北京新房商品住宅成交套數(shù)季度走勢：

數(shù)據(jù)來源：北京房地產(chǎn)供需動態(tài)監(jiān)測研究系統(tǒng)www.bjfang.com

在全市成交量全面復(fù)蘇、創(chuàng)新高的背后，各區(qū)域、板塊卻差異明顯，展現(xiàn)冷熱不均、分化嚴重的現(xiàn)象。

本文將從北京新房樓市的區(qū)域板塊視角，探尋今年前9個月商品住宅市場內(nèi)部的分化與變化。

一：城南產(chǎn)業(yè)板塊熱銷，京西區(qū)域持續(xù)發(fā)力

從各板塊成交量來看，亦莊、蘋果園、回龍觀、瀛海鎮(zhèn)和總部基地板塊成交量在1400套以上，居今年成交量前五名。

全市成交量向熱點板塊集中，今年1-9月全市成交前十板塊成交總套數(shù)占比達到全市的45.4%。

2020年1-9月北京新房商品住宅成交量前十板塊分布：

 

數(shù)據(jù)來源：北京房地產(chǎn)供需動態(tài)監(jiān)測研究系統(tǒng)www.bjfang.com

2020年1-9月北京新房商品住宅成交量前十板塊成交數(shù)據(jù)表：

 

數(shù)據(jù)來源：北京房地產(chǎn)供需動態(tài)監(jiān)測研究系統(tǒng)www.bjfang.com

“限價”支撐，城南產(chǎn)業(yè)板塊成交集中

從區(qū)位來看，北京城南部地區(qū)為新房商品住宅銷售熱點。區(qū)域供應(yīng)量大，但有產(chǎn)業(yè)支撐，加上交通配套的不斷完善，市場認知度也明顯提高。 

另外，受土地供應(yīng)影響，大興（含亦莊）、豐臺“限價”住宅地塊供應(yīng)量大，近兩年集中入市，形成限競房項目扎堆現(xiàn)象。均價水平也在“限價”之下非常適中，多處于4.6~6.8萬元/㎡之間，今年前9個月亦莊、瀛海鎮(zhèn)、總部基地三熱點板塊成交前十名項目均為限競房。

2020年1-9月亦莊、瀛海鎮(zhèn)、總部基地三板塊項目成交套數(shù)排名：

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石景山蘋果園板塊升級，改善產(chǎn)品發(fā)力

另外，以門頭溝新城及石景山蘋果園板塊為主的京西熱點板塊連續(xù)兩年成交量進入前十，與南城熱點板塊不同，兩板塊更多為純商品住宅改善類項目，限競房則非常少。

今年石景山蘋果園區(qū)域尤為突出，而門頭溝勢頭正在減弱。蘋果園板塊迎來一部分項目的熱銷，包括禧悅學(xué)府限競房、長安云錦限競房、長安云尚等，板塊均價6~7萬元/㎡。

后續(xù)隨著板塊內(nèi)中海天鉆、融創(chuàng)長安和璽、中海首鋼天璽等項目入市和成交，板塊均價將超過7萬元/㎡。

2020年1-9月蘋果園、門頭溝新城兩板塊項目成交套數(shù)排名：

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二：稀缺板塊、產(chǎn)業(yè)區(qū)去化力度保持強勁

板塊成交量反映市場需求規(guī)模，去化強度則更進一步反映板塊的需求力度。

稀缺板塊去化強度高

整體來看，全市新房商品住宅去化強度較高板塊主要分布在北部區(qū)域，以西北旺、回龍觀、和望京為代表，去化強度都在60%以上。

今年西北旺板塊去化強度達到91.5%，為全市板塊最高，主要因板塊供應(yīng)稀缺，今年西山錦繡府限競房入市熱銷帶動。截止當(dāng)前，項目均價5.86萬元/㎡，總?cè)セ室堰_到92%。

