年初天朗發布2016年主題年報《車輪滾滾，循環中迎臨轉換》，上半年市場的種種跡象正在印證市場朝著轉換的方向走去。

盤點2017年上半年，北京房地產市場發生了哪些重要變化？市場在嚴苛調控下，如何“轉換”而行。

1. 政策調控層面和力度空前 長效機制或逐漸形成

從政策調控手段看，雖有循環往復之跡，但調控的多樣性，涉及層次之廣，透露著政府規范房地產市場行為的決心。值得思考的是，調控措施中的一些方法很可能成為規范市場發展的長期鐵律，成為官方的長效機制。

最大的不同是政策調控的精細化，具象化。

 

政策環境簡析：

自2017年3月開始，調控政策如同雨后春筍，層出不窮。涉及部門之多也屬罕見，形成了新的“嚴進嚴出”的房地產市場環境。

供給側：

 

消費端：

  

土地和房子因其具備不可復制的獨特屬性，成為資本逐利的有效渠道。種種調控指向在打擊投機投資行為，回歸房屋本質屬性。

在北京房地產市場化20年中，官方已經有足夠的歷史經驗為其促使行業規范發展奠基。政府調控的方式方法也逐漸成長，變得成熟，穩健。

在上述舉措不排除一些成為長期機制執行下去的趨勢下，當然還會有更適合更好的措施在未來。 

2.房企正在適應新環境   不再謀算短期利益

北京拿地單兵作戰會遇“尷尬” 聯合體競地成常態

據北京房地產供需動態監測研究系統統計，上半年北京招拍掛經營性土地38宗，約438萬平方米，同比2016年增加153%。

在土地井噴的階段，房企拿地可謂不擇手段，極力奪取。但新環境下，眾房企拿地策略和拿地的后續運作都變得更為理智，不同于往年的地王時代。其本質的區別是前者利潤被控，后者利潤可轉嫁消費者。現今多為房企抱團聯合體拿地。

2017年上半年聯合體房企宗地競買申請排名

 

數據來源：北京房地產供需動態監測系統www.yyt.bjfang.com

值得一提的是，在上半年成交的土地中，自持商品住宅和自持公建部分合計規劃建筑面積約167萬㎡，占總規劃建筑面積的占比為達40%.

70年商品住宅自持，“公建項目單位分割不低于500㎡”的限制條件，可以說抹殺了“低價買地，高價賣房”的快盈利模式。而房企似乎已經做好了持久戰的準備，順勢而為，依舊抱團拿地，不怕自持。

2017年上半年成交土地規模結構

 

數據來源：北京房地產供需動態監測系統www.yyt.bjfang.com

眾房企正在變革  尋找新出路

動態一：融創增資鏈家

1月9日，融創中國（01918，HK）發布公告，融創房地產與北京鏈家房地產經紀有限公司（下簡稱“鏈家”）及鏈家的經營股東訂立增資協議，據此，各方同意融創房地產（或其指定關聯方）將通過增資事項以26億元的價格獲得鏈家6.25%的股權。

 增資事項完成后，融創將間接持有鏈家6.25%股權，并將有權向其委任一名董事，鏈家將成為其聯營公司。按此估算，鏈家目前的估值約為416億元。

動態二：綠城集團正式宣布進軍海外市場 目標五年內海外儲備200億

1月10日，在綠城海外房地產有限公司成立發布會上，綠城海外曾透露在2016年-2020年“十三五”期間，將布局三大洲10個項目，儲備儲備200億元人民幣的海外貨值。據紹，在進軍海外的過程中，綠城將以合作開發為主，合作方包括第一大股東中交，以及當地的知名開發商。

動態三：萬達去地產化加速 布局新興產業、醫療

萬達集團2016年會在合肥召開，會上公布了萬達集團2016年實現營收2549.8億元，有55%的收入來自于服務行業。萬達集團董事長王健林表示，萬達的轉型基本成功。“不動產雖然很賺錢，但是不動產的現金流不持續、不穩定，我們需要轉型。”王健林在第47屆達沃斯論壇的特別對話環節中表示，萬達將“去地產化”，往旅游、體育、娛樂等方面發展。

動態四：恒大瞄準4500億向“規模+效益”轉型

在恒大集團年度工作會議上，恒大集團董事局主席許家印宣布恒大地產將轉變發展思路，即地產主業開啟從“規模型”向“規模+效益型”轉變。許家印還宣布，恒大集團已完成地產、金融、健康、文化旅游四大產業布局，完成了由“房地產業”向“房地產+服務業”的轉型。

動態五：綠地金控布局2016:金融業務利潤39億同比增21%

4月24日晚間，綠地控股（600606）發布2016年年報顯示，綠地金融業務全年實現利潤總額39億元，同比增長21%。綠地控股在全球范圍內實施的以房地產開發為主業、“大基建、大金融、大消費”等多元產業并舉的戰略格局逐漸清晰。

……

3.市場隨調控正在走向分化  有谷底、有頂峰

調控效果向來雷厲風行，指向明確，刀落量斬。上半年北京房地產市場結束了兩年多的牛市，開始進入疲軟期。

分層次看四大類物業傷度卻各不相同。令人刺眼傷筋的數據莫過于小商辦（原“商改住”）產品，成交量從4月開始進入谷底，未來也將漸漸消失。

與小商辦相反的是70年商品住宅，雖然成交量也走低，但筆者認為是供應不足所致，真實需求量依舊亢奮。

而大商辦（原純商業、寫字樓用途）市場表現一直以來不敵前兩者，這一次更是隨大勢走入低迷。

 

數據來源：北京房地產供需動態監測系統www.yyt.bjfang.com

二手住宅受挫也很明顯，受限購限貸影響較大。

 

數據來源：北京房地產供需動態監測系統www.yyt.bjfang.com

附：北京商品住宅成交套數排行榜

 

數據來源：北京房地產供需動態監測系統www.yyt.bjfang.com

再看價格，受政策影響，明顯被抑制。新房商品住宅成交均價依舊處于平穩上漲態勢，但漲幅明顯下降，上半年月均漲幅為1%，與2016年月均漲幅相比，下調2個百分點。

北京新房商品住宅成交均價走勢：

 

數據來源：北京房地產供需動態監測系統www.yyt.bjfang.com  

從項目的價格上看，北京豪宅市場正在發生著質變，在“不可控的區域”單價20萬恐怕也將很快突破。

北京商品房成交均價排行榜：

 

數據來源：北京房地產供需動態監測系統www.yyt.bjfang.com 

此外，自住房成為未來供應主力，價格成最低品類。

2017年上半年新推自住房售價一覽表

 

綜述：結合上述市場表現，政策調控為北京房地產市場再次細分格局。

值得一提的是，對于市場上新出的限價商品住宅，在2018年會陸續上市，此產品相對于來說有保障房的性質，上市后的售賣規則也應該出臺相應的政策進行規范，保證市場的透明化，公平化。

2017年上半年全市商品住宅限價一覽：

短期看，預計到2018年上半年政策面會一直緊繃。值得注意的是，未來即使有松綁緩和的可能，存在的隱患也將會得到嚴控。比如，新房預售價的限制撤銷后，市場可售商品住房的價格必定成為失韁野馬，政府對于此不會任由發展。

長期分析，上半年出臺的房地產政策很可能有部分會成為北京特有的長效機制。

面臨行業趨勢的轉換，北京房地產市場中各方元素都在“成長”，規范化的房地產市場景象在不久的將來即將呈現。