新版北京城市總體規劃引領城市未來發展

房地產市場發展一直與城市建設和發展緊密相聯。過去20年，在房地產推動下，北京經濟發展迅速，城市面貌煥然一新，城市化進程快速推進，已成為現代化國際化大都市。但也暴露出一些深層次的問題，如大城市病問題突出等，同時還要迎接新時代新形勢賦予的新要求，城市發展面臨深刻轉型。

在此背景下，《北京城市總體規劃（2016年—2035年）》出爐，緊緊圍繞“建設一個什么樣的首都，怎樣建設首都”這一核心問題，詳細描繪了首都未來可持續發展的新藍圖，成為城市發展的新綱領。

1、順應時代要求，新總規重塑城市發展路徑

直面北京發展過程出現的問題，落實新時代中央對首都發展一系列要求，北京城市總體規劃（2016年—2035年）（以下簡稱新總規）出臺，明確北京城市發展新路徑，詳細描繪未來藍圖。與歷史上各版總體規劃相比，新總規具有鮮明特點，主要有五點：

? 落實“四個中心”戰略定位，把握好都與城的關系

新總規明確了“全國政治中心、文化中心、國際交往中心、科技創新中心”的戰略定位和建設國際一流和諧宜居之都的發展目標。

推動北京發展，最重要的是牢牢把握好“都”與“城”的關系，緊緊圍繞實現“都”的功能來謀劃“城”的發展，以“城”的更高水平發展服務保障“都”的功能。

落實城市戰略定位，就要有所為有所不為，著力提升首都功能，有效疏解非首都功能，做到服務保障能力同城市戰略定位相適應，人口資源環境同城市戰略定位相協調，城市布局同城市戰略定位相一致。

? 首提實施減量發展，促進城市發展方式轉型

以資源環境承載能力為硬約束，切實減重、減負、減量發展，實施人口規模、建設規模雙控，倒逼發展方式轉變、產業結構轉型升級、城市功能優化調整。北京也成為全國第一個推行“減量”發展的城市。

具體表現就是新總規提出很多“減”和“降”，以及其背后隱含著的 “增長”與“提升”，主要有八個方面：

? 積級回應民眾關切，聚集解決“大城市病”

新總規以北京市民最關心的問題為導向，集中聚焦人口過多、交通擁堵、房價高漲、大氣污染等大城市病治理，從源頭入手綜合施策，對治理大城市作出了相應規劃安排。

• 標本兼治，緩解交通擁堵

• 完善購租并舉的住房體系，實現住有所居

• 著力攻堅大氣污染治理，全面改善環境質量

• 放眼京津冀，謀劃首都未來發展

京津冀協同發展，是圍繞疏解北京非首都功能，解決北京“大城市病”這個首要任務展開的。新總規提出疏解非首都功能，疏解到哪里去？

如果僅僅從北京本身考慮問題，首都發展會面臨太多的局促。因此要跳出北京，站在京津冀廣大區域的戰略高度統籌謀劃發展，瘦身健體。這也符合了世界上許多首都，特別是大國首都，解決首都發展和城市發展的矛盾所采取的這種措施。

推動京津冀協同發展，北京要帶頭辦好幾件大事：對接支持河北雄安新區規劃建設；推進交通、生態、產業三個重點領域率先突破；加強交界地區統一規劃、統一政策、統一管控；全力辦好2022年北京冬奧會，促進區域整體發展水平提升。

? 實現多規合一，一張藍圖繪到底

我國的規劃體系十分龐雜，由于各個規劃出發點不一樣，目標也不一樣，體現在具體的空間規劃上有可能出現彼此矛盾和沖突的地方；體現在具體項目實施上有可能出現有的規劃支持、有的規劃掣肘的情況。

要消除“多規”的矛盾和差異，就要建立統一的城市發展目標、空間坐標體系、建設用地規模、建設用地邊界線、空間管理及項目庫，實現“一個城市一個空間、一個空間一個規劃”，實現“多規合一”。

