行業對于本輪宏觀調控，2018年如果更多的是觀察、揣測和不確定的疑問句，那么，時至今日，我們可以將這些問號，改成了確定的句號。

從限購、限價、限貸、限商、限融資……到7月30日中央政治局會議明確強調“不將房地產作為短期刺激經濟的手段” ，政策對房地產的“扣”一緊再緊，并且再次按下確認鍵。 

第二季度到10月以來，北京市場上，行業更多的聲音是市場難做，業績難升，甚至有人嚷出“要轉行養豬”。但是，當我們冷靜下來，回顧北京整體市場1-10份的表現，一些扎眼的指標，如給我們當頭一棒：大盤指標在躥高啊！

2019年1~10月：

北京商品住宅新房成交規模達2600億元，比2018年全年還多出35%；北京土地市場成交規模約1300億元，與2018年同期增加約300億元；北京成交商品住宅4.76萬套，成交量遠遠高于2017年、2018年單年全年成交量，直追上一周期性年度高峰值，2016年成交規模5.38萬套。統計顯示，北京新房商品房市場和土地市場成交規模，迎來2016年調控后的新峰值。
北京商品住宅歷年成交規模走勢：

北京商品住宅年度供銷走勢：

統計截止到2019年10月30日

各項指標說明，在宏觀政策嚴控不變的背景下，北京住宅市場并沒有在低位運行，反而迎來一個新峰值。究其原因之一，是調控起到了作用，釋放了一部分市場需求。同時表明，北京房地產市場購房需求基數仍然較為龐大。 
      如果說上一波行情是市場供不應求所致，而這一次，可以說是結構匹配對位，釋放了對應需求形成。 
      成交結構上，限競房、純商品房和共有產權房已經均分天下，分別占比為36%（約1.7萬套）、27%（約1.3萬套）和37%（約1.7萬套）。 

“夾心層”購房需求已經接受共有產權房  個別區域還待成長
       共有產權房的誕生，在消除投機投資需求的同時，也從根本上改變了保障房和商品房的二元分立的情況，對夾心層無房戶購房需求起到了補充和釋放的作用。

而對于真正有資格購買共有產權房的家庭而言，房子的居住屬性，必然成為他們第一考慮因素，所以大部分人也改變了對共有產權房“產權不完整”的偏見。
       2019年1~10月共有產權房供應約9千套，成交約1.7萬套；共有產權房自2017年9月推出以來，總計供應3.5萬套，兩年來成交2.5萬套，存量約1萬套。
      從存量看，大興、房山、通州、昌平和延慶五個區域存量較高，均在700套以上，分別有其個案原因導致。
      北京共有產權房存量區域特征圖：

大興區、房山區存量項目屬于位置偏遠，項目價格與周邊次新房價格相差不多。
       如大興區域，主要存量集中在四季盛景園和亦城亦景家園兩個項目，前者是售價與周邊純商品房價格相差不多，均在2.9萬元/㎡上下，沒有優勢體現；后者是今年9月份新取證項目，還未開始申購。

通州區存量主要為恒泰家園共有產權房新取證項目，還未申購結束。而昌平區、延慶區不僅位置偏遠，且本身區域無房戶購買基數也較少，上市供應已經消化很多一部分。
      限競房低迷態勢難改 處境依舊尷尬
      2018年2季度供應限競房以來，市場接受程度一直處于低位。
      截止10月底，市場上市存量約2.8萬套，按照今年前10月月均去化1700套計算，至少需要16個月才能去化完成。而從區域存量看，大部分區域存量去化周期在一年以上。
      截至2019年10月北京各區域限競房存量去化情況：

統計時間截止到2019年10月30日
      影響限競房銷售的因素較多，比如項目所在區域供應量大、區域次新房產品優勢更強、區域二手房性價比更高等等，但是也不乏有上榜項目。
      2019年1-10月北京限競房成交排行榜

對此，我們簡要分析一些熱銷的原因：
      價格與區位有明顯優勢項目相對熱銷比如橡樹瀾灣、國風長安項目，位處西四環到西五環的豐臺小瓦窯，實際上緊鄰石景山區域，醫院、交通、學校配套資源均比較成熟，而均價5.4萬元，對于小區域而言，可開發土地較少，四年僅出了3宗地。所以說該區域“新房”相對而言成為稀缺類型，更何況是限競房。

品牌和潛力區域、低總價項目相對去化快

比如大興魏善莊區域的中海云熙和金茂悅項目，位置相對北京城里較遠，但是受機場開通利好影響，且總價控制在250~350萬間，對于生活在城南區域的人而言，是不錯的選擇。此外，城內考慮第二居所的人也會考慮。
      值得一提的是，在70/90同質化的情況下，中海云熙的戶型也成為熱銷原因之一。
      中海云熙（2019年1月開盤）

