2018年尾，當中國房地產市場還籠罩在“全年力度空前的450次調控”的壓力下，還在探討2019年該如何“活下去”的時候，一條“山東菏澤市取消限售令”的新聞卻引爆市場，此后短短幾天內已有廣東省珠海市的金灣、斗門、廣州市等十多個地方傳出松動信號……

另一方面，作為房地產市場調控標桿的北京，雖然政策面尚未顯示出絲毫的放松，但年末12月商品房成交均價卻一反常態，出現明顯翹尾，創月度均價新高。

數據顯示，12月北京新房商品住宅成交均價高達6.9萬元/㎡，環比明顯上漲21.1%，剔除限競房，僅統計純商品住宅，均價已高達7.3萬元/㎡，且當月成交均價在10萬+的項目高達21個，而前11個月均僅2個。

2018年以來一向嚴格管控的北京網簽卻開始松動，是否也同樣預示著，調控開始全面放松了？

圖示：北京新房商品住宅成交量價月度走勢

數據來源：北京房地產供需動態監測研究系統（RDPS）

答案無疑是否定的，為什么這樣說？

自2016年“930新政”開啟的新一輪調控以來，全國及北京房地產市場始終處于嚴控之中。

2018年北京房地產市場，更是區別以往，不僅在調控效果已十分明顯的基礎上仍在加碼，且在歷史最嚴的調控背景下更增加“限簽”等管制手段，使市場即便是在放量供應之下卻難有起色，越來越多的房企正拋開傳統地產形式，探索新的出路……這種種表現使業界對未來充滿了困惑。

然而，2018年的種種表現正是順應了一輪調控的引導，另外，年末的種種看似“松動”的跡象，僅是按照“樓市分類指導”、“因城施策”的基調下的政策調整。

在新的房地產大周期中，市場將持續處于“房住不炒”，市場嚴控的總體調性。

另外，2016年、2017年我們在年度報告中持續表達了對于房地產市場“轉換”和“與城市發展相匹配”的觀點。

而通過對2018年的市場分析及2016年“930”至今這一階段，放在房地產自98年房改以來的二十年歷史長河之中，實際上，房地產新周期已經到來，而2016年“930新政”即是起點，而此時的我們，正處于行業大周期重要的轉承階段。

這正是本期年報專題一《確認行業轉承，順應市場走向—2018年的困惑與清晰》中要論證的重要觀點。

專題一：確認行業轉承，順應市場走向——2018年的困惑與清晰

行業的周期性發展是必然的，房地產也不例外。在以往的經驗中，房地產更多的承載經濟發展使命，緊密關聯GDP指標、地方財政等等。

中國經濟和房地產市場發展到當前的程度，實際上，與經濟捆綁的特征已經弱化，并且正在改變——由粗獷、高速轉換為精細、合理、科學。同時，城市也在進行著結構調整。房地產作為城市的呈現載體，助力城市的成長與升級，將沿著符合城市前進的軌跡而發展。

在房地產行業大周期轉承階段，我們需要重點思考行業發展周期所遵循的背景指向，以及運行軌跡，通過深入分析和了解最新版規劃，進行行業發展模式的探索，從而考慮如何做準備，如何去適應。

因此，我們將在專題二《“循規蹈矩”，新航道下的鮮明軌跡—北京2035總體規劃，城市發展的新綱領》中，對最新版北京城市總體規劃進行深入解讀，對影響房地產供需方面進行分析，協助房地產業內人士對未來房地產市場發展形成符合房地產新周期的認識與判斷。

專題二：“循規蹈矩”，新航道下的鮮明軌跡——北京2035總體規劃，城市發展的新綱領

另外，對房地產運營來說，市場規則、供應方式，資源分配方式都已經轉變，房企要認識到這種變化，不要只留戀在原來的輝煌之中。要結合原來的經驗，盤點自身優勢，持續關注和研究政策走向，挖掘市場機會，前瞻性考慮新的市場運作模式、業務模式。

因此，在本期年報專題三《輝煌已謝幕，卸妝更是重裝—新周期下房企面臨新的定位》中，來探討新周期下，房企如何進行新的定位。

專題三：輝煌已謝幕，卸妝更是重裝——新周期下房企面臨新的定位

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