在2016年調(diào)控波砸出深谷后，北京樓市交易量明顯下調(diào)了一個波段，規(guī)模下臺階了。而今年雖然疫情發(fā)生，從數(shù)據(jù)看影響并不深遠(yuǎn)，反而疫控后增強了樓市的反彈力。
再看另一組數(shù)據(jù)。在市場整體爆棚的情況下，在京的主流房企三季度住宅銷售額達(dá)到20億元以上的有21家。從近幾年單季度銷售額看，也是難有的業(yè)績水平。
北京三季度開發(fā)商銷售業(yè)績排名：合作項目按均分統(tǒng)計
“報復(fù)性”消費也好、“強反彈力”也好，我們更多關(guān)注的是“熱銷”里面有沒有新時期的特點或規(guī)律可循？后市如何？
一：疫控后限競房領(lǐng)漲，三季度成交近萬套，優(yōu)越區(qū)域和低總價樓盤領(lǐng)漲
限競房自2018年第二季度上市，最初的一年里一直處于不溫不火的狀態(tài)，直到2020年疫控后，猛然暴增。
其中原因之一是高性價比樓盤集中上市。所謂高性價比，即項目區(qū)域位置優(yōu)越（甚至是稀缺）、知名開發(fā)商建造、并且價格被限，極具優(yōu)勢。
比如住宅地塊稀缺的石景山區(qū)域、傳統(tǒng)的科技和學(xué)區(qū)區(qū)域海淀、新興價值區(qū)域豐臺、大興舊宮區(qū)域等，都有大量的品牌新盤上市銷售。
價格上，普遍在5~6萬元的價格，與區(qū)域匹配，實屬超值價了，有些區(qū)域甚至出現(xiàn)了一二手價格倒掛的現(xiàn)象。
北京疫控后兩季度（第二季度和第三季度）項目銷量榜單
另外，就是近城區(qū)低總價樓盤的熱銷。比如“金茂北京國際社區(qū)限競房”，位處順義區(qū)六環(huán)外，主力總價在200~250萬間，對于剛需房或二套房需求客戶具有明顯的吸引力。
金茂北京國際社區(qū)限競房成交總價特征
限競房在土地上市時就對價格進行了限制，這兩年中優(yōu)越區(qū)域價格明顯低于區(qū)域價值，造成“高性價比”樓盤的集中熱銷。
回歸“限價”的初衷而言，屬于階段性的有效調(diào)控措施，直接將房價上漲預(yù)期卡死，也硬生生掰彎了北京房價的走勢。
從這點看，“限價”手段是必要的，也是有效的，但不會是長期的，它起到了調(diào)節(jié)的作用即可，如果過度干預(yù)使用，北京房價怕會持續(xù)下行，與“穩(wěn)定”發(fā)展就相違背了。
從目前的商品住宅價格看，限競房明顯已經(jīng)給購房者刷新了認(rèn)知，房價不會大漲了。同時，也給房企明確了態(tài)度，只要房價有無理性上漲苗頭，“限價”手段就隨時可啟動。
二：住宅高價后，“以用為主”觀念逐漸擴散到高端人群
從高端住宅交易上看，交易量明顯不敵去年，套總價1500萬以上住宅前三季度成交量約1244套，與去年同期相比下降22%；
而單價10萬+住宅，成交量同比基本腰斬，前三季度成交274套，下降50%。
純商品住宅（總價1500萬/套以上）高端住宅成交1-3季度對比
純商品住宅（單價10萬/ ㎡ 以上）高端住宅成交1-3季度對比
出現(xiàn)這種情況的原因多雜。其中不能規(guī)避的是，90/70的戶型限制和限價政策使高端住宅產(chǎn)品供應(yīng)量就減少了許多。
調(diào)取200㎡以上供應(yīng)戶型走勢，這兩年一直在減少，2019年供應(yīng)為4599套，2020年前三季度近為3768套。
北京商品住宅200㎡以上戶型供應(yīng)年度走勢
另一層面，房價相對前些年明顯處于新高的水平，且房價不漲，北京人口不漲（規(guī)劃控制），投資屬性可以說是完全變?nèi)酢?/span>
對于高端人群而言，可以分為兩種，一種是純高端人群，一直在金字塔上部位置，另一種是新晉高端，也就是新富階層。
這兩類人群在“高房價、不漲價”的環(huán)境下，可能會改變消費觀或者說重新審視購房邏輯。
前者純高端人群，原本就居住在相對舒適的改善型住宅中，他們再購置豪宅明顯沒有“剛性”的需求，有一部分是投資需求，或是傳承等續(xù)期。
就投資而言，現(xiàn)在這個環(huán)境明顯已經(jīng)使他們謹(jǐn)慎行事，或者說還不如將大筆資金用于其它的投資渠道。
新晉高端人群，他們屬于高端住宅的“剛性”需求，應(yīng)該是目前購買高端住宅的主力軍，因為他們購買更多的是自己居住。
但是，房價高位，總價高，對于他們而言，也是不小的支出，購房成本明顯增加，而租賃高端住宅也會成為他們一個實現(xiàn)高端居住需求的主要考慮的邏輯。持幣收息，以息養(yǎng)租也是不錯的選擇。
