昨日日（2月17日）下午15時，密云限房價住宅地塊因無企業遞交報價，被國土委重新收入土地資料庫，至此該地塊宣告流拍。

      筆者得到此消息時，先是一驚，有點意外，而后仔細琢磨，貌似也有緣由。

      先看地塊信息：

 

      出讓細則：

      1、該項目需由競得人無償還建回遷房57套，住宅建筑面積5684.19平方米，地上車庫建筑面積約286.71平方米，建筑面積、標準最終以規劃部門批準的規劃設計方案為準。

      2、宗地不配建保障房，商品住房部分需執行90/70政策，商品住房均價≤21215元/㎡，最高單價≤22276元/㎡；

      3、競價程序：設定地價上限，達上限轉為現場競報企業自持商品住房面積比例，達預設比例后轉入高標準商品住宅建設方案投報程序。

      簡單分析幾點：

      可售住宅規模小（89套可售房子），成本高

      地塊為二類居住用地，雖然無商服用地裹挾，但是，細則明確要求“競得人無償還建回遷房57套，住宅建筑面積5684.19平方米”。按此計算，約1.36萬平規模，減去回遷面積，實際剩余商品住宅面積約7973平米。

      如果按照全部建設為90平米的房子，還可建89套房子可售。恐怕這個數字，是北京規模相對較小的項目。規模雖小，但整個開發和銷售流程環節不減，也就是說，對于開發商而言，成本不會減。

      貨值少，利潤少

      該地塊起始價8400萬元，核算起始經營樓面價14876元/平米，商品住房限制均價為21215元/㎡，成本與限價的價差僅為6500元。

      若北京建安成本按4000元/㎡估算，再加上一些稅費管理費等等，該項目利潤在2000元/平米左右，可售規模約7973.81平米，總利潤約1595萬元。這個數字，對于品牌開發商來說實在是薄弱的可憐，通俗講，真不值得干啊。

      筆者覺得，如果有小開發商，比如密云本土企業，倒是可以來撿個漏。可是話又說回來了，在2017年北京房地產市場嚴峻的環境下，有幾個小企業還敢在北京的土地市場渾水摸魚呢？忙著被收購可能都是一個好的出路，很可能都無暇顧及土地主戰場的情況了。

      地塊條件限制，沒有做高溢價產品的可能

      地塊容積率2.4，用地規模約5690㎡，可售住宅建筑規模約7973.81㎡，控制高度45米，除去90/70部分，不限戶型的商品住房面積還有2392㎡……貌似如此條件是一點想象空間都沒有啊。

      此外，密云是北京的遠郊區域之一，當地市場還處于剛需和剛改為主力的市場，這樣的市場對政策環境的變化更為敏感，如果北京整體房價進入下調期，相對而言密云市場的抗跌能力明顯是較弱的。

      2017年密云70年商品住宅銷售均價為21566元/㎡，現有在售的通用博園、萬科弗農小鎮等普宅項目均價在24000元/㎡左右，再對比本宗地的限制均價21215元/㎡，價格風險的把控空間可想而知了。

 

      由此可見，流拍亦是必然。