數據來源：北京房地產供需動態監測研究系統  www.bjfang.com 

       盡管從結構上分析，是由遠郊區縣及低價位項目占比上升導致，但在調控政策從緊不松的環境下，不得不讓人思考，這會不會是一個2018年新房整體市場價格走向的風向標？ 

       2018年一季度北京市成交情況結構分析：

 

       短期內，北京房地產市場問題的根源是政策導向。 

       2016年9月開始，到2017年第一季度，可以說是北京調控政策的集中發布期。時至今日，筆者認為對于購房者和開發商而言，基本已經走過了“政策消化期”。 

       也就是說針對現有各種政策的明確指向，各類開發商也有了一些自己的對策設計。而對于購房者來說，買或不買其實也有了自己的一些定論，不再是一律的“模糊性”觀望。 

       因為從價格角度看，未來新房市場產品供應結構三分天下的局面已經形成：開發商存量房、限房價商品房和共有產權房。

      北京新房未來競爭格局：

 

 

注：此圖僅統計開發商已取得銷售證的未售存量

數據來源：北京房地產供需動態監測研究系統  www.bjfang.com 

       就限房價商品住房看，截止2018年一季度，北京共計成交的住宅土地中，限房價商品住宅約462萬平米，按照套均面積90㎡計算，約5.1萬套房子，相當于2017年全年（成交2.1萬套）成交的2倍還多。 

       這5萬套房子在2018年陸續入市的話，必定會給開發商存量房帶來巨大沖擊。

       2016年9.30政策后已成交限房價商品住宅價格分布：

數據來源：北京房地產供需動態監測研究系統  www.bjfang.com 

       另外，加上共有產權房以更低的價格占位入市，對開發商存量房更是一個嚴苛的考驗。 

       更值得一提的是，本就萎縮的新房市場規模已經無法滿足龐大的市場需求，任何新房產品也早已與二手房構成了競爭關系。 

       市場需求匹配圖：

 

       面對如此“前堵后截”的市場競爭，以及政策調控從緊不變的環境，開發商存量房會不會降價？能不能扛得住呢？ 

       筆者認為會降價，盡管開發商不愿這樣做。特別是針對以下幾種情況而言，采取下調價格，可能是上策。 

       第一種，手中便宜入手土地的項目，存在調價空間，易于調價的。 

       第二種，尾盤項目。一些小開發商，或者剛進京不久的開發商，手中有少量項目，已經在調控前期將項目大部分貨值收入囊中，剩余少許存量的，也可調價甩貨。 

       第三種，資金鏈相對緊張。如果一些小開發商或者已經轉型的開發商（資金用途轉移），急需房地產業務回籠資金的，也會進行價格調整。 

       第四種，前期產品定位與區域內共產房或者限房價房類同，同區域同面積，同配套，所處這樣尷尬處境的，也必定采取調價策略。 

       ……盡管如此，各類開發商不會直接下調售價，而是采取贈送附加值的形式變相降價，如買房贈車位、贈物業費等等手段。 

       除此之外，如果保持價格不調反漲，恐怕只能和限價商品房或共有產權房拼品質了。 

       2018年一季度已經過去，對于開發商而言，市場并沒有給出明確的回暖跡象，更多來臨的是考驗。