林中：分享一下我們對地產(chǎn)行業(yè)的看法。總結(jié)來看，就是長期有信心，中期會平穩(wěn)，短期有困難。

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什么在變？

在看這個行業(yè)的時候，要看它的變與不變。我們不僅關(guān)注這個行業(yè)未來會發(fā)生變化的地方，還要關(guān)注這個行業(yè)未來十年都不變的地方。而不變的地方，就是我們要發(fā)力的地方。

從行業(yè)變的地方來看有幾個：

第一，新的長周期。

1998年-2017年是高速增長、高頻波動的20年長周期。從2018年到2037年的20年，可能是新的長周期，即平穩(wěn)增長、低頻波動。長期來看，市場會逐步平穩(wěn)和回落，行政調(diào)控會逐步讓位于長效機制。雖然房產(chǎn)稅短期不會推出，但是房產(chǎn)稅一定會推出。

在未來，長效機制的任何變化都會對行業(yè)產(chǎn)生巨大的影響，包括住房制度、土地制度、戶籍制度、稅收制度。任何一項政策出來都會有影響，可能未來預(yù)售要改成現(xiàn)房銷售。

第二，行業(yè)波動發(fā)生變化。

在過去的20年，我們看到很多都是三年的這種短期波動，但這一輪已經(jīng)不是三年了，可能是五到六年。

以前地買貴了，捂兩年可能就回來了。但是這一輪捂五年怎么辦？能不能捂得住？投資節(jié)奏、銷售節(jié)奏、運營節(jié)奏、融資節(jié)奏要發(fā)生很大的調(diào)整。

1.高速增長轉(zhuǎn)向高質(zhì)量發(fā)展。

我們內(nèi)部的共識是，未來是質(zhì)量決定速度，不會追求更高的速度。把質(zhì)量做好，通過財務(wù)質(zhì)量、產(chǎn)品質(zhì)量、增長質(zhì)量來決定速度。

2.有房住到住好房。

中國過去20年在解決有房住，就是解決量的問題，人均居住面積問題。未來更多的是要解決住好房的問題，也就是產(chǎn)品品質(zhì)問題。（這點要回旭輝鄭州首個項目感到遺憾，雖然是剛需精裝項目，但是室內(nèi)設(shè)計也是幾年的風(fēng)格，置業(yè)顧問對待同行也很不友好）

從過去的投資買房到未來的租售并舉，意味著我們在租賃市場有巨大的發(fā)展，在住房的存量市場有巨大的商機。

3.從高杠桿到穩(wěn)健均衡。

在過去高速增長階段，行業(yè)平均杠桿率比較高，未來平均杠桿率要不斷地降低。凈負(fù)債率要降到80%，資產(chǎn)負(fù)債率要降到70%，這個行業(yè)杠桿率才會比較穩(wěn)健。

因為很可能未來資本市場的融資都會用這條線做一個限制，低于這條線的融資可以做，高于這條線包括銀行貸款也會受限，發(fā)債都很難。

4.增速快到增速慢。

未來，房企普遍增速會放慢，明年增速20%-30%。大家可能普遍接受有質(zhì)量的增長速度，而且能持續(xù)。

5.由準(zhǔn)金融行業(yè)回歸到制造業(yè)。

國外在分類的時候，房地產(chǎn)跟金融放在一起。但是我們看到這一輪調(diào)整后，房地產(chǎn)行業(yè)越來越偏向制造業(yè)。要精細(xì)化管理，要不斷地做好品質(zhì)，包括極致的產(chǎn)品和服務(wù)，以及對成本的精細(xì)管控，利潤率要比較適中，未來幾年這些制造業(yè)的特點在地產(chǎn)行業(yè)會越來越明顯。

可以預(yù)見，未來房地產(chǎn)行業(yè)的競爭更加激烈，盈利更具挑戰(zhàn)。

旭輝控股集團(tuán)有限公司董事兼主席、旭輝集團(tuán)董事長林中

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還有一些是不變的，不變的是究竟什么呢？

第一,地產(chǎn)還具有重要的產(chǎn)業(yè)地位。

因為這個產(chǎn)業(yè)的體量太大，關(guān)聯(lián)度也太大。在中國經(jīng)濟(jì)保持中速增長以及城市化完成70%之前，地產(chǎn)都具有非常重要的地位。

