首次相遇 便相知

第一次遇見霸州，在16年的春天。

我肩負著公司開疆拓土的使命，乘著一輛破舊的奔馳商務車，駛向了素未謀面的霸州。那時的霸州，是開發商口中的價值洼地，是投資者眼中的偏遠縣城，是策劃人心中的無底深坑。

一小時的路程，一路顛簸，一路忐忑，一路未知，一路期許，一路向南……。

彼時，霸州房地產市場方興未艾。

某動物大盤開始試水，準確的說原本是在15年四季度就想嘗試，因為客戶實在不認可而涼涼作罷。

某鄉鎮大盤還未染指，可能還沒有足夠的自信進入。

而霸州的房價也不過五千。以至很快，“搶奪環京最后價值洼地”成了眾開發商最響亮的口號。當時看，到底有沒有價值，不知道，是不是洼地，確實是。

后來的事實證明，開發商對了。當時的銷售還是相信夢想的，只是夢想來的太突然，以至于超出了他們自己的想象。

我的地產生涯，也正是伴隨著霸州的房價，從五千到一萬，一同成長起來的。很榮幸，我能成為霸州房價崛起的見證者，盡管其中伴隨著太多人的辛酸和血淚，盡管這一切也僅僅不過半年的光景。都值得。

何為真正的環京？

2016年起隨著環京的概念在地產市場越炒越兇，霸州所謂“環京最后價值洼地”的概念也順勢而出，最終狠狠地攪動了霸州的房價。

然而，環京在哪里，何處是環京？卻仁者見仁。

百度獲知“環京區域是中國的經濟核心區域之一 ，但其總體發展水平已經落后于長江三角洲和珠江三角洲，其中一個重要原因是在環京區域沒有形成一個合理的區域經濟合作格局。”

這貌似是個經濟概念，而從位置與距離而言，多遠才能成為環京呢？

“環京區域的一線海景房，有興趣了解下嗎？”這是前些天接到銷售電話的開場白，售樓小姐溫柔的口吻懇切地詢問著。起初我還以為是天津濱海的房子，在簡短的交談溝通之后，才知道原來是“東戴河”項目！

東戴河，我再熟悉不過了，那里離我的老家阜新不遠，隸屬于遼寧葫蘆島市綏中縣，出了山海關還有幾十里，離北京少說也得300KM。那可是東北啊！

什么樣的距離，才能稱得上是真正的環京？說點個人的看法，每小時車速100KM，一小時內可以到達北京五環的區域，就可以稱之為真正的環京。 

誰在買環京的房子？

因為歷史、人文等因素，京津冀城市群與珠三角、長三角城市不同，在這里可沒有“一超多強”共同富裕的局面出現，多年不變的“兩極分化格局”。

經濟發展不均衡，貧富差距明顯。這一現象，在環京區域一樣明顯。

以環京廊坊的“永固霸”三地為例，曾經這三地均為貧困區域，其內在購買力幾乎為零。如果沒有“京津冀一體化”的發展戰略，很難想象如今的變化。

京津冀一體化帶動的是，環京區域的城市新生。而房地產商不僅助推了城市發展速度，也助推了房價的速度。

再談霸州，2017年霸州一手商品房住宅每平米11000元，當地人的月平均工資2800元，明顯購買力不足。再加上當地居民平房住房較多，隨著京津冀大規劃，都等著拆舊搬新呢，更不會去購買房產了。

即使有少數購房需求的，卻有著縣城情節。對于原住民來講，距離原縣城兩三公里的距離，就是是他們心中難以逾越的鴻溝了。與現在大開發商“遠郊”大規模拿地建房違背。

另外，當地人經歷了房價由低到高的心里路程，本身覺得房價是虛高的，他們沒有北京房價的對比分析。就像同樣一個蘋果，當你經歷五元一斤的時候，再賣你五十一斤，大多數人是不會選擇的。

說了這么多，其實想說的只有一個，就是當房價被炒起來后當地人是不會購買當地的房子的。那房子賣給了誰？主要是生活在北京的炒房者，承接了北京房產投資的外溢需求。

炒房與微商一樣：使用價值一直沒有實現

我覺得炒房這件事，就像火的一塌糊涂的微商。

微商最盛行于世時，最大的亮點就是“朋友圈刷屏秀交易記錄”。其實，身邊真正沖著用微商產品而買的用戶，少之又少。

他們怎么玩的？有點似“傳銷變種”

微商的運營模式：生產商賣給大微商，大微商賣給小微商。想掙錢先買貨，買了貨你就是我的區域代理，我的產品在這個區域你說了算，然后區域代理又以各種名義去發展下線，反正就是我買了他的，你又買了我的，他們又買了你的，總之商品大多在傳播中，真正的消費者并不多。

其實環京的商品房的流轉模式，如有雷同。開發商就是生產商，炒房團就是大微商，小一點的散戶就是代理商，買房的沒幾個是真正有居住需求的，而當地真正有居住需求的，又買不起房子，或者不需要買房子。

重點是微商中的護膚品是有保質期的，在一級又一級的交易過程中，終歸會有交易不下去的時候。

當商品臨近保質期，手上又積壓了大量商品的終端人群才是真正的接盤俠，而大的代理絕對不會成為終端。

房子的事也是一樣。

我們暫不論房子是用來住的，還是用來炒的，其本質是商品，依舊有商品的屬性“價值與使用價值”。買了不住就沒了使用價值。看看一批又一批倒下的微商或許會給我們帶來些許的啟示。

如今而言，短期炒房的時代已經過去，房價沒有了月月漲的勢頭，也就沒有了更多的人涌入。投資車輪戛然而至，手上積壓著的，割肉都割不掉的，就停在那了。

這跟霸州有什么關系

僅就個人對環京的理解，如上文所述，只有北京五環100公里以內的區域才能稱得上。

如此，展望地圖，稱得上環京區域的地方其實不多。北京北鄰燕山，西鄰太行，真正能利用起來的只有京東和京南。

京東區域（地產人俗稱北三縣）經過十幾年的開發，已經達到了一定水平，再開發難度較大。

京南區域，受益于首都第二機場，雄安新區等利好，正在成為房地產新的戰略發展點。

霸州位于北京正南80公里，名副其實環京區域，借勢京南發展，區位優勢十分明顯。 

可能有人會說，你說霸州未來有發展，可是你剛也說了，環京的房子真正住的人買不起，買的起的又都是不住的，那霸州的房價未來是不是也像你說的有價無市，上升空間小，未來難以交易呢。

其實，霸州區域可以換個角度理解，環京區域的房子也可以換個角度分析。

環京區域，無非兩種：一種是離京太遠，夠不到；另一種，離京太近，走不了。

京城代表了什么？工作、生活。

仔細研讀新版城市規劃，不難領會官方的政策導向。所謂的疏解非首都功能，絕不是簡單的疏解人口，而是要求“職住平衡”，既要疏解人口，又要疏解產業，即人隨產業走。

也就是說，現在環京區域購置房產，短期投資價值變弱了，但是，長期投資價值增強了。

再說霸州，因為雄安新區、首都第二機場帶來的產業升級，給這里的房子注入了更多的居住屬性，使用價值自然提升。

更值得一提的是，你工作生活在環京，北京城離你1小時的路程，它就成了你的一個生活大配套，豈不妙哉。

環京區域，一個縣級市能有兩個高鐵站和一個火車站的城市極其稀少，霸州算一個。

投機房產的千萬別做參考，說的只是區域價值本身，房子價值本身，而已。