一、土地“高位”供應(yīng)穩(wěn)定供需平衡后，回落“中位”持續(xù)供應(yīng)

2016~2019年四年的供地走勢(shì)看，2016年是北京供地量最少的一年，但是就在這年北京開始大刀闊斧的進(jìn)行了土地市場(chǎng)變革。 

“北京2035城市總體規(guī)劃”出臺(tái)、“9.30”樓市政策發(fā)布，都明確提出“加大住宅用地供應(yīng)力度”。 

2017年成為新政的實(shí)施最有力度的一年，對(duì)于北京樓市，實(shí)屬“高位救火”。此后，開始堅(jiān)持穩(wěn)定的供地量，保持“中位”水平持續(xù)輸出。終結(jié)北京土地供應(yīng)不及時(shí)的現(xiàn)象，同時(shí)澆滅北京商品房供應(yīng)不足的預(yù)期。

 

數(shù)據(jù)來(lái)源：北京房地產(chǎn)供需動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)研究系統(tǒng)www.bjfang.com

同樣，2020年土地供應(yīng)量依舊充足。 

2020年前三季度，土地市場(chǎng)累計(jì)公告土地36宗，規(guī)劃建面約448萬(wàn)㎡，占2019年供應(yīng)規(guī)模的70%。

數(shù)據(jù)來(lái)源：北京房地產(chǎn)供需動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)研究系統(tǒng)www.bjfang.com

計(jì)劃還有31宗土地，約489萬(wàn)平未入市

截止第三季度末，預(yù)申請(qǐng)公告中土地8宗，規(guī)劃建面173.29萬(wàn)㎡；同時(shí)根據(jù)2019年5月13日北京規(guī)劃自然委員會(huì)委發(fā)布的擬供地塊清單，還有23宗、規(guī)劃建面315.71萬(wàn)㎡土地未入市，土地庫(kù)存充足。 

2020年國(guó)有住宅用地供地計(jì)劃與2019年整體持平，目前土地公告量與去年全年公告量還有一定差距，根據(jù)往年供地節(jié)奏，第四季度均會(huì)迎來(lái)供地高峰。預(yù)計(jì)第四季度將出現(xiàn)一波供地小高峰。

 

數(shù)據(jù)來(lái)源：北京房地產(chǎn)供需動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)研究系統(tǒng)www.bjfang.com

二、供地結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化，限價(jià)取消，逐漸對(duì)接市場(chǎng)需求

在保持土地穩(wěn)定供應(yīng)后，供應(yīng)土地結(jié)構(gòu)開始調(diào)整，以匹配城市發(fā)展和市場(chǎng)需求。從成交土地形成的各物業(yè)用途供應(yīng)規(guī)模看，有增有減。

1：規(guī)劃商辦建筑面積明顯減少趨勢(shì)

住宅商辦建筑面積比由2017年的7:3逐漸變?yōu)?020年的8:2。

數(shù)據(jù)來(lái)源：北京房地產(chǎn)供需動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)研究系統(tǒng)www.bjfang.com

2：可售商品住宅量逐年增加，但是共有產(chǎn)權(quán)房供地量減少

住宅細(xì)分結(jié)構(gòu)來(lái)看，可售商品住宅（包括限價(jià)和不限價(jià)）供應(yīng)量呈穩(wěn)步上升趨勢(shì)，2017年只有356.43萬(wàn)㎡，2020年前三季度就達(dá)403.82萬(wàn)㎡。

注：商品住宅不含共有產(chǎn)權(quán)房

數(shù)據(jù)來(lái)源：北京房地產(chǎn)供需動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)研究系統(tǒng)www.bjfang.com

但是，共有產(chǎn)權(quán)房供應(yīng)呈減少趨勢(shì)，2017年為300萬(wàn)㎡，2018、2019年約100萬(wàn)㎡，2020年前三季度不到50萬(wàn)㎡。 

此外，房企不再“瘋狂”競(jìng)爭(zhēng)自持商品住宅，雖然在2017年土地市場(chǎng)一時(shí)風(fēng)頭無(wú)兩，達(dá)86.11萬(wàn)㎡，此后基本歸于沉寂，連續(xù)三年最高達(dá)6.8萬(wàn)㎡。 

3：不限價(jià)住宅地塊上位，90/70政策一同讓道

在商品住宅供應(yīng)中，限價(jià)商品住宅明顯減少，不限價(jià)商品住宅猛增，特別是2020年，全年成交不限價(jià)商品住宅用地35宗，限價(jià)地只有6宗，規(guī)劃建筑面積比為8:2。 

值得一提的是，在不限價(jià)的同時(shí)，90/70政策也相應(yīng)取消。

數(shù)據(jù)來(lái)源：北京房地產(chǎn)供需動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)研究系統(tǒng)www.bjfang.com

2017~2020年全市成交住宅用地細(xì)分用途一覽表：

（單位：規(guī)劃建筑面積 萬(wàn)㎡）

數(shù)據(jù)來(lái)源：北京房地產(chǎn)供需動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)研究系統(tǒng)www.bjfang.com

