今天，小編來談談京城別墅市場變遷，受早期數據缺失所限，我們主要聊聊2009年以來別墅市場的變化。
既然談到別墅，首先還是要明確什么是別墅？
通常說，“上有天，下有地”才是別墅，進而二者有其一也可稱為別墅。
但近幾年別墅產品發生重大變化，類獨棟、合院、三疊拼等產品興起，我們把這些都統稱為“別墅”。
別墅區位變遷：傳統區域外延，新興區域點狀發展
別墅區位的幾大變化：
? 總體來看，別墅集中度有所下降，四外開花；
? 溫榆河、潮白河仍為供應主力；
? 門頭溝、南海子公園板塊崛起；
? 豐臺區五環內城市別墅興起；
? 遠郊別墅明顯增加，如平谷夏各莊、房山長溝、大興采育。
造成這些特征的原因主要有：
? 受高地價影響，為追求高溢價，產品偏高端化；
自2013年開始，北京市成交土地樓面價出現普遍跳漲，此后一年一個臺價，持續到2017年。
迫于高地價帶來的成本壓力，產品逐漸高端化來實現更高溢價，“無山水不別墅”的傳統觀念被打破，而新興的中產階段群體對于別墅居住的需求也迅速崛起。
? 商品住宅用地多捆綁商辦、自住房、公租房等保障性住房出讓，通過拉低排高，使得高容積率地塊具備了做部分別墅產品的條件；
? 遠郊別墅因交通改善、總價低而備受青睞；
? 區域經過一段時間開發后，趨于成熟，產品升級
典型的是豐臺區五環以內別墅項目，如龍湖西宸原著、豐臺金茂府、魯能豐和府等項目。大興、房山、昌平等新城中心區的一些別墅項目也與此類同。
別墅的供給區位雖有變遷，但總體來看別墅的區位分布仍有亙古不變的共性，即占據稀缺生態景觀或處于成熟區域核心地理位置、配套優質。
未來別墅供應潛力板塊：優勢位置、生態資源區域仍是潛力板塊的特征
預估別墅供應潛力主要看以下條件：
1. 規劃條件允許，能不能出別墅產品；
2. 該區域有沒有地，土地資源儲備是否充分；
3. 是否具備自然生態景觀；
4. 是否具有核心地理位置。
經過梳理小編發現有如下的區域，別墅供應潛力大：
? 潮白河、溫榆河等傳統別墅板塊；
? 門頭溝、南海子公園板塊仍有余力；
? 依托于青龍湖資源，青龍湖板塊有可能成為下一新興別墅板塊；
? 遠郊區縣占據稀缺山水資源的，交通便利的地區；
五環內中心城區受規劃條件所限，同時土地商品住宅屬性單一，很難再出現別墅產品。
別墅產品變遷： 求新求變，產品全覆蓋
受規劃條件所限，類獨棟、合院、三疊拼、別墅組合裝等新型別墅應運而生
數據來源：北京房地產供需動態監測研究系統 www.bjfang.com
受規劃條件所限，獨棟呈明顯萎縮態勢，疊拼供應占比越來越多，三疊拼逐漸興起，如旭輝御錦、正源尚峰尚水、泰禾昌平拾景園等項目。
聯排、雙拼的變種類獨棟別墅也逐漸增多，如九章別墅、首開瑯樾等項目。各種合院產品也紛紛登陸北京，典型項目融創紫禁壹號院。
新型別墅產品的興起，豐富了別墅產品線的同時，也使高高在上的別墅走下云端，普通人也能觸手可及。
隨著房價持續攀高，單套別墅面積趨小，160㎡以下別墅興起
數據來源：北京房地產供需動態監測研究系統 www.bjfang.com
2015~2017年，160㎡以下別墅占全市新增別墅的比例持續在20%以上。從產品類型來看，疊拼約占八成，包括上下兩疊及上中下三疊。
數據來源：北京房地產供需動態監測研究系統 www.bjfang.com
2015~2017年全市160㎡以下別墅供應套數項目排名TOP10：
數據來源：北京房地產供需動態監測研究系統 www.bjfang.com
經濟型別墅的崛起滿足了中產階級對于別墅居住生活的渴求以及部分休閑度假需求。
別墅需求變化：需求上升，逆勢而行
在全市商品住宅成交量逐漸萎縮的情況下，別墅成交量卻呈增加態勢，在全市商品住宅成交占比中越來越高，2017年高達21.8%，成交金額占全市商品住宅成交總金額的32%。
數據來源：北京房地產供需動態監測研究系統 www.bjfang.com
別墅市場逐漸細分，2017年全年成交的別墅，600~2000萬之間各總價段成交占比趨于均勻分布，各階層人群的別墅需求均有相應產品可購買。
數據來源：北京房地產供需動態監測研究系統 www.bjfang.com
舊時王謝堂前燕，飛入尋常百姓家。10年，北京別墅市場風云變幻，從高高的云端降落，順應市場需求求新求變，成為住宅市場重要的組成部分。
2016年“9.30”政策后，商品住宅全部限價，而地價卻居高不下，開發商的利潤空間被嚴重擠壓。在這種情況下，深挖地下做別墅成為較好的產品獲利形式，但是，這種形式很可能會被政策調控一筆抹掉。
別墅未來走向如何，我們靜觀其變。