從政策的具體調控內容分析,北京房地產市場的自由度明顯愈來愈窄,更多“計劃管理”的行為占比擴大,新的“計劃性市場”秩序已經逐漸建立完成。

政策上堅持以新《北京城市總體規劃》為綱,嚴調不放松基調將繼續
縱覽上半年的政策面情況,依舊以“嚴調控”為主要基調,實施上呈現以北京城市規劃為總綱,圍繞房子居住的本質屬性為調控的核心,繼續鼓勵租賃住房、共有產權房及中低價位中小戶型住房的發展,以細致全面、見漏補漏、應市而變的節奏特點,不斷規范市場參與者的市場行為。
在嚴格落實“房住不炒”的核心調控原則下,政策執行上除在產權房上進行強化改革(如限轉共)外,也逐漸蔓延到租賃市場,鼓勵租賃住房,甚至發出聲音要加快租賃市場的立法。
短期看,在租售并舉的供應體系沒有完全形成前,政策的調控只有加碼的可能,絕不會有放松的可能。
2018上半年政策瀏覽
信息梳理:天朗易研通系統 www.bjfang.com
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在近一年多的政策強壓之下,北京房地產住宅市場出現了歷史性的,也可稱是“戲劇性”的現象:新房在供需規模均相對稀少的情況下,成交價格出現大幅下滑,環比下降12%。
價格扭轉并非市場所愿,多為“看不見的手”的硬壓而為,如高價房不批、漲幅控制、壓制預期等隱形手段。
具體來看:2018上半年,北京70年產權商品住宅成交量和供應量雙雙刷到歷史新低,成交量(7160套)環比下降37%,同比下降26%;供應量(9438套)環比下降2%,同比下降24%。在供應量和成交量雙雙下降的趨勢下,成交價格出現扭轉式下調,幅度達到12%,成交均價下調到48022元/㎡。
雖然,結構上出現遠郊區低價位樓盤大量成交,但從個案看,大部分項目受嚴控主基調的影響,售價漲幅比較平穩、比較小。
北京新房商品住宅走勢(70年產權)
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2018上半年北京新房商品住宅成交結構
2018上半年新房成交項目排行榜
注:紅框內項目近兩年成交均價走勢非常平緩
新房市場的結構上出現明顯變化:高價項目變少,整體均價段下移
上半年,北京商品住宅成交均價段整體環比下移,單平米均價6萬以上成交量占比由42%下降到33%,6萬以下成交量由58%上升到67%;值得一提的是,單平米均價8萬以上成交量由2017年下半年的11%下降到4%。
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此外,在保“住”去“炒”的過程中,商改住這類的變種被徹底根除,商辦市場開始走入回歸之路。
商辦市場:新建商辦項目銷售難,整體市場萎縮一半。受北京“326商辦政策”的影響,2018年上半年市場明顯萎縮,主要是新批證項目“套內500㎡”在市場上的銷售壓力較大。
價格方面受成交項目個案及成交結構的影響環比有所上漲,成交商辦面積段在200㎡以下的占90%;但就趨勢而言,或將繼續走低。
商辦200㎡以下面積段占比約90%
單位:面積:㎡、成交均價:元/㎡
新房市場出現歷史性的扭轉,但是,二手房市場貌似還沒有脫離周期性的循環,走過一年多的消化期后,市場從4月開始需求量開始不再觀望,開始出手入市。
二手房市場結束1年的政策消化期,開始走出谷底走向上漲甬道。北京二手房市場從4月開始結束了長達一年的平穩走勢,購房者放棄觀望情緒,開始大量入市。
價格方面波動不明顯,平穩在5萬元/㎡線上。從中也可看出,自去年“317”嚴政的市場消化期依然在一年左右。從個案看,二手房價格依舊比較敏感,市場稍微好轉,價格將隨著需求的增加而立即上漲。
北京二手房成交走勢圖
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新房、二手房市場種種現象的背后,追本溯源還是要看土地的供應情況。
就上半年而言,北京住宅用地供應較少,若想完成2018年供地計劃,下半年必然將大量供地。
2018年上半年供應住宅用地約59萬平米,與最新發布的《北京市2018年建設用地供應計劃》的供應目標650萬平米看,相差甚遠。從結構上看,仍然以五環外區域為主力供應區域。
北京近十年供應住宅用地規模走勢圖