第二,房地產(chǎn)市場規(guī)模大，容量大。

13萬億這種市場總量會維持很多年，可能未來十年中國的房地產(chǎn)市場都不會低于10萬億。

13萬億是一個什么體量？全球汽車市場一年的銷售量在13萬億。

第三,在座的房企都是老運動員。

雖然今天很困難，其實我們經(jīng)歷過N次的困難。因為地產(chǎn)就是一個周期性行業(yè)，一定有繁榮、衰退、蕭條、復(fù)蘇，就是有四季，我們要習(xí)慣地產(chǎn)行業(yè)波動的特點。

第四，城市化率還會不斷地提高，這是不可阻擋的趨勢。

中國的城市化率從去年常駐人口城市化率58%到70%，還需要十幾年的時間。從全球來看，美國二戰(zhàn)以后，即五六十年代到了70%，日本70年代城市化率也到了70%。中國跟他們比，城市化還有一段路要走。

未來，每個城市可能會出現(xiàn)一些相對獨立的走勢，城市周期越來越重要。城市化進(jìn)程也不一樣，北上深代表著一線城市，其城市化最快，跟二線城市差了5年，跟有些城市差了10年-15年。

第五，客戶對美好生活追求、對不斷提升品質(zhì)的需求不變。

我們要all in這些不變的地方，做好我們的產(chǎn)品。人往高處走，人口不斷地流入，有更高的收入，有更多的就業(yè)機會，有更好的人文和自然環(huán)境的城市。那些人口流入的地方，機會更大，家庭人口小型化，獨居戶的增多，對未來中小戶型產(chǎn)品的需求越來越多。

第六，中國獨特的農(nóng)耕民族文化，對土地的情結(jié)沒有變。

中國未來財富增長、經(jīng)濟(jì)收入增長還是對地產(chǎn)、房產(chǎn)有根深蒂固的情結(jié)。

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適者生存

行業(yè)有變、不變，核心只有不好的企業(yè)，沒有不好的行業(yè)。對于企業(yè)來說，就要適者生存，更好地適應(yīng)環(huán)境變化。在不變的地方，我們投入巨大的資源，提升競爭力。

適者生存主要表現(xiàn)在以下幾個方面：

第一，保證價值觀正確。

第二，均衡穩(wěn)健的發(fā)展，烏龜比兔子壽命長。

做企業(yè)應(yīng)該像烏龜，雖然爬的慢，但是壽命長。如果每年保持10%的增長，就會是一個非常大的企業(yè)。

第三，高質(zhì)量的增長。

未來地產(chǎn)企業(yè)一定是以質(zhì)量決定速度。合理負(fù)債能支撐的速度，合理管理能力能支撐的規(guī)模，產(chǎn)品打造能力以及服務(wù)能力能支撐的周轉(zhuǎn)，是這些因素決定速度，而不是用速度決定需要多大杠桿、需要多大區(qū)域。這可能是一個很重要的轉(zhuǎn)變。

第四，要打造獨特的優(yōu)勢，有自己的核心競爭力。

未來這個行業(yè)的競爭不會弱化，只會進(jìn)一步增強。能存活下來的企業(yè)一定有它更強的競爭力，以及更獨特的競爭優(yōu)勢。

第五，把握好周期節(jié)奏。

因為地產(chǎn)是周期波動的行業(yè)，節(jié)奏非常重要。踏準(zhǔn)節(jié)奏事半功倍，沒踏準(zhǔn)節(jié)奏，可能事倍功半。對于地產(chǎn)企業(yè)來說，這種節(jié)奏把握、布局把握非常重要。

第六，去杠桿，降負(fù)債。

未來，地產(chǎn)企業(yè)在走向百年企業(yè)的過程中，應(yīng)該是逐步降低負(fù)債率的。隨著企業(yè)規(guī)模的增長、企業(yè)實力的增長，需要適應(yīng)從開發(fā)銷售階段過渡到經(jīng)營持有階段，并降低融資成本。

未來10年-20年里，中國TOP30的地產(chǎn)企業(yè)凈負(fù)債率可能維持在百分之二三十。

第七，提高資金周轉(zhuǎn)效率。

在未來，管理好現(xiàn)金流。因為現(xiàn)金流比一切東西都重要。沒有利潤不死人，沒有現(xiàn)金流會立馬死人。不斷提高自己的資金周轉(zhuǎn)效率，遠(yuǎn)遠(yuǎn)比你的資產(chǎn)重要，這是過好冬天的不二法則。我們內(nèi)部講，沒有回款的銷售就是耍流氓，沒有現(xiàn)金流的利潤也是耍流氓。

