【干貨滿滿】房山新城上漲趨勢至少到2018年上半年，單價6萬將輕松邁過

房山坐落于北京市西南，距離市中心城區約20km。 其中五至六環之間、京港澳高速以西的區域，是房山區政府所在地，也是房地產開發熱點區域，我們稱之為房山新城。其下包括拱辰、西潞、長陽、長陽西、高教園等板塊。

房山新城區域圖：

自2009至2017年，房山新城房地產開發已走過8個年頭，現階段商品住宅市場呈現什么特點？未來市場形勢又如何發展？在此小作分析。 

區域開發已趨成熟，居住價值不斷提升  

品牌房企涌入，助力城市重生 

房山新城的開發相比而言，起步較晚，興起于2009年。當年連續出讓經營性用地5宗，規劃商品住宅面積104萬㎡，萬科、綠地、城建等知名房企紛紛涌入區域搶占土地，建工、首開、首創、金地等企業于2010年接踵而至，加入跑馬圈地大軍，房地產開發大幕就此拉開。

房山新城歷年經營性用地招拍掛成交一覽表：

數據來源：北京房地產供需動態監測研究系統 yyt.bjfang.com   

2010年7月區域龍頭項目中糧萬科長陽半島問世，伴隨著“一生之城”、“CSD長陽半島” 、“長陽音樂節”等宣傳，一直默默無聞的長陽迅速闖入了全市人民的視野。   

同年底地鐵房山線開通運營，極大地拉近了房山新城與市中心城區的距離，房山新城遂成為全市購房熱點板塊，其后供銷兩旺的態勢一直持續到現在。   

自2012~2016年房山新城累計供應商品住宅（不含自住房、保障房）5.3萬套，商住公寓2.2萬套，按套均居住人口3人計算，區域累計新增居住人口22萬人。  

配套逐漸完善，彰顯城市魅力   

隨著房地產開發持續進行，區域發展日趨成熟，配套不斷完善。華冠天地、奧特萊斯商城、綠地繽紛城、萬科半島廣場等大型購物中心相繼開業。北京四中長陽分校、北京十二中朗悅分校也已對外招生，北京理工大學附中正在建設中。武警總醫院新址也落戶高教園區域，預計2017年對外營業（2015年6月已下施工證）。 

房山新城萬畝濱水森林公園的建設也大大改善了區域生態環境。與此同時，京良路升級改造等一批市政工程也改善了區域交通等基礎設施條件。   

如今的房山新城今非昔比，高樓林立、環境優美、交通便利，已成為品質生態宜居之所，居住價值不斷提升。 

成交量大幅縮減，房價飆漲

2010~2016年區域商品住宅市場一直處于供銷兩旺狀態。受土地供應減少影響，2016~2017年區域商品住宅供應量持續減少，受新增供應減少及政策調控影響，2017年1~7月，房山新城商品住宅成交919套，僅為2016年全年成交量的21%。

房山新城區域商品住宅供銷走勢：

2017年1~7月，房山新城商品住宅成交均價4.3萬元/㎡，同比上漲62%，而在2015年之前區域商品住宅成交均價年平均漲幅只13%。

房山新城商品住宅均價走勢：

最近兩月區域主要在售商品住宅項目成交均價高者已達5.3萬元/㎡，中糧京西祥云項目個別房屋成交單價已達突破5.8萬元/㎡。

房山新城2017年6~7月主要在售項目銷售均價： 元/㎡

改善產品正當行，剛需產品處境尷尬

自2010年房山新城房地產住宅大規模開發以來，產品主要面向剛需市場，滿足市中心城區外溢居住需求。但是，進入2017年市場需求發生了質的飛變，剛需急劇衰落，改善成為市場需求主流。  

2017年1~7月，區域成交商品住宅911套，90㎡以下面積段占比只有8%；120㎡以上面積段占總成交量的70%，相比2016年提升了42個百分點。從總價段特征來看，總價600萬以上的商品住宅占總成交量的54.3%，400萬以內的商品住宅占比只16.7%。

房山新城商品住宅面積段成交特征：

房山新城商品住宅總價段成交特征：

改善需求的急劇上升，主要原因有三：一方面源于房價飆漲后，受支付能力所限剛需被迅速擠壓出市場。另一方面也源于區域開發趨于成熟，教育、醫療、商業等配套不斷完善，居住品質大幅提升，吸引了越來越多的改善需求。   

此外，受地價高漲影響，為產生更多溢價空間，新入市項目多為改善產品，也導致改善產品成交量增長較快。  

在此背景下，區域80~100㎡、總價約400萬上下的兩~三居產品處境尷尬。剛需客群力所不能及，而對有支付能力的購買客群來說，產品在面積尺度、戶型舒適性、居住品質等方面都讓人看不上。  

“剛需的品質、改善的價格”注定該類產品在整個2017年度甚或以后的時間內，去化速度較慢，價格上漲空間有限。  

下半年產品供應稀缺，房價突破6萬指日可待

“9.30”新政后，區域商品住宅成交量雖有萎縮，但仍顯著高于新增供應量，商品住宅可售存量持續下滑，截止到2007年7月底，商品住宅存量1985套，依2016年去化速度6個月去化完畢。

截止到2017年7月底區域商品住宅存量項目排名TOP10

從區域未來新增供應來看，截止到2017年7月底，區域已成交土地規劃商品住宅未入市（未批銷售證）約1300套，均來于在售項目的后續開發。

截止到2017年7月底區域已成交土地待入市商品住宅項目一覽：

從未來土地供應來看，從拱辰、西潞，到長陽，再到高教園區域，區域規劃可利用住宅用地已基本開發殆盡，未來住宅用地恐怕只能來源于拆舊建新。  

從房山區供地趨勢也可看出，近兩年土地供應主要來源于閻村、周口店、青龍湖、良鄉組團等六環外區域，距離越來越遠，六環內只西潞街道供應1宗住宅用地，規模非常小。 

綜合區域商品住宅可售存量、潛在供應、未來土地供應等指標，區域商品住宅供應稀缺，現在存量和潛在供應預計在2018年上半年去化完畢。  

但是，成交規模雖有減弱，但仍較可觀，供需關系仍較緊張，價格上漲動力仍較大，預計這種趨勢將一直持續到年底?，F主要在售項目售價已達5.6萬元/㎡，房價突破6萬指日可待。

2018年北京房地產市場將迎來變革

房山新城新房房地產市場猶如全市房地產開發的縮影，住宅開發一直以銷售為導向，經過多年的高速發展，隨著可供開發住宅用地越來越少，住宅開發逐漸走向下行甬道。  

“9.30”新政后調控政策頻出，土地市場新供應的商品住宅全部限價，自住房、企業自持商品住宅供應加大，未來住宅的供應結構將面臨重大變化，而租售并舉等政策能否使購房需求轉移到租賃市場還未可知。   

市場供需兩方面的變化將在2018年，尤其是其下半年體現較為明顯，房地產市場的轉折即將到來。