2018上半年土地公告情況

2018上半年土地公告結構
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可以判斷的是,如果不能完成供地指標,未來一年里需求量將無法抑制,在政府沒有觸及的市場或將瘋狂上揚,例如二手房、新房中的開發商存量房。
更值探討深究是,從結構上看,目前政策導向一味保障剛需首套,對改善性需求僅有“支持”之聲音,沒有實質性的舉措。特別是“7090”政策的長期執行,使未來市場供應結構強制轉變,也就導出未來90㎡以上的改善性戶型將明顯緊俏。
此外,關注一下北京土地成交層面:如今的房企明顯回歸了理性,可以做到拿地張弛有度,該放放,該搶搶,流標劣地、底價撿漏、高價取優等策略因地施展。
2018上半年北京土地成交情況
2018上半年土地成交結構圖:
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優質地塊仍遭拼搶:例如最近成交的順義后沙峪地塊,所屬中央別墅區,容積率較低(1.01),又無“7090”限制,遭到6家企業50余論的爭搶。
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房企冷靜對待條件苛刻的地塊,多底價或低溢價成交
在整體環境嚴峻的情況下,條件稍微苛刻的用地遭遇流拍成為常態
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最后簡要概括幾點:
1、若完成市場供需平衡的調節,下半年供地量將大幅增加
2、政策消化期結束,需求量將陸續釋放
3、新房供應結構被改變,有悖市場真實需求,改善需求“被壓制”
4、商辦市場在加速消化小面積產品,未來商辦市場將與市場真實商辦需求契合性發展
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附:上半年主要政策解讀
2018年4月,北京市人力資源和社會保障局發布《北京市積分落戶操作管理細則(試行)》
? 此細則明確了申報流程,以及再次解釋了《北京市積分落戶管理辦法(試行)》的積分指標概念。
? 2016年8月,《北京市積分落戶管理辦法(試行)》發布(“498”申報流程,4項資格條件:持有本市居住證、不超過法定退休年齡、在京連續繳納社會保險7年及以上、無刑事犯罪記錄。“9”指的是9項積分指標:包括合法穩定就業、合法穩定住所、教育背景、職住區域、創新創業、納稅、年齡、榮譽表彰和守法記錄。資格條件和積分指標在《辦法》里已有明確規定。 “8”指的是8個經辦步驟:包括系統注冊、關聯單位、積分填報、確認提交、數據核查、查看初核結果、復查及現場審核、發布及公示。)
? 2017年1月施行,每年申請一次
? 2018年4月第一次申請
2018年5月,住房城鄉建設部發布《關于進一步做好房地產市場調控工作有關問題的通知》
? 《通知》要求“熱點城市要提高住房用地比例,住房用地占城市建設用地的比例建議按不低于25%安排。要大幅增加租賃住房、共有產權住房用地供應,確保公租房用地供應。力爭用3—5年時間,公租房、租賃住房、共有產權住房用地在新增住房用地供應中的比例達到50%以上。”
2018年5月,北京市住建委發布《關于加強限房價項目銷售管理的通知》
? 概括:銷售限價與評估價之比為確定“限競房”是否轉為共有產權房的指標依據。
? 比值高于85%為“商品房”,由開發商自行出售,5年后購房者可上市自由交易。
? 比值低于85%轉為“共有產權房”,由市保障房中心收購轉化為共有產權住房,購房人獲得銷售限價占評估價比例部分的產權份額,剩余比例產權相應轉化為市保障房中心代持的政府產權份額。
? 關于比例“85%”,通知特別說明,“設定比例暫定為85%,在實施過程中可根據市場變化和銷售情況適當調整。 ”
2018年5月,住建委/規劃和國土資源管理委員會聯合發布《關于加強國有土地上住宅拆分管理的通知》
? 首次提出對新建和翻建的住宅平房進行了嚴格的要求規范,新建住宅平房由市規劃國土部門明確建筑面積、規劃用途,不再明確間數。翻建住宅平房由市規劃國土部門按照不動產登記的“原位置、原規模、原高度、原用途”要求嚴格審批。
2018年6月,住建委/規劃和國土資源管理委員會《關于發展租賃型職工集體宿舍的意見(試行)》
? 《通知》要求“熱點城市要提高住房用地比例,住房用地占城市建設用地的比例建議按不低于25%安排。要大幅增加租賃住房、共有產權住房用地供應,確保公租房用地供應。力爭用3—5年時間,公租房、租賃住房、共有產權住房用地在新增住房用地供應中的比例達到50%以上。”