放眼世界，發達國家房地產行業的發展也是經歷了近百年的過程，而我國（從98年房改真正市場化算起）才不過20年時間，從這一角度看，筆者認為中國房地產行業的路還很遠。

只是今天行業受到大環境的變化影響，或者說自身發展到所必須經歷的一個“轉折期”而已。

其中，必然存在危險，也必然存有機會。

就北京房地產而言，無論大小發展商，看清市場，抓住需求，永遠是發展的前提。

先看北京房地產前三季度的市場表現：

價格繼續下調，10年來第二次環比下跌

北京新房商品住宅前三季度成交均價10年來第二次出現環比下調，從現在調控的調性看，即使加上第四季度成交數據，2018年整年的成交均價恐怕難以反轉。

北京新房商品住宅（70年產權，限競房+非限競房，不含共有產權房）

究其原因，主要有2個方面：

1、 限競房供應量占比較大，約1萬套，占2018年前三季度商品住宅供應量的41%；

2、 共有產權房大量上市，影響了市場純商品住宅的中低端產品的價格上漲空間；

2018年前三季度商品住宅成交量排行榜

2018年前三季度北京新房商品住宅供應結構

數據來源：天朗易研通系統 www.bjfang.com

市場需求回歸理性，不漲價，有的選，不急買

從新房商品住宅（限競房+非限競房）供求比看，2018年前三季度供求比為1.6，供求關系開始出現供大于求的局面；從可售去化強度的指標看，同樣前三季度降到了歷史低點33.6%，減弱非常明顯。

2018年前三季度實際供應量約3.4萬套，成交量約2.1萬套（相當于2017年整年成交量），數據表明市場需求層面處于觀望的范圍在擴大，并且如上所述，共有產權房也正在分流部分市場需求。

北京新房商品住宅供求比年度走勢

北京新房商品住宅可售去化強度年度走勢

數據來源：天朗易研通系統 www.bjfang.com

值得一提的是，2018年第三季度由于限競房（約8800套）的集中入市增加了市場供應，結束了自2016年第三季度以來，為期兩年的供應低潮，近兩年市場季度供應量基本保持在5000套左右的水平。

盡管如此，市場需求并沒有恢復到2016年第三季度水平（約1.3萬套），本季度僅成交了7600余套。

北京新房商品住宅（70年產權，限競房+非限競房，不含共有產權房）供銷季度走勢

數據來源：天朗易研通系統 www.bjfang.com

北京商品住宅供需走勢季度均值

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此外，從北京二手房的走勢看，經過二季度走高后，三季度也走進了一個下調期。

北京二手住宅成交量價走勢圖（此數據截止到2018年9月24日）

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北京二手住宅成交量分布圖

密云平谷區域

數據來源：天朗易研通系統 www.bjfang.com

較為明顯的一個現象是新房和二手房價格倒掛，2018年三季度二手房參考成交均價達到了6萬元/平，相比新房商品住宅約5萬元/平的價格，價差在1萬元之多。

北京新房和二手房均價季度走勢圖：

數據來源：天朗易研通系統 www.bjfang.com

房企不忙拿地，穩心研究“拿到地怎么做？”

時下土地市場“限房價、限面積、限比例、競自持”等多項卡控手段，外加購房需求的理性回歸，曾經“滿天叫價”的北京招拍掛土地市場冷淡了許多。

與其說冷淡，到不如說房企真的是轉變了思路，以穩求勝。

數據：

2018年前三季度共公告了34宗經營性用地，共成交36宗，約448萬平米。其中流標了7宗地，與2014年因高地價而出現的高流標率有所一比。

2018年前三季度經營性用地的平均參與競買企業數也明顯趨少，平均在5家左右。

2016年9月至今，全市成交商品住宅用地企業自持商品住宅面積比例走勢：競自持比例一直在走低，直到今年基本沒有進入到競爭自持階段 

數據來源：天朗易研通系統 www.bjfang.com

土地市場“冷清”背后，是房企理性思考苦心鉆研轉型的景象。其實，房企轉型無非兩種，一種是徹底脫離房地產，干別的去；另一種是房地產內轉型，比如原來干商品住宅開發，現在要多元化發展，也涉足養老、自持公寓等。

這一年來，縱觀地產行業，后者的踐行者更多些，正所謂跳新領域難，不如在本行業內深入的做。例如龍湖在9月宣布正式跨界進軍養老企業、恒大宣布進軍租賃市場等等。

政策面在修筑更加堅固的供應體系

多年來，政府一直在為房地產市場修筑合理的發展通道，這一次恐怕已經抓到了“精髓要害”。

從經濟適用房到自住房，從自住房再到今天的共有產權房、限競房，住房供應體系一直在變，回顧以往，貌似都沒有遏制住房價高企、供需矛盾擴大化的問題。

但到今天看來，租賃房、共產權房以及限競房等在執行中，與北京城市規劃相掛鉤，與區域人口、產業發展和土地利用相結合，可以說將真正在建造一個完整堅固的住房供應體系，很可能以此開辟一個新的市場規則，匹配住多樣的需求選擇。

除此之外，值得深思的政策項是對需求端的控制。最近公積金貸款新政的頒布，從貸款額度、貸款年限、貸款資格等多方面做了限制。

政策上也是在需求端以防范金融風險為目的，通過調節杠桿的使用，來硬性將購房需求分層更細，強制形成階梯式購房格局。

其實，從市場規范化發展的角度看，對于房地產發展商而言，反倒是一個利好的事情。在政府修筑的“河道”中，發展商找到適宜自己的位置最重要。

……

主要觀點：

1、 種種現象表明，北京房地產市場不再走入循環的往復，房企主動尋求新的模式以適應新規則成為常態；

2、 房子的金融屬性正在逐漸剝離干凈，熱錢逐漸退出市場，杠桿逐漸最小化，未來購房需求將都是“剛需”；

3、 目前北京房地產的各種調控手段，一是在防范金融風險，二是在填補市場供需的歷史欠賬問題，曾經因結構調整的乏力而導致的房價高企、供需失衡，必將在未來幾年逐步彌補回來，也許經過3-5年后房地產回歸自由市場時，將達到一個長期平穩健康的發展狀態；

4、 在之前出臺的眾多政策中，將有所保留，有所發展，其最終會形成一個穩定的房地產政策環境；

5、 市場供應體系在逐漸完善的過程中，會固定下來，形成一個層級供應體系，與市場需求對應匹配。

注：天朗《北京房地產市場季度監測報告正式版》已在易研通系統上線，詳細報告請會員從易研通系統下載，非會員可聯系天朗市場部或加小編微信獲取。