應(yīng)對變與不變，根本就是做好投資、做好產(chǎn)品、做好運營，這是產(chǎn)品運營層面、競爭層面的基礎(chǔ)。

投資能不能做到準(zhǔn)，

產(chǎn)品能不能做到好，

運營能不能快，

成本能不能省，

未來可能的競爭都是在一兩個點的利潤之間。

因此，對于精細(xì)化要求的程度反而越來越高，把產(chǎn)品做好，產(chǎn)品為王是未來很重要的事情。

我們要求產(chǎn)品做到暢銷溢價、快速精準(zhǔn)、一次做對。

過去幾年，房企日子比較好過，開支標(biāo)準(zhǔn)比較高。最近我們提出縮減開支，不要奢侈，要更加節(jié)儉。

從具體層面來講，降負(fù)債、降庫存、降成本，提去化、提質(zhì)量、提周轉(zhuǎn)以及補短板是短期最重要的任務(wù)。因為每家企業(yè)在發(fā)展過程中都暴露出來一些短板，剛好在行業(yè)調(diào)整期可以用這個時間補短板。

現(xiàn)在我們內(nèi)部在補短板，提更高的要求，追求業(yè)務(wù)精進(jìn)，大家都能接受，而且愿意積極行動。這個時候也是我們企業(yè)去推動管理提升、推動業(yè)務(wù)精進(jìn)、提升經(jīng)驗?zāi)芰苤匾臋C會。

今年以來，無論企業(yè)、行業(yè)可能都碰到了很多問題。但這些都是發(fā)展中的問題、前進(jìn)中的困難、成長中的煩惱。所有的房企其實還在成長的路上，因為房地產(chǎn)開發(fā)至少還有10-15年的黃金期。

要堅定信心。這一輪的調(diào)整，也是房地產(chǎn)發(fā)展過程當(dāng)中的一個波動，也是作為一個周期性行業(yè)必然經(jīng)過的波動，未來一定會更好。我們也可以利用這種波動，來強身健體，來解決內(nèi)部的管理問題，調(diào)整我們的步驟和步伐，使未來的路走得更加平穩(wěn)。

現(xiàn)在11月份，離春天已經(jīng)是越來越近了，所以我們要有信心。

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吳建斌：作為企業(yè)來講，最主要的是現(xiàn)金為王。

比如1-10月份陽光城的計劃和實際發(fā)生了很大變化。有幾個變化都是跟融資、現(xiàn)金管理有關(guān)系。年初制定今年買地要花將近800-900億，但其實才花了300-400億。我們原來計劃今年全年到期還款600億，其實最后還款高達(dá)1000億。

為什么？兩個原因：

其一，房企的全年預(yù)算受到外圍影響非常大，特別是銷售環(huán)節(jié)。當(dāng)下，我們實施的限購、限價等五個“限”政策，在歷史上來講，也是最嚴(yán)苛的一年。這是外圍環(huán)境。

其二，今年的融資環(huán)境也發(fā)生了很大變化，這個變化表現(xiàn)在很多方面，集中表現(xiàn)在原來的很多融資工具現(xiàn)在用不了了，所以導(dǎo)致公司在經(jīng)營方面要做很多調(diào)整。

陽光控股執(zhí)行董事、陽光城執(zhí)行副總裁吳建斌

這個市場目前什么樣？ 

1.中美貿(mào)易對于我們房地產(chǎn)市場雖然沒有直接的沖擊，但心理上的沖擊還是非常大的。所以導(dǎo)致我們很多行業(yè)，特別是從心理方面影響還是蠻大的，對房地產(chǎn)行業(yè)來說，影響算是中性。