中海云熙去化速度

中海云熙89㎡三居戶型

大興金茂悅（2019年6月開盤）

目前來看，限競房的銷售疲勢或將持續。
      價格限制，對消費者而言是利好因素，但是限競房自帶“五年內不得出售、70/90限制”的基因，也給消費者帶來一定困擾。并且，筆者看北京市場上，面積改善型需求是商品房消費主流。

另一方面，在供大于求的市場，消費者選擇余地比較多。一些區位優勢明顯、交通便利、產品搶眼的項目也脫穎而出，受到追捧。
      值得我們警醒的是，在后續拿地中，要著重評估宗地區域價值。畢竟北京房地產市場，不再是荒蠻掠金的時代，供應爆發，消費者理性，價格限定……種種因素都偏向于買方市場。
      純商品住宅價格繼續走高 大戶型和別墅產品繼續領銜上漲
      在三種類型房子同世競爭時，純商品住宅在不受價格限制下，雖然受到限競房和共有產權房的擠壓，但成交均價依然處于穩步上漲的態勢。
      其主要原因之一是，純商品房供應的多為90㎡以上的大戶型產品，也就是說大戶型產品在悄然漲價。
      純商品房均價穩步上漲，達到5.9萬元/㎡；共有產權房價格明顯上調，達到2.7萬元/㎡；限競房保持在4.9萬元上下。
      北京各類商品住宅均價走勢：

純商品住宅普宅與別墅價格漲幅：

北京純商品住宅各面積段均價走勢：

2018年和2019年1~10月純商品住宅供應結構：90㎡以上戶型，占比均在75%左右。

值得一提，別墅產品供應上，220~250㎡和250~280㎡戶型保持平穩供應趨勢；而280㎡以上大戶型別墅、220㎡以下的經濟型別墅產品供應量均呈現出陡減態勢。
      北京純商品住宅別墅供應面積結構變化：

土地市場空前平靜 流拍地未現、企業競價不再“過線”……

優質地塊依舊受熱捧

例如朝陽區孫河、通州區新城、亦莊經濟開發區等熱點區域的地塊，都受到房企的重點關注，參與競買企業數量均在10家以上，現場競價次數在35次左右。與2018年土地市場相比，房企積極性明顯提高。

2019年1-10月北京土地市場最受關注地塊：參與競買企業在10-17家

2018年北京土地市場最受關注地塊：參與競買企業普遍在7-9家

共有產權房、限競房和不限價三類地塊 均衡供應經過2018年限競房的大量供應后，今年明顯的特征是，不限價商品住宅地塊開始陸續上量供應，開始出現共有產權房地塊、限競房地塊和不限價地塊三類同時供應的格局。

多渠道供地 集體用地直接上市 明年或成趨勢今年，集體建設用地開始在北京試點，直接上市供應，集體建設用地建共有產權房的舉措也引起業界關注，“可以銷售”、“共有產權房”是其中最大亮點。
      從成交地塊看，雖然沒有引起爭搶，但明顯已經為多渠道供應土地打出樣本，明年這部分土地的供應或將成為趨勢之一。
      2019年1-10月成交的集體建設用地信息：

防地塊流拍 競價前下架如果說土地流拍現象能說明市場冷淡，那么今年這一現象被徹底扼殺在了搖籃里。
      北京市朝陽區豆各莊鄉孫家坡村1306-638地塊，在競價截止日期前夜被因故撤銷。從地塊看，明顯是公建規模過大，并且是共有產權房地塊，在現行環境下，運作難度實在較大，所以報名開始宗地便少有關注。

      大部分離京房企回歸京城或成趨勢今年的土地市場，最近兩年少有亮相的企業，又重回市場。這一層面也反映，北京房地產市場是房企難以割舍的價值型市場。
      2019年1-10月北京土地市場參與競買宗地數企業排名：

成交的住宅用地 均無競價過“限” 最高溢價率40%今年土地市場的一個重要特點是，所有成交住宅用地在競價過程中，均沒有達到價格上限，更沒有達到競自持階段。這也表明，房企在京拿地心態已經更加成熟，對目前市場環境有更清晰的認知。2019年1-10月北京成交土地溢價率排名前十：

……
      誰在拉動大盤？哪些品類在拉動大盤？市場需求到底發生了哪些變化？為什么自家貨沒有亮顯在紅榜上？……一系列問題，都會在心中涌現。
其實，解答起來也并非難事，要從更多的層面、更多的視角去剖析市場，并且要時刻關注市場的細微變化，才會在得到答案。同時，為將來的排兵布陣打好基礎。