土地減量時代，住房供應如何“增量”？

2017年，北京市政府公布的《北京城市總規(guī)劃（2016-2035年）》和《北京市2017-2021年及2017年度住宅用地供應計劃》中，均明確了今后五年北京將供應住宅用地6000公頃，合計150萬套住房的建設的目標。  

對此，2017年也是開始放水供地，從2017年北京土地“招拍掛”市場的供地數(shù)據(jù)可以看出力度之大，全年供應91宗住宅類用地，規(guī)劃住宅規(guī)模約938.5萬㎡，也是2013年以后達到新高水平。

據(jù)來源：北京房地產(chǎn)供需動態(tài)監(jiān)測研究系統(tǒng) yyt.bjfang.com

但是，在新版城市規(guī)劃中同時要求“減量”控制建設用地規(guī)模的原則，那么地從何來？房子從何而來呢？小編帶您一探究竟。   

借助集體建設用地，增加房源供應新渠道

回顧現(xiàn)行土地制度，集體建設用地需通過土地征收轉為國有建設用地，再通過“招拍掛”出讓或劃撥，經(jīng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設成，才能形成商品住房和保障房供給。

這個過程其實是很繁瑣的。首先，牽扯到農(nóng)民征地補償環(huán)節(jié)，拆遷存在一定的難度。其次，土地經(jīng)過“招拍掛”過程，不僅要有序計劃推出，最終被房企獲取后至少也要經(jīng)過一年的開發(fā)周期，就導致了房子真正供應上市時間也就較長。  

就此，集體建設用地直接建設住房加大市場供給應運而生，這也是我國集體建設用地重要變革之一。  

2017年，為構建購租并舉的住房體系、建立健全房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展長效機制，《關于加快發(fā)展和規(guī)范管理本市住房租賃市場的通知》、《關于進一步加強利用集體土地建設租賃住房工作的有關意見》等發(fā)展住房租賃市場的政策陸續(xù)出臺，為集體建設用地作為北京住房供應的渠道打開了窗口。 

在構建購租并舉新的住房體系的框架下，允許集體建設用地直接建設租賃住房供應市場，不僅避開了原來的“征地-收儲-上市競拍-再開發(fā)”繁瑣程序，同時也避免了名不正言不順的亂開發(fā)、小產(chǎn)權房等投機行為。   

拆舊建新，棚戶區(qū)改造繼續(xù)加快，土地利用率變高

棚戶區(qū)改造作為政府保障性安居工程，從2009年至今已經(jīng)開展了近10年。對于北京有限的土地資源而言，實際上更多的意義是土地資源的優(yōu)化利用。部分棚改項目用地經(jīng)過棚改的進行，在規(guī)劃條件允許的地區(qū)，得以拆舊建新。   

因規(guī)劃容積率、限高等明顯高于現(xiàn)狀住宅，地塊條件得到優(yōu)化，不僅將現(xiàn)有土地安置原來的住戶，還可以騰出更多的土地用于住宅建設，成為住宅市場供應的另一渠道。

此外，對于開發(fā)商而言，棚戶區(qū)改造也是獲取土地的方式之一。 

根據(jù)《關于加快棚戶區(qū)改造和環(huán)境整治工作的實施意見》，“對納入政府統(tǒng)一組織實施棚戶區(qū)改造的國有土地，規(guī)劃含有回遷商品住房的，可將棚戶區(qū)改造前期工作及擬改造土地的使用權一并在土地市場通過招標方式確定土地使用權人。”  

也就是說，開發(fā)商從棚改立項就可以介入。在此方式下，與招拍掛獲取土地的操作模式不同，通過招標獲得土地的開發(fā)商完全可加速項目開發(fā)進程，縮短開發(fā)周期，減少企業(yè)資金被長期占有，增快資金周轉率。   

鼓勵企業(yè)利用自有用地建設保障房   

2013年北京市相關政策出臺后，市屬國企利用自有土地開發(fā)保障性住房陸續(xù)展開，先后有東壩金隅匯星苑（自住房）、首開熙悅尚郡（含公租房）、金玉府（含公租房）等多個項目入市。  

2017年12月27日公告懷柔區(qū)富密路289號HR-0014-0022地塊和大興區(qū)黃村鎮(zhèn)DX00-0103-1304地塊，均為企業(yè)利用自有用地公開招標出讓，出讓要求明確全部住宅用途用于建設共有產(chǎn)權房。 

調(diào)整土地規(guī)劃用途，轉為住宅類供應

例如，魏善莊區(qū)域相關地塊，直接將原來規(guī)劃的新媒體產(chǎn)業(yè)基地多功能用地調(diào)整為住宅類用地。

 

盡管如此，以上方式對住房供應而言只是一小部分。更重要的還是要依賴土地一級開發(fā)，增加土地儲備量。但小編認為，依舊存在著如拆遷難、融資難等諸多困難，對政府來講是一個挑戰(zhàn)。