對于高端人群，購房成本相對變高，投資屬性變?nèi)趸蛘唢L(fēng)險加強，就削弱了他們的購房意愿，甚至改變了購房觀念，因為資本逐利的本質(zhì)更強。
三：優(yōu)質(zhì)區(qū)域共有產(chǎn)權(quán)房開售，無房剛需爭搶購置，區(qū)域表現(xiàn)差異明顯
共有產(chǎn)權(quán)房在三季度的貢獻值僅次于限競房，成交量近6千套。
北京共有產(chǎn)權(quán)房供銷量價季度走勢
但是，共有產(chǎn)權(quán)房在北京的銷售中呈現(xiàn)了兩極分化的特征，一邊搶著買，一邊無人問津。
一方面，在市場整體價格低迷的時期，當(dāng)共有產(chǎn)權(quán)房總價與限競房、二手房，甚至新房純商品住宅相差不多的時候，共有產(chǎn)權(quán)房因“交易封閉、產(chǎn)權(quán)共有”等特點，明顯會被“曬”于一旁。
另一方面，區(qū)域差異化特點明顯，六環(huán)內(nèi)城區(qū)優(yōu)質(zhì)區(qū)域的共有產(chǎn)權(quán)房基本屬于“爭搶”范圍，而稍微遠(yuǎn)一點的區(qū)域就會出現(xiàn)尷尬局面。
從北京前三季度成交的共有產(chǎn)權(quán)房項目排名中也可看出，朝陽、石景山、通州、順義、門頭溝等近城區(qū)的區(qū)域銷售均較為樂觀。
北京前三季度共有產(chǎn)權(quán)房成交300套以上項目排名
對于房企而言，共有產(chǎn)權(quán)房的地能不能拿，項目能不能干？當(dāng)然可以。
但是，要對地塊的區(qū)域有深入的研究，對所在版塊有深入研究，特別是周邊房價和購買力有深入的研究，才能有十足的把握“不愁賣”，否則會進入到區(qū)域大范圍的商品房競爭，沒有了獨特性。
畢竟無房戶屬于真正的剛需，購房錢更是來之不易，他們會更加充分的利用好每一分錢和做好每一個購房決策的。
……
后市而言，可以推斷出一些情況
一：房價走勢會怎樣？
在限競房、共有產(chǎn)權(quán)房為主的調(diào)控期里，商品住宅的價格被抑制成了穩(wěn)步下調(diào)走勢。從下圖可以看出，純商品住宅和限競房今年的價格明顯比去年下調(diào)了一個波段。
房價或?qū)⒕S持目前走勢，機會在高端住宅的上市
首先，限競房正在逐步退場，后續(xù)會消化存量，存量約有6.77萬套房源，約121萬㎡。從存量上看，未來競爭還會更加激烈。
未上市限競房地塊：截止2020年三季度末，僅剩15宗限競房土地尚未入市
另外，不限價地塊雖然會逐步上市，但是有近兩年的“房價普及”，消費者明顯已經(jīng)形成價格認(rèn)知，房價過度上漲，恐怕很難被市場接受。
而從存量和潛在供應(yīng)上看，市場未來至少有7.4萬套純商品住宅上市，也屬于不小的供應(yīng)量。
值得期待的是不限價地塊中的低密地塊或者優(yōu)質(zhì)區(qū)域的地塊，是否能生產(chǎn)出高質(zhì)量的住宅產(chǎn)品，以提升產(chǎn)品價格。
2020年1~3季度全市成交住宅經(jīng)營性用地分布圖：紅色塊為經(jīng)營樓面價超過4萬元地塊
二：房企競爭會怎樣？
本輪熱銷房企而言，他們在近兩年的開發(fā)運作中積攢了成功挖金的秘訣，成為他們后續(xù)在京拿地的信心，必將積極入市拿地，積極操盤運作。
而在本輪遇到阻力的房企，或?qū)⒏淖兯悸贰Ｅc銷售優(yōu)秀的房企合作，取經(jīng)？或轉(zhuǎn)讓清倉，持幣待戰(zhàn)？……
寫在最后
從大趨勢看，購房者已經(jīng)不再觀望，已經(jīng)開始積極入市。但是，購房者已經(jīng)不再是“小白”，高額的購房成本情況下，購房者決策邏輯更加嚴(yán)謹(jǐn)，通俗說更加挑剔，消費升級的概念在北京樓市也將被印證。
盡管這樣，北京消費者的購買力是房企不容小覷的。
北京社會消費品零售總額：疫情后總額約3256億元，同比增長11%
從大環(huán)境看，調(diào)控從供需兩端的“直給”延展到了更深的細(xì)枝末節(jié)，到房企資金、到城市分區(qū)調(diào)控等等，都給房企帶來不小的壓力，特別是銷售回款，帶來良好現(xiàn)金流的持續(xù)。
而北京即便沒有人口的大量增加，對于內(nèi)生需求而言，同樣存在著源源不斷的動力，這一方面從北京二手房的活躍度中就可以看出。
北京二手住宅在疫控后單季度交易量在4.6萬套以上，而賣出二手住宅的人大部分是換房置業(yè)的客戶。
數(shù)據(jù)來源：北京房地產(chǎn)供需動態(tài)監(jiān)測研究系統(tǒng)www.bjfang.com
所以，北京樓市依然是房企的必爭之地。