對于這波調(diào)控政策的效果，輿論大致有兩個聲音，一是整體市場已經(jīng)走向滑行甬道，量價低走是必然；另外一個聲音是，市場只是暫時調(diào)整，大勢不減。雖然此番調(diào)控如此密集和嚴苛，但是對未來市場的研判，誰也不能輕下定論。  

但是，筆者要說的是，短期市場的走向變動是可以略作推理判斷的，方法是分析潛在供應。

 

以70年產(chǎn)權的新房商品住宅為例（不含自住型商品房），從潛在供應中分析未來一年內(nèi)可能出現(xiàn)的市場走向和市場格局。   

進入主題：

未來一年內(nèi)將有305萬平米商品住宅上市，卻是六年里歷史供應量最低值，占年均成交量的1/2 

通過對2011~2016六年中北京已成交未上市的土地進行整理，含潛在供應量的項目89個，其中，已開工未上市的純新項目25個。

89個項目合計待售規(guī)模約430萬平米，其中，已經(jīng)取得施工許可證但沒有入市的商品住宅面積約305萬平米，就是說這305萬平米會在未來一年內(nèi)上市銷售。   

PS：在房地產(chǎn)開發(fā)的流程中，往往是先做好產(chǎn)品規(guī)劃，再獲取施工證，進入施工階段。本文數(shù)據(jù)均來自已取得施工證的項目統(tǒng)計。 

305萬㎡，什么概念？對比分析。

2011~2016六年里北京商品住宅年均供應量約為725萬㎡，305萬僅為此值的42%。如果從歷年成交面積看，年均成交面積約752萬㎡，是305萬㎡的2.5倍。   

可以看出，按照歷史年均成交量與未來一年北京商品住宅供應量相比，供需嚴重失衡。

 

如果說限購起到了削減需求量的作用，那么我們就做個簡單的推理。假設限購、限貸等政策可以削減30%的市場需求量，那么按照六年成交面積均值752萬㎡計算，也就是526萬㎡，依舊大于305萬㎡的供應量。   

這樣的結果是什么？供需失衡，價格高企。

 

不僅如此，即將在一年內(nèi)上市的305萬㎡的商品住宅，全部是高端住宅，中低端住宅基本已經(jīng)斷檔。

未來供應結構分析： 

1.價格：

六環(huán)以內(nèi)項目總價600萬起，其中五環(huán)以內(nèi)僅有9個項目，套均總價在2000萬起，四環(huán)以內(nèi)的項目套總價基本在4000萬起。

  

PS：價格采用為項目已經(jīng)成交的均價作為基礎，對未有成交的個案項目進行實際調(diào)研獲得。 

500萬以下項目僅有10個，密云為主要供應區(qū)域：

 

假如有人認為政府對預售價格有硬性的限制，有可能影響價格下跌。有個不可爭辯和回避的事實，如果房價出現(xiàn)大幅下跌，必然引起之前購房者的憤怒，砸售樓處事小，社會穩(wěn)定事大。 

從這一角度，也可以解析北京市長2016年年底的軍令“確保2017年房價環(huán)比不增長”。不增長不代表下跌。房價只會在2016年的高點基礎上，繼續(xù)上漲，只是漲幅緩慢了。   

2．看類型：

未來一年內(nèi)上市的項目，已知產(chǎn)品類型的面積約280萬平米。普宅占比約63%，別墅占比約24%，綜合（普宅+別墅）產(chǎn)品約13%。

 

3．看面積

目前，市場上預售價格受到政府管控，取證項目基本控制在8萬元以內(nèi)。如果單價被限制了，難道房子就真的便宜了嗎？還得看總價，因為決定購房者購買房子的是總價。 

看未來一年要上市的項目中的產(chǎn)品面積比例吧。未來一年上市的項目中，已知產(chǎn)品面積的73個，戶型100㎡以下的有16個，100~140㎡的14個，140~180㎡的18個，180㎡以上的25個。值得注意的是，戶型100㎡以下的項目比率僅為22%。

 

4. 北京各區(qū)域商品住宅潛在供應排行榜

 

綜上所述，對于北京未來一年的市場格局有了基本的呈現(xiàn)。對于價格方面，雖然目前政府嚴格把控閘門，但開發(fā)商是不會輕易妥協(xié)的。但凡開發(fā)商資金鏈健康，不急于回籠資金的話，一定會咬牙度過這個階段，等待更好的入市時機。當然，這取決于政府調(diào)控的執(zhí)行力度和持續(xù)時間。