假如劃定市場周期的話，從2017年下半年開始，到今年上半年，可以說是一個歷史性的小周期。

數據來源：北京房地產供需動態監測研究系統（RDPS）

天朗房研網www.bjfang.com

因為在這兩年中，共有產權房和限競房陸續入市，將新房市場正式分割為三層市場，共有產權房、限競房和純商品住宅。

三類市場互相影響，互相作用。三類住宅也是各有千秋。

數據來源：北京房地產供需動態監測研究系統（RDPS）

天朗房研網www.bjfang.com

純商品住宅漲勢未變 但漲幅縮窄

純商品住宅，即不限價的，由開發商自己定價的商品住宅。這層市場在受到共有產權房和限競房的沖擊下，并沒有沒落，而是尋找到適合自身發展的市場空白。

純商品住宅市場 供需相對平衡 存量進入平穩運行

2016年下半年開始，調控政策陸續收緊，外加共有產權房上市（2017年下半年開始大量上市）和限競房上市（2018年上半年開始上市）的影響，純商品住宅市場需求量被分流。

原本供需緊張的局面，被拉平緩。從純商品住宅的市場存量的走勢上，便可發現。

2017年下半年開始，存量結束了步步下降的趨勢，開始上升到4萬套水平，并維持平穩的走勢。

數據來源：北京房地產供需動態監測研究系統（RDPS）

天朗房研網www.bjfang.com

盡管如此，并不表明純商品住宅市場就變涼了。從供銷和價格走勢上看，純商品住宅的市場依舊活躍。

2017年調控以來，純商品住宅價格處于穩步上漲的走勢，2019年上半年達到約6.3萬元/㎡的水平。

在此期間，僅2018年上半年被拉到了5.1萬元低點，其主要原因是遠郊低價項目的成交所致。

數據來源：北京房地產供需動態監測研究系統（RDPS）

天朗房研網www.bjfang.com

純商品住宅 價格漲幅下調2個百分點

除供銷存量平穩之外，價格走勢上也出現了明顯的變化，漲幅縮窄了2個百分點。

與上一小周期（2014下半年-2017上半年）相比，漲幅下調了2個百分點，半年均漲幅約8%，而上一小周期半年均漲幅為10%。

數據來源：北京房地產供需動態監測研究系統（RDPS）

天朗房研網www.bjfang.com

純商品住宅 區域結構變化各異 價格正在匹配區域價值

在整體微幅上漲的走勢中，行政區域的價格漲幅大相徑庭，漲跌不一。

其中，順義區、密云區、懷柔區、朝陽區漲幅較大，均在15%以上；東城區、昌平區、門頭溝區跌幅在前三位，分別同比下跌33%、11%、10%。

這一現象也說明，在上一輪房價上漲的過程中，價格明顯處于低位的區域，在補漲。而有些明顯漲幅過猛的區域，在適當的調整。其背后的邏輯是，區域價格正在與區域價值進行理性匹配。