實現多規合一，要全面建立多規合一的規劃實施管控體系，以城市總體規劃為統領，重視土地利用總體規劃，統籌各級各項規劃，實現底圖疊合、指標統合、政策整合，確保各項規劃在總體要求上方向一致，在空間配置上相互協調，在時序安排上科學有序。

2、堅持維護規劃的嚴肅性和權威性，新總規實施更堅決更有保障

新總規科學合理，目標明確，執行路徑清晰，對城市發展極具指導性，但是“三分規劃七分實施”，要想城市發展好，關鍵還要看實施。

如果規劃實施和規劃編制脫節，既削弱了規劃的科學性、有效性，又導致規劃對城市發展目標的引導和剛性管控作用不足。

中共中央國務院對總體規劃批復中強調“要堅決維護規劃的嚴肅性和權威性，明確總體規劃是北京市城市發展、建設、管理的依據，必須嚴格執行，任何部門和個人都不得隨意修改、違規變更。”

新總規提出，建立多規合一的規劃實施及管控體系，提高規劃公開的透明度，建立定期體檢評估機制，建立監督考核問責制度等多項保障規劃實施的具體舉措。在強有力的規劃實施保障下，北京城市將按照新總規設定的路徑和要求發展，未來前景可期。

“循規蹈矩”，房地產市場在新規劃指引下調整發展

在新規劃引領和管控下，北京城市發展將開啟新的篇章，加快發展方式轉變，實現更有水平、更有質量、更可持續的發展。

在這個過程中，房地產將逐漸剝離與經濟發展的緊密關系，切實解決人民群眾基本住房需求，提高居住品質，服務城市整體建設和發展，走上與城市發展相匹配的道路。

在新的路徑下，房地產市場的供需特點和運行規則又將發生怎樣的變化？

1、新規劃指引下，房地產市場供給迎來重要變革

? 擴大居住用地與住房供應，未來5年新供應住房150萬套

新總規明確提出，未來5年新供應各類住房150萬套以上。供應量如此之大，從哪來？北京有這么多住宅用地供應嗎？

首先從土地用途來看，真正稀缺的一直是住宅用地，生產用地不缺。調整用地結構，通過壓縮生產空間規模，疏解不符合城市戰略定位的產業，壓縮工業、倉儲等用地比重。

適度提高居住及其配套用地比重，到2020年城鄉居住用地占城鄉建設用地比重由現狀36%提高到37%以上，到2035年提高到39%—40%。推進各類棚戶區改造，提高土地使用效率，也能增加住宅供給。

然后從土地來源看，用來建設城鎮住宅的國有建設用地稀缺，集體建設用地不缺。

新總規提到“推進農村土地征收、集體經營性建設用地入市、宅基地制度改革，探索建立城鄉統一的建設用地市場”。

集體建設用地建設租賃住房已經取得明顯成效，2018年共有20多個集體土地建設公租房項目獲批。

2018年12月26日，大興瀛海公告3宗集體土地使用權出讓，用來建設“共有產權房”，實現了集體土地建設住宅再度創新。集體經營性建設用地入市使得長期困擾土地市場的收儲困難、土地供應稀缺、地價高等問題將從根源上得到解決，來實現住宅土地大規模供應不是夢。