產(chǎn)業(yè)新區(qū)板塊去化強度在不斷增強

產(chǎn)業(yè)集中的昌平新區(qū)板塊和未來科學(xué)城板塊去化強度也達到40%以上，且比較近兩年的去化強度，兩板塊去化強度在增強，分別提升9.4和19.4個百分點。 

南部板塊去化強度表現(xiàn)以瀛海鎮(zhèn)最為突出，今年1-9月去化強度達到88.1%，比2019年提升66.1個百分點，中海寰宇時代限競房為板塊的主力熱銷項目。 

綜合板塊成交量和去化強度，西北旺、瀛海鎮(zhèn)、望京成為全市需求最強板塊。 

2020年1-9月北京新房商品住宅去化強度前十板塊分布圖：

數(shù)據(jù)來源：北京房地產(chǎn)供需動態(tài)監(jiān)測研究系統(tǒng)www.bjfang.com

三：通州南、豐臺西、黃村、長陽板塊去化壓力明顯

相對于北部的銷售強勁、南部的火熱和西部的崛起，西南市場則始終面臨嚴峻的存量高位和去化壓力，例如豐臺西、黃村和長陽板塊。 

截止9月末，通州南、豐臺西、黃村、長陽板塊去化面臨困境，市場存量處于全市前十位，均在2200套以上，且去化強度11~18%之間，處于較低水平。按今年成交量計算，存量周期最高達到73個月，最低也要42個月。 

另外，亦莊、門頭溝新城、天竺-空港等板塊存量雖處于高位，但綜合其成交量和去化強度今年整體表現(xiàn)，市場需求有一定規(guī)模，存量壓力并不嚴峻。

截止2020年9月末北京新房商品住宅上市存量前十板塊分布圖：

數(shù)據(jù)來源：北京房地產(chǎn)供需動態(tài)監(jiān)測研究系統(tǒng)www.bjfang.com

截止2020年9月北京新房商品住宅上市存量前十板塊及1-9月成交數(shù)據(jù)表：

數(shù)據(jù)來源：北京房地產(chǎn)供需動態(tài)監(jiān)測研究系統(tǒng)www.bjfang.com

四：未來順義、海淀、門頭溝、亦莊還有大量潛在供應(yīng)

統(tǒng)計2012年至今已成交但未入市（按批售銷售證口徑）土地中可售商品住宅規(guī)模，預(yù)計市場將有382萬㎡商品住宅入市，包括限競房和純商品住宅。 

從板塊分布來看，順義的雙河-龍?zhí)涟鍓K成為潛在供應(yīng)量最高的區(qū)域，共計40.8萬㎡未入市，主要集中在順義區(qū)仁和鎮(zhèn)臨河村三地塊。其次是海淀北部新區(qū)，約37.6萬㎡待入市。另外，門頭溝新城、亦莊等仍有約30萬㎡的潛在供應(yīng)規(guī)模。

截止2020年9月末未入市土地可售商品住宅規(guī)模分布（前八名）：

數(shù)據(jù)來源：北京房地產(chǎn)供需動態(tài)監(jiān)測研究系統(tǒng)www.bjfang.com

截止2020年9月末未入市土地可售商品住宅規(guī)模板塊排名：

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后記：

全市成交明顯拉高的背后，各細分區(qū)域板塊表現(xiàn)明顯差異。

核心區(qū)、供應(yīng)稀缺板塊仍具有強勁的需求力度，外圍的產(chǎn)業(yè)新區(qū)也具有較強的成交規(guī)模；

西部特別是石景山在中海、首鋼等開發(fā)商進駐下，將成為近兩年市場熱點；

城南市場，在產(chǎn)業(yè)支撐、配套改善和限競房扎堆之下，雖然成交量大，但后續(xù)潛在規(guī)模仍在，發(fā)力能否持續(xù)？

去化壓力嚴峻的西南、通州南等偏遠板塊，后續(xù)又將如何突圍？