一、土地“高位”供應穩定供需平衡后，回落“中位”持續供應

2016~2019年四年的供地走勢看，2016年是北京供地量最少的一年，但是就在這年北京開始大刀闊斧的進行了土地市場變革。 

“北京2035城市總體規劃”出臺、“9.30”樓市政策發布，都明確提出“加大住宅用地供應力度”。 

2017年成為新政的實施最有力度的一年，對于北京樓市，實屬“高位救火”。此后，開始堅持穩定的供地量，保持“中位”水平持續輸出。終結北京土地供應不及時的現象，同時澆滅北京商品房供應不足的預期。

 

數據來源：北京房地產供需動態監測研究系統www.bjfang.com

同樣，2020年土地供應量依舊充足。 

2020年前三季度，土地市場累計公告土地36宗，規劃建面約448萬㎡，占2019年供應規模的70%。

數據來源：北京房地產供需動態監測研究系統www.bjfang.com

計劃還有31宗土地，約489萬平未入市

截止第三季度末，預申請公告中土地8宗，規劃建面173.29萬㎡；同時根據2019年5月13日北京規劃自然委員會委發布的擬供地塊清單，還有23宗、規劃建面315.71萬㎡土地未入市，土地庫存充足。 

2020年國有住宅用地供地計劃與2019年整體持平，目前土地公告量與去年全年公告量還有一定差距，根據往年供地節奏，第四季度均會迎來供地高峰。預計第四季度將出現一波供地小高峰。

 

數據來源：北京房地產供需動態監測研究系統www.bjfang.com

二、供地結構不斷優化，限價取消，逐漸對接市場需求

在保持土地穩定供應后，供應土地結構開始調整，以匹配城市發展和市場需求。從成交土地形成的各物業用途供應規模看，有增有減。

1：規劃商辦建筑面積明顯減少趨勢

住宅商辦建筑面積比由2017年的7:3逐漸變為2020年的8:2。

數據來源：北京房地產供需動態監測研究系統www.bjfang.com

2：可售商品住宅量逐年增加，但是共有產權房供地量減少

住宅細分結構來看，可售商品住宅（包括限價和不限價）供應量呈穩步上升趨勢，2017年只有356.43萬㎡，2020年前三季度就達403.82萬㎡。

注：商品住宅不含共有產權房

數據來源：北京房地產供需動態監測研究系統www.bjfang.com

但是，共有產權房供應呈減少趨勢，2017年為300萬㎡，2018、2019年約100萬㎡，2020年前三季度不到50萬㎡。 

此外，房企不再“瘋狂”競爭自持商品住宅，雖然在2017年土地市場一時風頭無兩，達86.11萬㎡，此后基本歸于沉寂，連續三年最高達6.8萬㎡。 

3：不限價住宅地塊上位，90/70政策一同讓道

在商品住宅供應中，限價商品住宅明顯減少，不限價商品住宅猛增，特別是2020年，全年成交不限價商品住宅用地35宗，限價地只有6宗，規劃建筑面積比為8:2。 

值得一提的是，在不限價的同時，90/70政策也相應取消。

數據來源：北京房地產供需動態監測研究系統www.bjfang.com

2017~2020年全市成交住宅用地細分用途一覽表：

（單位：規劃建筑面積 萬㎡）

數據來源：北京房地產供需動態監測研究系統www.bjfang.com

供應端主動調節，對接市場多層次需求

自2018年限競房入市后，開發商日子普遍的越發難過，整體市場庫存攀升、去化速度減慢、價格上漲乏力，大量限競房低于限價銷售，房企利潤空間大幅壓縮甚至不敷成本支出。

一方面是限購限貸對購房需求的抑制，同時共有產權房分流了一部分低收入群體，當然也有整體城市規劃人口控制方面對整體需求的影響。 

另一方面，限競房集中入市，受限價、90/70政策影響，產品同質化競爭嚴重。 

新房住宅市場的變化也影響到土地市場，一方面市場明顯降溫，競爭性削弱，另一方面供地結構發生變明顯變化。 

商品住宅供地量增加，取消限房價、“90/70”限制，逐漸回歸市場，這有利于產品的多元化，更準確對接多層次的市場需求，新房市場競爭性也將明顯削弱。 

三、市場競爭趨于平淡，土地向頭部房企集中，強者恒強

2017年成交住宅用地，平均每宗參與競買企業7.6家，競爭可謂慘烈。 

而2018年開始銳減到4.3家左右，競爭性大幅削弱，之后一直保持穩定，土地市場回歸平淡。

2017~2020年全市成交掛牌住宅用地平均參與競買企業數對比：

數據來源：北京房地產供需動態監測研究系統www.bjfang.com

細致觀察，2018年以來平淡穩定中又有細微變化，2020年成交的參與競買企業數在6家以上的住宅用地宗數明顯增加，與2019年相比，占比明顯增加了17個百分點，競爭性有走強傾向。

數據來源：北京房地產供需動態監測研究系統www.bjfang.com 

從成交土地宗數溢價率分布區間來看，也進一步證實了經歷2019年的低谷后，市場競爭增強的趨勢。

成交溢價率在20%以上的宗地有小幅增加，共計18宗，占比44%，相比2019年全年增加了18個百分點。

數據來源：北京房地產供需動態監測研究系統www.bjfang.com

在2017~2020年土地市場競爭中，活躍房企及其拿地策略也有明顯變化。

中海、首開一騎絕塵，在四年中持續大規模拿地，在方式上二者又有明顯區別，中海以獨立競得為主，首開則伙伴遍天下，基本上都為聯合拿地。 

央企巨頭中，除中海外，華潤、金茂表現平穩，遠洋、保利、中鐵建、中鐵等表現疲軟。 

本土國企大佬中除首開外，整體穩健，每家企業每年均有土地收入囊中。 

明星民企則差異較大，有在市場形勢整體疲軟的情況下，積極回歸北京市場的，如恒大、珠江合生。也有穩中求進的典型，如龍湖、萬科等（萬科因市場化操作歸到民企類）。 

主要品品牌房企具體表現參見下表。

2017~2020年活躍房企競得宗地數排名：

數據來源：北京房地產供需動態監測研究系統www.bjfang.com  

后記：

自“9.30”房地產調控之后，北京土地和新房市場在四年中變化顯著，土地市場作為新房市場供應的源頭，其格局變化將影響未來新房商品住宅市場的供應，進而影響整體供需形勢走向。 

隨著限競房庫存減少，不限價商品住宅供應增多，以及房企的分化，房地產細分市場的供需又會發生哪些變化？市場走勢會按照調控期望的方向走嗎？

讓我們拭目以待。