? 住房供給側改革穩步推進，供應結構不斷調整優化

新總規提出建立包括商品住房、共有產權住房、棚改安置房、租賃住房等多種類型，一二三級市場聯動的住房供應體系。

計劃新供應住宅中租賃住房、保障住房、共有產權房、中小套型商品住房占總供應量的85.3%，未來新供應住房以滿足首套購買和租賃為主，解決人民群眾最基本居住需求。

截止到2018年底，土地市場上已累計供應共有產權房土地35宗（發布公告），規劃共有產權房建筑面積592萬㎡，占全部住宅供應量的35.4%。

從住房供給來看，已有27個項目共有產權房項目入市累計供應共有產權房2.65萬套。

此外今年公告43宗商品住宅用地，規劃商品住宅建筑面積402.7萬㎡，其中32宗土地執行90/70政策，可見中小套型商品住宅供應也已按規劃實行。

據北京市發改委介紹， 2018年前9個月，北京已有20個集體土地建租賃房的項目獲批，總建筑規模約為158.6萬平方米，可見租賃住宅供應也已在路上。

另據北京市住建委發布信息，今年已提前完成全年5萬套的保障住房供應。

縱觀2018年北京住房供給情況，住宅供應結構已發生明顯改變，正在朝著規劃要求穩步推進。

? 不同區域住宅供給量及產品特點呈現明顯的差異

      四環內除中央政務區之外規模不大，又是北京開發較早的區域，同時限制各類用地調整為商品住宅，未來住房供應以棚改和租賃住宅為主，新增供應集中在豐臺區境內，因核心區位、優質資源集中，產品仍以豪宅為主。

四環之外的中心城區是北京開發最早、區域最成熟、功能產業最集中的區域，也是住宅短缺、職住失衡最嚴重的區域，是疏解非首都功能的主要地區。未來將適度增加住宅供應，住宅來源非常復雜，企業自有工業用地建設共有產權房、新建商品住宅、存量商辦轉型租賃型公寓、棚改安置、集體土地建設共有產權房和公租房等，將呈現多元化特征。

新城近十年發展迅速，但遠未成熟，仍有無限發展潛力，同時又承擔中心人口疏解和本地城鎮化雙重任務，是未來住宅供應主力區域，產品以商品住宅為主。

      新總規提到要構建高精尖產業結構，重點建設三城一區，要促進職住平衡，面向產業園區人才的住宅將加大供應，類型以公租房為主，共有產權房為輔。

2、房地產市場需求隨著人口等因素變動，也將發生變遷

? 人口規模長期穩定，住宅需求不斷上漲的歷史將被終結。

新總規再次強調，“房子是用來住的，不是用來炒的”的定位，也就意味著未來住房需求是基本生活居住需求和追求美好生活、改善居住條件的需求，投資需求將繼續被擠壓。

從這一定位出發，限購政策短期內不會取消，或持續到抑制投資的替代政策來臨，如房產稅征收。

新總規還提到，北京市常住人口規模到2020年控制在2300萬人以內，2020年以后長期穩定在這一水平。

通過疏解非首都功能，實現人隨功能走、人隨產業走，同時增加北京市基本生活成本，提高準入門檻，在兩種舉措下，北京人口控制目標不難實現。

這就意味著因投資需求旺盛、新增人口不斷涌入而導致的住房需求膨脹、成交及租賃交易量一路上漲的歷史已不會再現。

? 有房人群面臨居住需求升級，改善需求呈上升趨勢

從早期的福利分房到住宅商品化，北京住房市場發展已有多年，一大批戶籍人員及外來人員通過艱苦奮斗，實現在北京安居樂業的理想。隨著收入增加、生活水平提高，他們對居住品質的需求越來越高。

同時，由單身、結婚到生子、二胎、三代同堂等家庭庭結構的變化也導致改善需求的增長。改善需求在新房商品住宅（不含自住房、共有產權房）戶型功能、面積上表現尤為明顯。

數據來源：北京房地產供需動態監測研究系統（RDPS）yyt.bjfang.com

? 剛性住房需求仍持續旺盛，租賃需求層次更加豐富

北京房價一直居高不下，收入增加速度趕不上房價上漲速度，造成買不起房的大有人在，都需要通過租賃來解決住房需求。同時，隨著社會發展，生活方式轉換，傳統觀念改變，中國的大家庭正逐漸分裂為小家庭。

任志強在講話中也提到，“隨著經濟的發展，中國家庭會分裂，小家庭將成為主流。中國人的平均壽命在延長，老年人將長期擁有自己的房子，這種情況會持續好幾十年”。以此觀察，在未來很長時間，北京剛性住房需求（無房居住）還很強烈。

北京未來要構建高精尖的產業結構，要著重發展科技、金融、文化創意等服務業以及集成電路、新能源等高技術產業和新興產業。產業結構決定未來引入的都是高科技人才，他們受過良好的教育，收入水平也不低，對租賃住宅的品質要求也較高。