供應(yīng)端主動(dòng)調(diào)節(jié)，對(duì)接市場(chǎng)多層次需求

自2018年限競(jìng)房入市后，開發(fā)商日子普遍的越發(fā)難過，整體市場(chǎng)庫(kù)存攀升、去化速度減慢、價(jià)格上漲乏力，大量限競(jìng)房低于限價(jià)銷售，房企利潤(rùn)空間大幅壓縮甚至不敷成本支出。

一方面是限購(gòu)限貸對(duì)購(gòu)房需求的抑制，同時(shí)共有產(chǎn)權(quán)房分流了一部分低收入群體，當(dāng)然也有整體城市規(guī)劃人口控制方面對(duì)整體需求的影響。 

另一方面，限競(jìng)房集中入市，受限價(jià)、90/70政策影響，產(chǎn)品同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)嚴(yán)重。 

新房住宅市場(chǎng)的變化也影響到土地市場(chǎng)，一方面市場(chǎng)明顯降溫，競(jìng)爭(zhēng)性削弱，另一方面供地結(jié)構(gòu)發(fā)生變明顯變化。 

商品住宅供地量增加，取消限房?jī)r(jià)、“90/70”限制，逐漸回歸市場(chǎng)，這有利于產(chǎn)品的多元化，更準(zhǔn)確對(duì)接多層次的市場(chǎng)需求，新房市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)性也將明顯削弱。 

三、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)趨于平淡，土地向頭部房企集中，強(qiáng)者恒強(qiáng)

2017年成交住宅用地，平均每宗參與競(jìng)買企業(yè)7.6家，競(jìng)爭(zhēng)可謂慘烈。 

而2018年開始銳減到4.3家左右，競(jìng)爭(zhēng)性大幅削弱，之后一直保持穩(wěn)定，土地市場(chǎng)回歸平淡。

2017~2020年全市成交掛牌住宅用地平均參與競(jìng)買企業(yè)數(shù)對(duì)比：

數(shù)據(jù)來(lái)源：北京房地產(chǎn)供需動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)研究系統(tǒng)www.bjfang.com

細(xì)致觀察，2018年以來(lái)平淡穩(wěn)定中又有細(xì)微變化，2020年成交的參與競(jìng)買企業(yè)數(shù)在6家以上的住宅用地宗數(shù)明顯增加，與2019年相比，占比明顯增加了17個(gè)百分點(diǎn)，競(jìng)爭(zhēng)性有走強(qiáng)傾向。

數(shù)據(jù)來(lái)源：北京房地產(chǎn)供需動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)研究系統(tǒng)www.bjfang.com 

從成交土地宗數(shù)溢價(jià)率分布區(qū)間來(lái)看，也進(jìn)一步證實(shí)了經(jīng)歷2019年的低谷后，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)增強(qiáng)的趨勢(shì)。

成交溢價(jià)率在20%以上的宗地有小幅增加，共計(jì)18宗，占比44%，相比2019年全年增加了18個(gè)百分點(diǎn)。

數(shù)據(jù)來(lái)源：北京房地產(chǎn)供需動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)研究系統(tǒng)www.bjfang.com

在2017~2020年土地市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，活躍房企及其拿地策略也有明顯變化。

中海、首開一騎絕塵，在四年中持續(xù)大規(guī)模拿地，在方式上二者又有明顯區(qū)別，中海以獨(dú)立競(jìng)得為主，首開則伙伴遍天下，基本上都為聯(lián)合拿地。 

央企巨頭中，除中海外，華潤(rùn)、金茂表現(xiàn)平穩(wěn)，遠(yuǎn)洋、保利、中鐵建、中鐵等表現(xiàn)疲軟。 

本土國(guó)企大佬中除首開外，整體穩(wěn)健，每家企業(yè)每年均有土地收入囊中。 

明星民企則差異較大，有在市場(chǎng)形勢(shì)整體疲軟的情況下，積極回歸北京市場(chǎng)的，如恒大、珠江合生。也有穩(wěn)中求進(jìn)的典型，如龍湖、萬(wàn)科等（萬(wàn)科因市場(chǎng)化操作歸到民企類）。 

主要品品牌房企具體表現(xiàn)參見下表。

2017~2020年活躍房企競(jìng)得宗地?cái)?shù)排名：

數(shù)據(jù)來(lái)源：北京房地產(chǎn)供需動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)研究系統(tǒng)www.bjfang.com  

后記：

自“9.30”房地產(chǎn)調(diào)控之后，北京土地和新房市場(chǎng)在四年中變化顯著，土地市場(chǎng)作為新房市場(chǎng)供應(yīng)的源頭，其格局變化將影響未來(lái)新房商品住宅市場(chǎng)的供應(yīng)，進(jìn)而影響整體供需形勢(shì)走向。 

隨著限競(jìng)房庫(kù)存減少，不限價(jià)商品住宅供應(yīng)增多，以及房企的分化，房地產(chǎn)細(xì)分市場(chǎng)的供需又會(huì)發(fā)生哪些變化？市場(chǎng)走勢(shì)會(huì)按照調(diào)控期望的方向走嗎？

讓我們拭目以待。