2.“7·31”政策提出“遏制”房地產(chǎn)價格上漲，我覺得對房企來說絕對是利空。

3.最近以來，我們很多的龍頭企業(yè)提出投資方面、買地方面要控制它的節(jié)奏，裁人、降價促銷等一系列的開源節(jié)流舉措，也是利空的。

4.房地產(chǎn)市場惡劣環(huán)境起碼有一年到一年半的時間

盡管房地產(chǎn)市場根本的動力，如城鎮(zhèn)化沒有變。以現(xiàn)在城鎮(zhèn)化率來講，起碼我們認(rèn)為房地產(chǎn)市場還有10年、15年、20年的快速發(fā)展期。但是眼下來講，由于這些政策的存在，房地產(chǎn)市場可能還會持續(xù)相當(dāng)一段時間比較惡劣的環(huán)境。我自己認(rèn)為這個惡劣環(huán)境起碼有一年到一年半的時間。

為什么這么講？因為“7·31”政策在三個月之前提出的要“遏制”，我相信一個政策往往會持續(xù)1-2年的時間。

5.今年融資環(huán)境非常難。

這是我經(jīng)歷的有史以來遇到的融資環(huán)境最差的一年。我們的融資團(tuán)隊幾乎把所有市場上能用的工具都用了，跟同行來比效果也不錯，但仍然沒有達(dá)到我們所預(yù)期的目標(biāo)。

另外，融資成本上升的也非常快。去年，我們平均融資成本是7.08，相對房地產(chǎn)同行來講稍微高一點，但也算比較低的，但今年同期上升了大約10%。

最近，我們有些房企在境外發(fā)債，融資成本高達(dá)13%，給市場傳遞的信息是負(fù)面的。這么一個行業(yè)，13%的利息，等于這個行業(yè)沒有生意可做了。

所以我的結(jié)論是，房地產(chǎn)的行業(yè)雖然還未到冰河期，其實已經(jīng)步入了寒冬。

表現(xiàn)的情況是，現(xiàn)在銷售比過去難了，銷售價格比過去低了，融資比過去難了，融資成本比過去高了。而且到目前為止，如果仍然沒有讓人感覺到冬天的到來，其實是很危險的一件事了。

我們常用的叫做“溫水煮青蛙”。特別是中小房企如果這個階段還不能認(rèn)清形勢，以為10月30日的寬松政策可能會對房地產(chǎn)市場有一些幫助，我感覺是過于樂觀了一點。

到目前為止，所有的政策對房地產(chǎn)方面仍然是遏制態(tài)勢。這是我的感覺。

在這個階段，現(xiàn)金為王是房地產(chǎn)公司的不二選擇。

怎樣現(xiàn)金為王呢？

從擴大經(jīng)營現(xiàn)金流的角度，企業(yè)的管理的核心就是財務(wù)管理，財務(wù)管理的核心就是現(xiàn)金流管理，而現(xiàn)金流管理的核心就是經(jīng)營現(xiàn)金流管理。

我們從6月份、7月份開始，已經(jīng)感覺到這個市場在惡變，我們必須采取一些非常重要的措施，而且是有效的措施，來保證我們的現(xiàn)金流。

1.降下發(fā)展速度。

這個我們做到了。買地方面，我們把買地的標(biāo)準(zhǔn)提高了，并且把買地的節(jié)奏放慢了。原來期待買地凈利潤率是10%及以上，現(xiàn)在凈利潤提到15%。

我們原來規(guī)劃在文旅業(yè)方面、產(chǎn)城融合方面也會做很多嘗試，這個方面也控制它的投資節(jié)奏。其中考量的一個重要標(biāo)準(zhǔn)就是，該項目能不能帶來快速高周轉(zhuǎn)？

2.建筑成本支出方面也做一些安排。

如果我們在建安方面花了很多錢，在這個階段給我們帶來不了現(xiàn)金流。為什么要花那么多錢呢？我們要把幾百個項目進(jìn)行盤點，

能帶來現(xiàn)金流的項目加快施工，不能帶來現(xiàn)金流的放慢開發(fā)節(jié)奏。

控制建安成本支出，很多公司都在這么做。

3.抓緊現(xiàn)金回籠。

譬如，長期庫存，適當(dāng)?shù)淖鲆恍┐黉N安排，也是必要的。財務(wù)管理最終的核心是經(jīng)營現(xiàn)金流管理，而最核心最核心的又是可流動的現(xiàn)金。開源節(jié)流是當(dāng)務(wù)之急，特別對中小地產(chǎn)商來講，因為你的周轉(zhuǎn)余地實在太小了。

4.在融資方面，我們也做過統(tǒng)計。

今年我們實現(xiàn)融資總額的70%來自于開發(fā)貸，這方面融資非常有效，只要項目好，四證齊全，銀行也會給你支持，所以70%融資來自開發(fā)貸，20%融資總額來自標(biāo)準(zhǔn)化融資。