2019年上半年各區域價格同比漲幅

數據來源：北京房地產供需動態監測研究系統（RDPS）

天朗房研網www.bjfang.com

限競房表現平平  價格微調 存量增加

北京限競房（土地競得時限定房價的房子）于2018年上半年正式進入市場，時至今日，已有一年半時間，總體來看，市場表現平平。

總供應量約3.8萬套，實際消化量約1.4萬套，不足供應的一半。

價格上，雖然處于較為穩定的4.9萬元左右的水平，但是2019年上半年較2018年相比，限競房價格明顯進行了微調。

市場消化不達預期，導致限競房市場存量呈增加態勢。

數據來源：北京房地產供需動態監測研究系統（RDPS）

天朗房研網www.bjfang.com

而從區域供銷上看，各區域表現也并不理想。其中，大興、豐臺和昌平區銷量相對排在前位。

北京限競房成交均價對比分析：

數據來源：北京房地產供需動態監測研究系統（RDPS）

天朗房研網www.bjfang.com

共有產權房  區域差異明顯 地段決定去化

2017年下半年，共有產權房正式上市出售，相比它的前身自住型商品房而言，市場認可度明顯大打折扣。

自共有產權房上市以來，總供應約3.37萬套，成交約2.11萬套，存量約1.25萬套。

數據來源：北京房地產供需動態監測研究系統（RDPS）

天朗房研網www.bjfang.com

因為共有產權房價格的制定原則之一，是隨周邊純商品房市場價格而定，所以各區域價格差異較大。

2017年共有產權房上市以來，均價范圍在2.1~2.9萬元之間。

數據來源：北京房地產供需動態監測研究系統（RDPS）

天朗房研網www.bjfang.com

如2019年上半年成交的共有產權房，就受海淀、朝陽、豐臺等高價區域的影響，整體均價被拉高。

數據來源：北京房地產供需動態監測研究系統（RDPS）

天朗房研網www.bjfang.com

在共有產權房供銷的兩年里，海淀、豐臺、密云、門頭溝、通州五個區域基本處于供銷平衡，或者說不愁賣區域。

而其他區域，基本處于供大于求的狀態了。從區域價值角度看，這一現象也詮釋了北京各區域價值的高低不同。

數據來源：北京房地產供需動態監測研究系統（RDPS）

天朗房研網www.bjfang.com

綜上來看，純商品住宅市場走勢向好，穩步上升，但漲幅縮窄。而限競房和共有產權房，均處于供大于求的狀態，區域分化嚴重，存量呈增加趨勢。

仔細研究起來不難發現，導致這一現象的原因。

1.純商品住宅不受90/70的戶型限制，也不受價格限制，必然在北京這樣寸土寸金的地方，戶型面積放大，目標改善型市場。而改善型市場也正是目前市場的主流市場，反而彌補了這部分市場的空白。

以熱點區域豐臺為例，純商品住宅項目明顯以大戶型為主力產品，單價相比限競房要高；而限競房則以小戶型產品為主，單價相比受限。同一色塊項目為所屬同一小區域。

數據來源：北京房地產供需動態監測研究系統（RDPS）

天朗房研網www.bjfang.com

2.共有產權房和限競房限價且限90/70，所以供應的自然小戶型產品居多，導致小戶型產品供應猛增，供大于求，雖然價格相對低位，但是選擇之多必然導致市場購房者擇優而入。

除此之外，目前來看，北京房地產市場也隱藏著一些潛在的矛盾：

矛盾一：供需不匹配

90/70房子供應過多與市場主流改善性需求存在矛盾，導致戶型放大的純商品住宅市場屬于稀缺，該部分市場走高是必然。并且針對的改善性人群而言，支付力相對而言依然是強勁的。

矛盾二：地段價值與地段價格不匹配

房子本身具有不可復制性，地段唯一性特點，特別是在北京，其所在地段決定了它的價值高低。共有產權房、限競房之所以出現市場銷售分化不一的現象，也是歸因于此。

五環內區域，海淀、通州、豐臺、門頭溝（自帶改善型優質資源）、密云（一直處于剛需自住區域，但價值被低估）這些區域明顯區域價值高于現在的限競房和共產房的限價，即使買房人就是為自住而買，即使五年內不讓賣，即使份額有限，對于這些區域的房子而言，都是不可或缺的資源。

矛盾三：購房者的理性程度遠遠高于調控力度

所謂“買漲不買跌”的市場理論仿佛也在發酵。目前而言，北京房子大量供應，且分層供應，調控措施無孔不入，在行情一再低落的趨勢下，本就對有效購房需求層層篩選，減少了有效購房需求，在這樣的環境下，購房者的理性心理已經遠遠超過了調控預期。

矛盾四：市場前端銷售速度拉低房企拿地積極性。

矛盾五：開發商入手純商品住宅地塊要接受消化慢的事實，而入手限競房或共有產權房地塊要接受殘酷的市場競爭。

……