限競房“不愁賣”的高預期，被冰冷的現(xiàn)實拍打著

2018年限競房區(qū)域供銷存統(tǒng)計：

注：數(shù)據(jù)截止2018年11月20日

為什么“限競房瘋搶”的景象沒有如期而來呢？

原因一：市場高價、斷貨期，“限競房”被過度看好

“限競房”的高預期源自當時北京商品住房的高熱環(huán)境，限競房政策出臺的時候（2016年9月30 ），以及后續(xù)的一年多，北京商品住宅市場是房價高企，供應走低的趨勢。

2016年北京商品住宅成交均價38820元/㎡，環(huán)比上漲26%，2017年再創(chuàng)新高為49923元/㎡，環(huán)比上漲29%。

而供應上，連續(xù)兩年持續(xù)走低，2016、2017年分別供應約2.6萬、2.2萬套。從近幾年的走勢看，已經(jīng)滑至歷史低點。

北京市新房純商品住宅成交均價走勢圖：（元/㎡）

在當時“高度斷貨、供不應求”的環(huán)境下，限競房必然成為市場眾賣家看好的“搶手貨”。殊不知，在被市場注入高度興奮劑的情況下，沒有正視這一次政策的來勢兇猛。

原因二：2018限競房入市，市場環(huán)境徹底“反轉(zhuǎn)”

假設市場供應還是那么低迷，純商品住宅的價格仍繼續(xù)走高，限競房的熱銷定會如約而來。可是，這一次政策的執(zhí)行力度出乎意料的到位，將市場供不應求的局面徹底扭轉(zhuǎn)。

從切實加大住宅土地供應、監(jiān)督商品房按期上市嚴禁捂盤等一系列舉措，特別是需求層面有史以來的嚴苛，連公積金貸款政策都擰緊到了“水滴程度”，真可謂是面面俱到。

數(shù)據(jù)：截止11月20日，北京新房商品住宅（含共有產(chǎn)權(quán)房）供應約4.7萬套，直追2015年供應水平。

北京商品住宅供應走勢圖：（套）

是不是所有限競房都很難賣呢？

上市項目29個，本文選擇首套簽約后滿1個月的項目進行分析，可以得出1個結(jié)論：入市開盤比較早的項目或位置較為城區(qū)的項目去化率較高，比如瀛海府、中海京西里和朝陽區(qū)的瑞悅府項目。而后期入市的限競房項目明顯去化較難。

北京已取證限競房項目簽約率情況：

數(shù)據(jù)來源：天朗房網(wǎng)www.bjfang.com

去化較難的原因，除了大環(huán)境“逆轉(zhuǎn)”外，還有小環(huán)境的競爭擠壓

區(qū)域內(nèi)限競房的集中供應

比如大興區(qū)域，今年新增限競房5千余套，相當于2016年全北京供應商品住宅的五分之一；相比大興區(qū)域2016年和2017年供應的商品住宅的和還多。

房地產(chǎn)住宅客群本就地緣性屬性強烈，區(qū)域限競房項目集中供應，必然瓜分有限的購買客群。

大興區(qū)新房商品住宅供應走勢：（套）

數(shù)據(jù)來源：天朗房網(wǎng)www.bjfang.com

項目所在區(qū)域純商品住宅價格本身處于低位

當然，讓人預料之中的還有區(qū)域價值與限價額度不匹配的原因，也就是說有些區(qū)域的價值可能剛剛匹配到限競房的價格。

比如平谷區(qū)，2018年純商品住宅的銷售均價為27559元/㎡，平谷限競房的限價為26014元/㎡，90平米戶型套總價上僅僅差10萬元，價格上并沒有拉開差距。

這樣一來，限競房的競爭范圍也會被擴大，陷入與新房純商品住宅，以及二手住宅的競爭中，無意中弱化了限競房的價格優(yōu)勢，該區(qū)域的限競房當然不會被“瘋搶”了。

區(qū)域純商品住宅價格上漲動力減弱，擴充“限競房”競爭范圍

受政策環(huán)境對需求端的影響，需求端的購房節(jié)奏變慢，變?yōu)槔硇裕辉偌由舷薷偡俊⒐灿挟a(chǎn)權(quán)房的沖擊，北京各行政區(qū)域新房商品住宅，在2018年結(jié)束了環(huán)比上漲的鐵律。

北京16個行政區(qū)域中有9個區(qū)域新房純商品住宅均價出現(xiàn)環(huán)比下降或持平。紅色區(qū)域為環(huán)比上漲區(qū)域，藍色區(qū)域為環(huán)比下降區(qū)域。

 

數(shù)據(jù)來源：天朗房網(wǎng)www.bjfang.com

就此分析，限競房的“不愁賣”的市場預期被徹底摧毀。小編看來，未來的限競房在資金鏈緊張的房企手中，必然會走向打折促銷降價的銷售策略。