其實，我們資產(chǎn)負(fù)債表里的每個科目都是可以用來融資的，比如應(yīng)收款、應(yīng)付款、工程款、物業(yè)管理費可以拿來融資的，還有商業(yè)資產(chǎn)可以融資的，這些都可以資產(chǎn)證券化。在這些方面完全可以發(fā)力。

現(xiàn)金為王，在目前這個情況下，應(yīng)該作為我們中小房企非常重要的一課來抓。我非常贊同有專家提出的觀點，特別是在經(jīng)濟(jì)危機或者是企業(yè)遇到運營困難的時候，現(xiàn)金比利潤重要。

只有擁有現(xiàn)金企業(yè)才能活下來。當(dāng)你沒有了現(xiàn)金，賬面算了一堆利潤或者價值，有時是沒有意義的。所以，很期待我們的中小企業(yè)把此事處理好。

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關(guān)于流拍現(xiàn)象怎么看？

第一，目前的流拍還不那么嚴(yán)重。

偶爾會在某一些城市有那么幾單，全國加起來，可能幾百單流拍，我覺得這個正常。

第二，還是要特別強調(diào)算賬問題。

因為土地市場特別是經(jīng)歷了2016年、2017年兩年大幅度成長之后，把土地價格抬的很高，最主要大家對于未來的預(yù)期看的太高了。我相信土地的價格應(yīng)該回流到它的合理狀態(tài)。

什么叫做合理？我認(rèn)為2015年土地價格有可能是合理的，能不能回到2015年，我也不知道，這是我所期待的。

第三，我認(rèn)為一線、二線城市應(yīng)該是有投資機會了。

因為我最近也看到一線、二線城市土地價格稍微有一些下降，已經(jīng)可以算到項目凈利潤率超過13%以上，所以我認(rèn)為一二線城市機會可能出現(xiàn)了。

房企要不要多元化？

怎么樣多元化其實完全取決于公司的戰(zhàn)略。公司的戰(zhàn)略不同，有些企業(yè)一直就是做房地產(chǎn)，非常專注，也是很成功的。所以，這個跟自己的戰(zhàn)略有關(guān)系。由于戰(zhàn)略選擇不同，相關(guān)的管理、人財物、決策機制、風(fēng)險控制機制是配套的，這樣才有意思。

目前圍繞房地產(chǎn)以主業(yè)為主的多元化，包括教育、健康、科技小鎮(zhèn)、文旅、觀光農(nóng)業(yè)、長租公寓和其他。作為房地產(chǎn)公司這些都可以搞，沒有什么不可以搞，最主要是控制好現(xiàn)金流，千萬不能把短債作為長期用。

多元化的問題其實也是看產(chǎn)業(yè)配比，最主要不要把短期的錢長用。

作為房地產(chǎn)公司來講，我的認(rèn)識就是堅持高周轉(zhuǎn)，如果房地產(chǎn)企業(yè)做不到高周轉(zhuǎn)，危險將非常大。

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房企如何應(yīng)對冬天？

第一，在未來一年到一年半時間內(nèi)，要高筑墻、廣積糧、靜觀其變。

第二，堅持高周轉(zhuǎn)。

任何時候都要堅持高周轉(zhuǎn)，如果放棄了堅持高周轉(zhuǎn)，就是非常危險的。

第三，融資方面要有多樣化的渠道。

在融資方面雖然高層決策們關(guān)了一扇門，但是同時開了若干個窗。

第四，苦練內(nèi)功。

企業(yè)往往是在調(diào)整期的時候或者是市場調(diào)整期的時候，正是企業(yè)苦練內(nèi)功的時候，要向管理要效益。

如何苦練內(nèi)功？

我提出了一個企業(yè)苦練內(nèi)功有12條，我稱之為“均好”，有媒體給我總結(jié)為“12條心經(jīng)”。

無論如何過冬，房企和地產(chǎn)人都應(yīng)該好自身內(nèi)功！因為房地產(chǎn)不是技術(shù)密集型，而是知識和經(jīng)驗密集型行業(yè)！地產(chǎn)人應(yīng)該沉下心來做好品質(zhì)，管理好現(xiàn)金流，避免不必要的浪費，才能熬過冬天，迎接春天！