡管這樣，北京消費者的購買力是房企不容小覷的。

北京社會消費品零售總額：疫情后總額約3256億元，同比增長11%

從大環境看，調控從供需兩端的“直給”延展到了更深的細枝末節，到房企資金、到城市分區調控等等，都給房企帶來不小的壓力，特別是銷售回款，帶來良好現金流的持續。

而北京即便沒有人口的大量增加，對于內生需求而言，同樣存在著源源不斷的動力，這一方面從北京二手房的活躍度中就可以看出。

北京二手住宅在疫控后單季度交易量在4.6萬套以上，而賣出二手住宅的人大部分是換房置業的客戶。

數據來源：北京房地產供需動態監測研究系統www.bjfang.com

所以，北京樓市依然是房企的必爭之地。