時至今日，距離北京326商辦新政的頒布，已經有兩個半月的時間。商辦公寓市場由房地產的風口直滑谷底。4月北京商辦公寓成交量僅為200套，不足2016年以來的月均成交量（5127套）的5%，而這卻是商辦市場里程碑式的記錄。  

關鍵是這200套房的簽約大部分存在后補簽約手續，不能真實表現市場情況。

 

值得一提的是5月。在5月成交的34套商辦用房中，有20余套來自通州副中心商務核心區，并且多是商務型公寓非商辦公寓。不僅拉高了月度成交均價，也表明了通州作為北京房地產價值制高點的地位。

“商住公寓”在商辦用房獲取高額利潤的途中夭折，誰都不可避免，不可重來。 

包括“326政策”前不抵高利引誘而盲目拿商服用地的房企；報著追漲心理手中壓貨的房企；慶幸政策前全部“脫手”的房企等等。無論房地產發展商處于哪個階段，工作依舊要前行，拿地、售賣。只是各階段的房企當下著手的問題不同。  

歸納梳理，幾個重要直接的問題：

1、市場上的存量有多少？怎么辦？

2、已經取得施工證，還沒拿到預售許可證的項目怎么辦？

3、已經拿地還未取得施工證的項目，怎么辦？

4、商服用地還要不要拿？拿了怎么玩？ 

在討論問題之前，回顧一下當前的政策環境。

5月23日，北京住建委在限面積（分割單位限在500㎡）、限貸款、限購的基礎上，對326商辦政策《關于進一步加強商業、辦公類項目管理的公告》進行補充說明。

一，在政策執行前，已取得預售許可證、有實際成交并完成網簽的商辦類項目，開發商可保持現有設施；已購買的商辦類房屋，購房者可保持現有設施。

二，已購買的商辦類房屋，可出租，且不限定出租對象；也可銷售，但購房人應符合政策要求。

三，中介機構可代理商辦類房屋的出租、出售業務，但不得以任何方式宣傳此類房屋可用于居住或者其具備居住功能。 

對于房企而言，第一條比較重要，小關乎工程整改，大影響項目命運。通俗的講，已經取得預售許可證的項目，可以保存上下水等現有設施（貌似也包括精裝修）。也就是說，這個階段，在商辦市場暫時存在了這樣一種小面積，有衛生間甚至精裝的產品。 

再看第一個問題：市場上這樣產品的存量有多少？對已經取得預售許可證的商辦類項目進行統計，截止2017年6月12日，北京商辦類項目存量約168.82萬平米，約2.4萬套。相當于2016年市場總供應量（4.8萬套）的1/2。

區域上，平谷、門頭溝、順義、通州、朝陽、大興和房山區域存量較大，存量面積基本在17萬平米以上。

 

現有存量168萬平米商辦房，怎么辦？

1. 降價出售

2. 自持出租 

出租恐怕是可行性較高的唯一出路。作為商業和寫字樓對外出租，暫且不論。另外，作為租售并舉的主要市場引導。為解決開發商商辦問題，也許會放開商辦作為住宅租賃，這個政策之前也有提過。商辦市場過度時期的夾縫產品，很可能走入租賃市場。 

而降價出售恐怕只限于少量存量的項目。畢竟房企的銷售主要任務基本完成，屬于尾盤，可以甩。 

已經取得施工證，還沒拿到預售許可證的項目怎么辦？

項目處于這個階段，基本是已經做完項目定位，或商業、辦公，或商辦公寓。如果前期定位為商辦公寓，問題就有點復雜了。 

最簡單的兩條出路，要么不改定位自持出租運營，要么改定位，分割單元500㎡再出售。據了解，某企業在大興獲取的多宗商服用地都面臨這樣的問題。 

前者程序少，盈利周期長；后者程序繁瑣，市場銷售速度慢。如何取舍，不是簡單拍腦門的事情，要結合公司資源和財務狀況。不怕打持久戰，但一定有利于公司發展，具體的是更有利于后期再進行運作商辦類的項目。

已經拿地還未取得施工證的項目，怎么辦？

這個階段，項目定位還沒有落定。面臨的是全新的環境，更多的是在新政的基礎上進行項目定位。

舉個例子，一直低調深耕住宅領域的華遠地產，在石景山于2015年11月拿到的蘋果園地塊一定經歷了定位、改定位的過程，因為從拿地到立項已經經歷了一年半的時間，并且經歷了這次政策的洗禮。 

如今與中糧集團合作，以京西大悅城商業綜合體的定位面世。這無非也是一個傳統房地產企業的思變過程。

此外，據統計自2014年至326新政前，房企共計拿商服用地89宗，其中未取得施工證的有34宗，合計約612萬平米。

至于商服用地還要不要拿？一定要拿，但要謹慎。 

作為房地產企業而言，土地是必須的唯一的生產資料。而環境的變化趨勢一定是朝著更健康的方向發展，再復雜的環境依舊會有機會和出路。只是在房企拿地之前，定要籌劃好運營模式，已經不是盲目拿地的時代。 

對于房企而言，商辦市場被規范運行，有人看是災難，有人看是機遇。筆者認為，后者大于前者。改變的是競爭市場的層級升級，不再是銷售時代的拼殺，未來更多的是醇熟的商業運營模式的較量。 

延伸：

商辦公寓曾經一度是投資客的熱土。如今，那些購置商辦公寓的投資客，已經沒有了出手套利的快感。筆者周邊就有好多這樣投機者，他們既有“淡定”，又擔憂。

所謂淡定，既然不好賣了，那就出租唄，畢竟投資有風險嘛，不至于跳樓。所謂擔憂，手里的商辦公寓是不是真的沒法出手了。正如朋友所說，“你標多少價格合適？有幾個真敢標‘跳樓價’的”。 

處于尷尬的境地，不是偶然，而是必然，政府自房改以來“打擊投資”的調性，就從未更改過，不是嗎。