新總規還提到，“研究擴大租賃住房賦權”，產權住房與租賃住宅享受權益差距一旦縮小，更多的人特別是有子女的年輕家庭則可能放棄購房，通過租賃住宅來提升整體生活品質。這種看重配套完善的年輕家庭租賃需求可能呈上升趨勢。

? 居住人口步入老齡化，養老居住需求將迎來較快增長

根據北京市人口統計數字，2012年至2017年，北京市60歲以上戶籍老齡人口比例由20.5%上升到24.7%，提高了4.2個百分點，占戶籍人口約四分之一。隨著北京市經濟社會發展水平、人民生活水平、醫療技術水平的不斷提高，北京市人口平均壽命不斷延長，老年人口總量還將繼續不斷增長。人口老齡化，養老居住需求不斷增長。

數據來源：北京房地產供需動態監測研究系統（RDPS）yyt.bjfang.com

根據新總規設定的養老服務發展目標，未來居家養老將成為主要的養老方式，居家養老需求，首先體現在住宅建筑的適老性設計，如實現無障礙設計、引入急救系統等。其次體現在社區環境，能夠為老年人提供安全的、環境優美的室外活動空間。

再其次則是社區配套設施上為老年人提供基本生活公共服務、基礎醫療服務、文化娛樂活動服務。未來住宅小區的開發建設要充分考慮養老居住需求。

同時，鼓勵機構養老，養老地產發展迎來機遇。

? 區域均衡發展，價值趨于均等，住宅需求地理特征呈現全面開花

新總規強調，加強統籌協調，實現城市整體功能優化。在市域范圍內實現主副結合發展、內外聯動發展、南北均衡發展、山區和平原地區互補發展。

中心城區功能產業不斷疏解，人口逐漸減少，同時加大住宅供給，住宅供需關系將得到緩解。

新城將承接中心城區適宜功能，建設高新技術和戰略性新興產業集聚區。產業發展滯后的局面將扭轉，就業崗位也將得以增加。

同時優質教育、醫療等配套資源的引入，也使得生活越來越便利，品質越來越高，與中心城區的居住價值差距將越來越小。

未來北京將實現區域均衡發展，每個區域均有充裕的就業崗位、優質的生活條件，區域住宅價值趨于均等。廣大民眾在工作單位附近選擇居住地點，也可根據居住地點選擇就業崗位，居住呈現遍地開花的地理特征。

? 交通便利地區特別是地鐵沿線區域仍是住房需求首選

雖然城市趨于均衡發展，區域價值逐漸均等，職住趨于平衡，但在工作與日常生活中，與外界的聯接及交往仍不斷加強。因而交通便利地區特別是地鐵線沿線地區仍是住房需求的首選。

城市軌道交通作為快速、高效、準時的新時代交通工具，其建設會顯著提高沿線交通的便利程度，影響公眾出行的時間距離、出行成本及出行意愿。

同時因為地鐵帶來的客流量，地鐵站也是商業配套集中分布的地方。所以民眾更愿意選擇在軌道交通周邊居住，生活和娛樂。

后記：

在新規劃引領下，北京城市逐漸落實四個中心的戰略定位，立足京津冀協同發展，以資源環境承載能力為硬約束，科學配置資源要素，提升服務保障能力，優化城市功能和空間布局，解決大城市病，建成國際一流和諧宜居之都。

在這個過程中，房地產的角色定位和作用也要發生轉變，由拉動經濟上漲、推動城市發展，回歸規劃實施的工具和手段，滿足人民群眾基本居住需求，提高居住品質，服務城市整體建設和發展目標。

同時，在新規劃全面引領和管控下，城市各方面發展調整，如疏解非首都功能，城市功能優化提升，空間布局調整，建設用地和人口規模雙控等，都對房地產市場供給和需求兩方面產生重要影響，既而導致市場發生明顯變化。

新周期房地產市場發展已迥異于過去，發展主線及具體表現都在不斷的調整變化，作為房地產從業人士應該用全新的發展的眼光去審視、感知市場多方面的變化，從而進一步把握行業可持續發展的走向。

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