截止17日上午，隨著兩宗限房價地塊海淀0093等地塊和大興黃村地塊現(xiàn)場競價的結束，首批“限房價、控地價”四宗地塊已經全部競價結束。除海淀0093地塊名花有主外，其余地塊均進入投報高標準建設方案階段。值得注意的是，四宗地塊均已鎖定商品住房面積由房企全部自持，房企的運作模式有哪些呢？

 回顧四宗地塊競買情況：

 

  四宗地塊中，只有海淀0093地塊成交，其余三宗約15個工作日后才能知曉花落誰家。海淀0093地塊競買難度是四宗地塊中最大的。該地塊指標顯示總規(guī)劃建面約18.33萬㎡，住宅建面約8.5萬㎡，商業(yè)約9.9萬㎡。對于現(xiàn)在的情況看，若自持8萬㎡的商品住宅面積是形勢所迫或者說還有可為的話，那么要全部自持9.9萬㎡的商業(yè)，恐怕是有點非理性競買了。故在競報商業(yè)自持面積階段，最高自持比例最高僅為10%。

  回顧四宗地的重重防線：首先，地價上限拐點；其次，商品住房自持面積拐點；第三，地塊商業(yè)自持拐點；關底，投報建設方案。不難發(fā)現(xiàn)這四宗地塊結果如出一轍，均突破了100%自持商品住房面積這道防線。

  兩天里，競價現(xiàn)場的火熱度掩蓋了冬天的寒冷，殊不知這或許是地產人嚴冬來臨前的最后掙扎。商品房面積全部自持經營，隨后拋給開發(fā)商的問題是：如何才能高利潤快速回轉資金？都有哪些運作模式呢？

  1、  全部出租。必定要走高端租賃產品線，才能獲取高額租金，填補地價成本。而此法弊端是拉長資金回收的時間，將土地資本牢牢固定。另外，地塊所在區(qū)域是否存在高端租賃需求也是需要論證的課題。若如此定位的話，產品的競爭市場也轉化到高端酒店租賃市場。恐怕是下下策。

  2、  以租代售，賣使用權。暫且不論法律風險。房子定價多少錢？可不是簡單的打折促銷就可以賣的，因為背負著巨大的地價成本，總有一個價格底線吧。也就是說，價格不會便宜太多。那賣給誰？誰來買？明顯小產權房。僅此，“以租代售”模式難度可見一斑。如果運作好的話，倒是快速收回資金的方式。

  3、  打包金融產品，參考REITs，即房地產信托投資基金形式。房企與基金公司合作，通過金融手段將自持土地打包成金融產品，散售股權，在金融市場流通變現(xiàn)，從而盤活土地。若此方案是理想出路的話，那么需要的是中國完善的相關金融體制，畢竟地產資本化運作的模式在中國還不成熟。

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